Kiralık Gayrimenkul Satın Almak İçin Mortgage Refi'den Nasıl Yararlandım?

Herkes para biriktirmeyi sever, değil mi? Pandemi sırasında aylık ipotek ödememden birkaç yüz dolar kesme fırsatı ortaya çıktığında bu şansı değerlendirdim. Ve bu fırsat, kiralık mülk sahibi olma dünyasına yolculuğuma yol açtı.

Yol boyunca öğrendiğim derslere ek olarak, bir evin sahibi olmaktan evimin artı dört kiralık mülkün sahibine nasıl dönüştüm.

Benim yolculuğum

2018 yılında Austin, Texas'taki evimi satın aldığımda, ipotek bir ile faiz oranı %4,625. Günümüzün faiz oranı ortamında bu, ağız sulandıran bir oran olurdu. 2020'ye hızlı ilerleyin. Yıl sonuna doğru ipotek faizleri %2,7'nin altına düşmüştü, bu yüzden bu fırsatı yakaladım. ipotekimi yeniden finanse etmek %3,25 seviyesinde (bugün de aynı seviyede).

Yeniden finansman, aylık ipotek ödememi yaklaşık 600 $ azalttı. Bu ekstra parayla ne yapabilirim diye düşündüm. Bu fikri tam olarak neyin tetiklediğini bilmiyorum ama kısa süreli kiralık bir mülk satın almayı araştırmaya başladım. Peki satın almayı nereden yapacağım?

Nashville'de Daire Satın Almak

Başarılı kısa süreli kiralama pazarları hakkında internette biraz araştırma yaptıktan sonra (hiç ziyaret etmediğim) Nashville'e karar verdim. Müzik Şehri'ni seçmemin ana nedenlerinden biri: Akrabalarımdan üçü Nashville bölgesinde yaşıyor ve zaman zaman tesiste kalabileceğimi düşündüm.

Bu akrabalara ulaştım Emlakçı tavsiyeler (arkadaşlardan ve akrabalardan gelen tavsiyeler altın değerindedir) ve sonunda Nashville kuzeninin arkadaşı olan bir Emlakçı ile iletişime geçtim. Emlakçı ve meslektaşı, Nashville'in Midtown semtinde kusursuz bir şekilde döşenmiş bir apartman dairesi buldu. Daireyi FaceTime üzerinden inceledikten sonra bir teklifte bulundum ve satıcılar da kabul etti.

Emlakçım daha sonra beni Nashville'deki bir kredi veren kuruma bağladı ve burada 5 yıllık bir kredi almaktan büyük mutluluk duydum. ticari kredi %4,0 faiz oranıyla. Şubat ayında 2021'de, apartman dairesini gezmek ve bir sürü evrak imzalamak için Austin'den Nashville'e uçtum. O gün ilk kez bir arabanın sahibi oldum. yatırım amaçlı gayrimenkul.

Satın Alma Çılgınlığına Devam Ediyoruz

Ancak yatırım maceram bununla bitmedi. Emlak böceği beni ısırmıştı.

2021'in geri kalanında üç kısa süreli kiralık mülk daha satın aldım:

• Palm Springs, Kaliforniya'da bir apartman dairesi.
• Galveston, Teksas'ta bir dubleks.
• Gatlinburg, Tennessee'de bir apartman dairesi.

Bu pazarların üçü de Nashville gibi tatil amaçlı seyahat edenler için popüler destinasyonlardır.

Palm Springs'in çöl vahasında (ki ben de hiç ziyaret etmemiştim), emlakçı olmak için kariyerini değiştiren bir arkadaşımın ve eski patronumun uzmanlığına güvenmiştim. Satın almaya karar verdiğim güzel, tamamen mobilyalı bir apartman dairesi buldu ve beni %3,375 faiz oranıyla geleneksel bir ipoteği onaylayan bir ipotek şirketine bağladı.

Galveston'un sahil kesiminde pek kimseyi tanımıyordum, bu yüzden o pazarda bir Emlakçı bulmak için interneti taradım ve benim gibi LGBTQ+ topluluğunun bir parçası olan birine karar verdim. Bu durumda en azından bir “aile” üyesiyle iş yapmam gerektiğini düşündüm. Galveston'un popüler Seawall'undan birkaç blok ötede, tamamen mobilyalı, Viktorya tarzı bir dublekse odaklandık. Palm Springs'teki apartman dairesi için bana borç veren ve faiz oranı %4'ün altında olan aynı ipotek şirketini kullandım.

Büyük Smoky Dağları'ndaki şirin bir kasaba olan Gatlinburg, son yatırım alımım oldu. Nashville, Palm Springs ve Galveston'da olduğu gibi Gatlinburg'a da hiç gitmemiştim. Ancak bu beni caydırmadı. Araştırmam, Gatlinburg'un kısa süreli kiralamalar için önemli bir pazar olduğunu ortaya çıkardı.

Gatlinburg'da kimseyi tanımadığım için Nashville'deki emlakçımdan oraya bir Emlakçı tavsiyesi istedim ve o da benimle harika bir yerel profesyonelle bağlantı kurdu. Gatlinburg Emlakçım beni yerel bir bankayla tanıştırdı ve burada faiz oranı %5 civarında olan 7 yıllık bir ticari kredi sağladım.

Sonuç

Sözleşmelerimin tüm mürekkebi kuruduğunda, 2021 yılı sonuna kadar dört adet kısa süreli kiralık mülk sahibi oldum. Bu, kiralık bir şehir evinde büyüyen biri için özellikle büyük bir başarı; hiçbir zaman bir ev almaya yetecek kadar paramız olmadı.

Ancak bugün sadece iki kiralık mülküm var.

2022 sonbaharında bir mali müşavirle görüştükten sonra Galveston dubleksini satışa çıkarmaya karar verdim. Mülk nakit tüketiyordu (örneğin yeni bir klima için 8.000 dolar) ve yeterli gelir elde edemiyordu.

Dubleks daireyi ödediğimden 30.000 $ daha fazlasına satmış olmama rağmen, mülke pompaladığım onca para göz önüne alındığında, anlaşmada para kaybettim.

Haziran 2023'te, pek de etkileyici olmayan kira geliri dönemlerinin ardından Palm Springs'teki apartman dairesini satmam gerektiğine karar verdim. Açıkçası benim de paraya ihtiyacım vardı. (Gayrimenkul satın alındıktan kısa bir süre sonra, Ev sahipleri birliği kiralamaları 29 gün veya daha fazla süreyle kısıtladı, bu da gelir elde etme potansiyelini ciddi şekilde azalttı.)

Şans eseri, Palm Springs'teki apartman dairesi listelendikten 12 saat sonra potansiyel bir satıcı ortaya çıktı. liste fiyatı üzerinden tamamı nakit teklif (mülk için ödediğimden 35.000 $ daha fazla) ve herhangi bir ek ödeme zorunluluğu olmadan denetleme. Hiç tereddüt etmeden teklifi kabul ettim. Borç verme engellerinin olmaması nedeniyle anlaşma yaklaşık 15 gün içinde tamamlandı.

Ne Öğrendim

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma (ve satma) konusunda hızlandırılmış bir kurstan sonra öğrendiğim altı dersi burada bulabilirsiniz.

Ödevini yap

Yatırım yapmayı planladığım yerleri seçmeden önce seçenekleri daraltmak için yığınla veriyi taradım. En değerli bilgi kaynakları arasında kısa süreli kiralamalarla ilgili veri sağlayıcısı AirDNA vardı.

Kredi Puanınızın İyi Durumda Olduğundan Emin Olun

FICO kredi puanım 2021 ortalaması olan 716'nın oldukça üzerinde olmasaydı, emlak kredilerimde cazip faiz oranlarına hak kazanamayacaktım. Geleneksel ipotek ile bir ev satın alırken, borç veren genellikle minimum 620 FICO puanı arar.

Güvenilir Gayrimenkul Uzmanlarını Arayın

Arkamı kollayacağından emin olduğum Emlakçılar olmasaydı, 12 aydan kısa bir sürede dört yatırım amaçlı gayrimenkul satın alma güvenine sahip olabileceğimden şüpheliyim. Ayrıca, birkaç durumda Emlakçılarım bir borç verenin ayarlanmasına yardımcı oldu.

Mülk satın alırken veya satarken sizi kimin temsil etmesi gerektiğinden emin değilseniz, arkadaşlarınızdan, akrabalarınızdan ve meslektaşlarınızdan tavsiye isteyin ve her bir Emlakçının çevrimiçi incelemelerine göz atın.

bir Mülk Yöneticisi İşe Alın

Kiralık mülk sahibi olduğum her şehirde, yerel bir mülk yöneticisi. Bir mülk yöneticisi, mülk sahipleri için kiralama listelerini, misafir taleplerini, temizliği ve diğer birçok ayrıntıyı yönetir.

Bu mülk yöneticilerine güvenmek benim için hayati önem taşıyordu çünkü kiralık evlerin hiçbirine yakın yaşamıyordum ve zaten yoğun olan programıma daha fazla iş yüklemek istemiyordum. Bir başkasının mülklerime bakması için gelirimin bir yüzdesini (düşük çift haneli rakamlarla) ödemeye hazırdım. Kiralamalar için ortalama mülk yönetim ücreti %25 ila %30 arasındadır.

Mali Durumunuzu Ayrı Tutun

İlk kiralık mülkümü satın alır almaz, bu finansmanı kendim ve serbest yazarlık işimin finansmanından ayrı tutmam gerektiğini düşündüm. Bu parasal duvarı inşa etmek için, her mülk için ana bankam olmayan bir bankada bir çek hesabı açtım.

Ne Zaman Satılacağını Bilin

Kenny Rogers'ın klasik şarkısı "The Gambler"da bize, onları ne zaman katlayacağınızı bilmeniz gerektiğini söylemesi meşhurdur. Galveston ve Palm Springs mülkleri söz konusu olduğunda, kartları ne zaman atıp piyasaya süreceğimi biliyordum. (Neyse ki, Gatlinburg ve Nashville mülkleri yeterince iyi performans göstermeye devam ediyor ve en azından aylık kredi ödemelerimi karşılayabiliyorum).

Bu ideal bir senaryo muydu? Hayır. Kiralara bağlı kalmayı ve onlardan daha fazla değer elde etmeyi tercih ederdim.

Doğru karar mıydı? Evet. Hayat, para meseleleri yüzünden yatakta dönüp durmak için çok kısa. Mülkleri elimde tutmak ve en iyisini ummak yerine paraya çevirdim; bu, beni kesinlikle huzursuz gecelerden kurtardı.