Визначення іпотечних інвестиційних каналів у нерухомість (REMIC)

Що таке інвестиційна іпотечна нерухомість (REMIC)?

Термін «Іпотечний інвестиційний канал нерухомості» (REMIC) відноситься до a автомобіль спеціального призначення (SPV) або борговий інструмент, який об’єднує і видає іпотечні кредити іпотечні цінні папери (MBS).

Розуміння іпотечних інвестицій у нерухомість (REMIC)

REMIC - це складні інвестиції, які приносять дохід емітентам та інвесторам. Іпотечні пули, як правило, розбиваються транші, перепаковані та продані інвесторам як окремі цінні папери. REMIC можуть мати кілька різних форм і, як правило, вважаються прохідними сутностями. Таким чином, вони звільняються від прямого оподаткування.

Нерухомість іпотечні інвестиційні канали (REMIC) були вперше дозволені введенням в дію Закон про податкову реформу 1986 року. Вони утримують комерційну та житлову іпотеку в довірі та випускають частки за цією сек'юритизованою іпотекою для інвесторів. Вони вважаються безпечним варіантом для інвесторів, які не схильні до ризику.

REMIC об'єднують окремі іпотечні кредити в пули на основі ризику та терміну погашення, так само заставні іпотечні зобов'язання (CMO). Вони поділяються на облігації або інші цінні папери, які потім продаються інвесторам. Ці цінні папери торгуються на вторинний іпотечний ринок.

Деякі з найвідоміших емітентів іпотечних інвестиційних каналів у галузі включають Фанні Мей та Фредді Мак. Ці компанії підтримує федеральний уряд. Хоча вони насправді не видають іпотеку, вони гарантують кредити на житло, видані іншими кредиторами на вторинному ринку. Інші емітенти REMIC включають іпотечних кредиторів та страхові компанії, а також ощадні установи.

REMIC можуть бути організовані як партнерства, трести, корпорації або асоціації і є федеральними звільняються від оподаткування юридичних осіб. Однак інвестори, які володіють цими цінними паперами, все ще підлягають оподаткуванню доходом фізичних осіб. Податкове законодавство не дозволяло компаніям REMIC вносити зміни до своїх іпотечних кредитів. Таким чином, суб’єкт господарювання може втратити статус звільненого від оподаткування, якщо позику в межах свого пулу обміняти на іншу позику. Це тому, що федеральні нормативні акти вимагають, щоб позики в даному пулі були постійними. Іншими словами, кредити не можна суттєво змінювати або обмінювати на різні кредити з новими умовами.

Зміни в REMIC

Було запропоновано або внесено кілька змін для захисту структури та статусу звільненого від оподаткування REMIC.

Конгрес у 2009 році вніс Закон про вдосконалення іпотечних інвестицій у нерухомість, щоб послабити обмеження комерційна нерухомість кредити, сек'юритизовані REMIC. Власники проблемної нерухомості з комерційними позиками не змогли внести зміни до своїх активів, оскільки їх плани змінять вартість застава які забезпечили кредит.

Запропонований закон дозволив би власникам нерухомості мати комерційні позики сек'юритизовано REMIC для покращення та покращення, які б зробили їх нерухомість привабливішою для ринку. Законодавство включало декларацію про те, що зміни власності за такими умовами не будуть розглядатися як заборонені операції, як зазначено в Служба внутрішніх доходів (IRS).

Відсотки в REMIC продовжуватимуться розглядатись як звичайні відсотки та надходження, які були генеровані змінами властивості обробляються так само, як якщо б вони були отримані через кваліфіковану особу іпотечні кредити.

Закон передано до Комітету з питань банківської справи, житлового господарства та міських питань, але далі він не просунувся.

Федеральний уряд надав певну допомогу людям з комерційними та житловими кредитами, які зазнали труднощів через пандемію COVID-19. Власники будинків, які не могли здійснювати платежі, отримували терпіння, спочатку згідно з Закон про допомогу, допомогу та економічну безпеку від коронавірусу (CARES), який був підписаний колишнім президентом Дональдом Трампом у 2020 році, а потім знову, коли адміністрація Байдена продовжила дії цих положень.

Оскільки пільга в кінцевому підсумку змінить структуру цих позик, це також вплине на структуру REMIC. Податкова служба США попередила, що ці інвестиції та їх емітенти залишаться в безпеці від будь -яких податкових наслідків, якщо позичальники скористаються цими надзвичайними заходами.

Іпотечна інвестиційна нерухомість (REMIC) проти Забезпеченість заставної іпотеки (CMO)

Промисловість зазвичай вважає REMICs CMOS, що являє собою серію іпотечних кредитів, які об'єднуються разом і продаються інвесторам як інвестиції. Але між ними є деякі відмінності.

CMO існують у рамках REMIC, хоча CMO є a окрема юридична особа для податків та юридичних осіб цілей. REMIC, з іншого боку, звільняється від федерального податку. Але це лише за рахунок доходу, який інвестори отримують від базової іпотеки на корпоративному рівні. Будь -який прибуток, отриманий та виплачений інвесторам, оподатковується за формою 1066 під час подання REMIC.

Іпотечна інвестиційна нерухомість (REMIC) проти Інвестиційний трест у нерухомість (REIT)

І REMIC, і інвестиційні трести в нерухомість (REITs) інвестувати в нерухомість у тій чи іншій формі, але в той час як REMIC об'єднують іпотечні кредити і продають їх як інвестиції інвесторам, REIT - це зовсім інша гра.

REITs - це компанії, які володіють і працюють портфоліо майна, що приносить прибуток, наприклад офісних та торгових приміщень, ОСББ та об’єктів змішаного призначення. Інвестори можуть купувати акції в REIT, які торгуються на біржах так само, як і акції. Компанії орендують або здають в оренду своє майно, і цей дохід потім виплачується інвесторам як дивіденди.

Однак, як і REMIC, REIT не оподатковуються. Але інвестори повинні звітувати про щорічний прибуток від цих інвестицій податкові декларації, що означає, що вони оподатковуються за власною ставкою податку.