Уникайте податку на прибуток від капіталу при продажу інвестиційної нерухомості

Маючи цінні акції, ви можете продавати свої акції протягом кількох років, щоб розповсюджувати їх приросту капіталу. На жаль, інвестиційна нерухомість не надається така ж розкіш; всю суму прибутку потрібно вимагати з ваших податків за рік продажу майна, якщо не будуть вжиті певні заходи для мінімізації цього ризику. Якщо інвестор використовує Розділ 1031 Кодексу IRS для визнання "однотипний"Під час продажу інвестиційної нерухомості прибуток від капіталу можна відстрочити, придбавши аналогічну інвестиційну нерухомість.

Керування датою продажу

Ви можете зменшити цей податковий тягар, контролюючи рік, у якому титул і володіння переходить з ваших рук, а отже, рік, у якому ви повідомляєте про приріст капіталу щодо транзакції. Іншими словами, ви можете встановити перехід права власності на рік, у якому ви очікуєте, що податкове навантаження буде меншим.

За даними Служби внутрішніх доходів (IRS), "деякий або весь чистий прибуток від капіталу може оподатковуватись 0%, якщо ваш оподатковуваний дохід становить менше 80 000 доларів США". Тому, якщо у вас немає

активний дохід і мінімальний пасивний дохід, включаючи прибуток від продажу вашої інвестиційної нерухомості, ви можете уникнути сплати податків з вашого мінімального приросту капіталу. Однак, якщо ваш дохід стабільний і сплата податку на прибуток виглядає неминучою, ви можете розглянути можливість використання біржі IRC Розділ 1031.

Розділ 1031 обміну

Обмін розділу 1031 Кодексу IRS дозволяє інвестору обмінювати нерухомість, що є інвестиційною, іншою інвестиційною нерухомістю, і не негайно податкове зобов’язання. Відповідно до розділу 1031, якщо ви обмінюєте бізнес або інвестиційну нерухомість виключно на бізнес або інвестиційна нерухомість подібного роду, прибуток або збиток не визнається до тих пір, поки новопридбане майно продається.

Починаючи з 2018 р. Закон про скорочення податків та роботу обмежений обмін аналогічним видом нерухомості. Розділ 1031 обміну особисте майно, наприклад, твори мистецтва, більше заборонені. 

Правила і норми

Розділ 1031 Кодексу IRS не дозволить уникнути податків на прибуток від капіталу у всіх випадках. Наприклад, обмін нерухомості США на нерухомість в іншій країні не відповідає вимогам до статусу обміну з відстроченням сплати податків. Крім того, угоди, що стосуються майна, що використовується в особистих цілях, наприклад, обмін особистого місця проживання на оренду, не будуть отримувати відстрочення від сплати податків. Нарешті, якщо між ними проводиться обмін пов'язаних сторін і будь-яка із сторін згодом розпоряджається обміненим майном протягом дворічного періоду, обмінне майно стане об’єктом оподаткування. 

Для цілей податкової звітності основу старого майна переноситься на нове майно. Це важливо розуміти, оскільки податки, що підлягають сплаті, не прощаються, вони просто відкладаються до продажу нового майна. Для запису розділу 1031 обміну з Служба внутрішніх доходів, важливо подати форму 8824 з податковою декларацією за рік обміну аналогічного товару, а також за кожен з двох років після обміну. 

Розділ 1031 та втрати

Обмін з відстроченням податків також можливий, якщо ви продаєте свою інвестиційну нерухомість збитково. По -перше, ви повинні визначити, чи є збиток "податковим збитком" чи просто особистим збитком. Для того, щоб кваліфікуватись як податковий збиток, ваш скоригована основа у власності має бути більше, ніж ціна продажу майна. Ваша скоригована база враховує будь -яку попередню інформацію амортизація відрахування, які ви взяли (або дозволили, але не взяли).

Наприклад, припустимо, що ви купили оренду нерухомості за 400 000 доларів. За останні десять років ви взяли 100 000 доларів амортизації на будівлю. Ваша поточна скоригована база становить 300 000 доларів. Якщо ви продаєте свою орендовану нерухомість за 350 000 доларів, це може здатися збитком, але насправді це прибуток у 50 000 доларів для цілей оподаткування. Прибуток вважається посилення 1250, що не був захопленийі оподатковується за ставкою 25%. Тим не менш, ви можете придбати нерухомість "подібного роду", щоб уникнути негайної сплати податків з вашої вигоди в 50 000 доларів.

Крім того, припустимо, що ви продаєте той самий будинок за 250 000 доларів. Це податкова втрата у розмірі 50 000 доларів, на додаток до особистих. Чи є ще користь від обміну "подібного роду"? Можливо. Якщо ви купуєте нерухомість "подібного роду" за 250 000 доларів, ваша база у цій другій нерухомості негайно становитиме 300 000 доларів (ваша скоригована база в першій власності).Це принесе вам користь, коли настане час продати друге майно, оскільки база, з якої ви берете амортизаційні відрахування, є вищою.

Повністю відстрочена податкова біржа

Для того, щоб відбулася обмінна операція з розстрочення податків, передбачена Розділом 1031, мають бути виконані певні умови:

• Майно має бути "подібним": Властивості є подібними, якщо вони мають однакову природу чи характер, навіть якщо вони відрізняються за сортом чи якістю.
• Майно має бути пов'язане з бізнесом або інвестиціями: Обменене майно повинно бути утримуване для продуктивного комерційного або інвестиційного використання та продаватися для того самого використання. Наприклад, обміняне майно не повинно зберігатися в першу чергу для перепродажу.
• Нове майно має бути ідентифіковане протягом 45 днів: Нове майно, яке потрібно отримати в обмін на існуюче майно, має бути письмово ідентифіковано продавцю протягом 45 днів після першої передачі.
• Передача має відбутися протягом 180-денного вікна: Майно подібного роду має бути отримано до однієї з цих двох дат (залежно від того, що настане раніше): протягом 180-денного періоду після передачі майна або податкова декларація термін сплати (включаючи продовження) року, у якому передається майно. 

Частково відстрочений обмін

Щоб повністю відстрочити сплату податків, обмін повинен бути виключно обміном майном подібного роду. У ідеальному світі пошук нерухомості з однаковою торговою вартістю ідеально підходить для обміну розділом 1031. Однак важко знайти рівний обмін, і в багатьох випадках одна сторона в кінці забирає додаткові гроші, щоб зробити угоду чесною. Це додаткове майно або отримана готівка відома як "завантаження, "і цей прибуток оподатковується до суми отриманого завантаження.

Коли є іпотечні кредити на обидві нерухомості іпотечні кредити залучені до нетто. Сторона, що відмовляється від більшої іпотеки та отримує меншу іпотеку, розцінює надлишок як заставку. 

Суть

Збільшення кількості продажів нерухомості дозволило багатьом людям отримати сприятливий податковий режим від федерального уряду. В результаті цього було втрачено величезну суму податкових надходжень. Наразі Обмін 1031 на нерухоме майно залишається. (Як обговорювалося вище, починаючи з 2018 року, вони були ліквідовані для інших видів власності, таких як колекціонування, авіація, права франшизи та важке обладнання.)Як завжди, обговоріть свої плани з податковим спеціалістом, якщо у вас є нерухомість, яку ви плануєте продати, щоб дізнатися, які правила застосовуються до вашої ситуації.