Gayrimenkul Türev Tanımı

Gayrimenkul Türevi Nedir?

Gayrimenkul türevleri, bazen şu şekilde anılır: mülkiyet türevleri, yatırımcıların gerçekten bina sahibi olmak zorunda kalmadan gayrimenkul varlık sınıfına maruz kalmalarını sağlayan araçlardır. Bunun yerine, gayrimenkulü bir gayrimenkul getiri endeksinin performansıyla değiştirirler. Bu sayede yatırımcılar, gerçek bir varlık satın almadan veya gayrimenkulü herhangi bir şekilde kullanmadan, gayrimenkul öz sermayesine veya borcuna yatırım yapabilirler. teminat.

Gayrimenkul Türevlerinin Faydaları

Gayrimenkul türevleri, bir yatırımcının ön ödemelerini azaltmasını sağlar Başkent alternatif risk yönetimi stratejileri sağlarken gayrimenkul portföylerini olumsuz yönde korumayı taahhüt eder.

Tarihsel olarak, gayrimenkulün stok ve performans açısından düşük bir korelasyonu olmuştur. bağlamak yatırım yapmak, onu arzu edilen bir portföy haline getirmek çeşitlendirme alet. Ne yazık ki, fiziksel alım satım Emlak menkul kıymet alım satımı kadar basit değildir.

NPI Endeksi

Ulusal Gayrimenkul Yatırım Mütevelli Heyeti Mülkiyet Endeksi (NPI), yatırım performansını ölçmek için oluşturulan kabul edilen endekstir. ticari gayrimenkul Pazar. İlk olarak 1977'de geliştirilen kaldıraçsız endeks, ABD'nin her yerinden toplam yaklaşık 702 milyar dolar (2020 3. Çeyrek itibariyle) değerinde.

Ticari gayrimenkul yatırımları aşağıdaki yatırım türlerine ayrılır:

• Özel sermaye
• özel borç
• Kamu sermayesi
• kamu borcu

Gayrimenkul Türevleri Nasıl Çalışır?

Özel sermaye sektörü için geliştirilen NCREIF endeksinde sunulan türev ürünler, takaslar çeşitli biçimlerde gelir ve yatırımcıların her iki takdir veya toplam getiri endeksin kendisinden veya riskleri bir arazi kullanımından diğerine değiştirerek.

Bir yöntem "gitmek uzun" (satın alınan mülklerin maruz kalmasının kopyalanması) veya "git kısa boylu" (satış mülklerinin maruz kalmasının kopyalanması). Diğer bir yöntem, emlak sektörüne göre ayrılmış NCREIF endeksindeki toplam getiriyi değiştirmektir. yatırımcıların ofisle ilgili gayrimenkulden elde edilen getirileri perakende gayrimenkul ile değiştirmesine izin vermek, örnek.

Getiri takası, takasın her iki tarafındaki iki yatırımcının özel emlak piyasasındaki gerçek varlıklarla gerçekleştirilemeyecek stratejileri yürütmesine olanak tanır. Swaplar, yatırımcıların portföylerini taktik olarak değiştirmek veya yeniden dengelemek belirli bir süre için, mevcut durumdaki varlıklara mülkiyeti devretmek zorunda kalmadan bilanço. Üç yıla kadar olan sözleşmeler genellikle bir yatırım Bankasıolarak görev yapan takas odası fonlar için.

Bir yatırımcının NCREIF endeksinin toplam getirisini uzatması durumunda, NPI'nin (üç ayda bir ödenen) toplam getirisini önceden belirlenmiş bir şekilde kabul edeceklerdir. kavramsal miktar ve aynı nominal tutar üzerinden bir gösterge kısa vadeli faiz oranı artı bir marj (marj) ödemeyi kabul edin. Takastaki diğer taraf, aynı nakit akışlarını tersine alacak, üç aylık endeks getirisini ödeyecek ve gösterge oranı artı spreadi alacaktı.

Ticaretin her iki tarafında da yatırımcı olduğunu varsayarsak, iki yatırımcı birini ticaret yapmak ister. Bir başkası için mülke maruz kalma, söz konusu mülk türü için NPI'nin getirisini takas edebilir. bir diğer. Örneğin, fonlarının ofis mülklerine gereğinden fazla tahsis edildiğini ve ofis mülklerine yetersiz tahsis edildiğini hisseden bir portföy yöneticisi. endüstriyel olanlar, gerçekte mülk satın almadan veya satmadan ofis maruziyetinin bir kısmını endüstriyel için değiştirebilir.

Kamu Sermayesi Endeksi

NPI yerine, ticari gayrimenkul piyasasının kamu sermayesi sektörüne maruz kalmaya yönelik türevler, toplam getirisini kullanır. Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği (NAREIT) hesaplamak için nakit akışları kabul edilir (uzun yatırımcı için) veya ödenir (kısa yatırımcı tarafından).

Bu endeks, kamu menkul kıymetleri piyasası için performans getirisi sağlar. teminatlandırılmış ticari gayrimenkul tarafından. Örneğin, takas alıcısı, karşılaştırmalı kısa vadeli faiz oranını artı bir yayılmış, 50 milyon dolar nominal tutarda bir yıllık endeks takasına girmeleri ve NAREIT endeksinden üç ayda bir 50 milyon dolar ödeme almaları gerekiyordu. Bir kez daha, yatırımcı, tek bir varlık satın almadan tamamen çeşitlendirilmiş bir kamu gayrimenkul riskine sahip olabilir.

Gayrimenkul Borç Türevleri

Genişliği ve derinliği nedeniyle farklı risk profillerinin dilimleri üzerinde bulunan ticari gayrimenkul ipoteklerinin temel havuzundan ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (SPK) piyasasında, gayrimenkul türevleri de gayrimenkul borç pozisyonları üzerinde mevcuttur. Kamu gayrimenkul borcu takasları CMBS piyasasının endekslerine dayanmaktadır.

Çok sayıda işlemden (özsermaye gayrimenkulüne göre) elde edilen verilerin genişliği ve derinliği sayesinde, CMBS endeksleri, kendi piyasaları için hisse senetlerine göre çok daha iyi bir performans göstergesidir. muadilleri. Hisse senedi takasları ile borç takasları arasındaki en belirgin fark, faiz oranına dayalı ödemelerin alıcılarının gösterge oranı almasıdır. eksi genellikle kıyaslama oranına dayanan hisse senedi takaslarının aksine bir spread artı Yayılma. Bunun nedeni ise temel menkul kıymetler genellikle kısa vadeli döner tarafından finanse edilir depo genellikle gösterge kısa vadeli oran eksi bir spread olan vadeli borç ve bu nedenle oran takas karşı taraflarına aktarılır.

Özel gayrimenkul borç türevleri, örneğin kredi temerrüt takasları (CDS'ler), genellikle çit kredi riski. Kredi takası gibi türevler, takas tarafına hem faiz oranını hem de kredi riskivarlık (ticari gayrimenkul kredisi) karşı tarafın bilançosunda kalır. Böylece, bir ipotek alacaklısı kredinin kendisini satmak zorunda kalmadan çeşitli yatırım koşulları için borç portföyünün bir kısmını hedge edebilir. Bu sayede yatırımcılar, geri dönüşün olmadığını hissettiklerinde gayrimenkul piyasasının belirli sektörlerinden çıkabilirler. riskle orantılıdır ve daha sonra söz konusu sektör için piyasa iyileştirir.

Özel Hususlar

Çünkü ticari gayrimenkul varlıkları sermaye yoğun ve nispeten likit olmayan, gayrimenkul yatırımcıları risklerini korumayı veya yürütmeyi zor buldular. alfa stratejiler. Yüksek işlem maliyetleri ve hisse senedi ve tahvillerden daha az verimli olan bir piyasa, piyasa değişikliklerine tepki olarak portföyleri yeniden dengelemenin güçlüğünü artırdı.

Gayrimenkul verilerinin daha şeffaf hale gelmesi ve işlem bilgilerinin elde edilmesinin daha kolay ve daha az maliyetli hale gelmesiyle, emlak endeksleri daha alakalı hale geldi ve giderek daha verimli bir türev piyasasının yaratılmasına yol açtı. Gayrimenkul türevleri, yatırımcıların varlık alıp satmaya gerek kalmadan belirli risklere ve fırsatlara karşı risklerini değiştirmelerine olanak tanır. Bu türevler, gayrimenkul sermaye piyasasının farklı bir sektörüne yatırım yapılmasına veya değişken faiz oranı artı veya eksi bir prim karşılığında bir gayrimenkul riskinin ticaretine izin verir.

Riskleri takas etme yeteneği, gayrimenkul yatırımcısının yatırım yaparken daha taktik olmasını sağlar. Artık emlak piyasasının dört çeyreğine girip çıkabiliyorlar, bu da daha iyi risk yönetimine ve potansiyel artışı artırma potansiyeline izin veriyor. kısa vadeli veya uzun vadeli yatırımlarının geri dönüşü.