Угода про субординацію: визначення та вплив на іпотеку

Що таке угода про підпорядкування?

Договір про підпорядкування - це юридичний документ, що встановлює один борг як пріоритетний за іншим про стягнення погашення з боржника. Пріоритет боргів може стати надзвичайно важливим, коли боржник не виконує платежі або оголошує про банкрутство.

Угода про субординацію визнає, що вимоги чи проценти однієї сторони вищі за вимоги іншої сторони у випадку, якщо активи позичальника повинні бути ліквідовані для погашення боргів.

Субординована сторона стягуватиме борг лише тоді, коли та якщо зобов’язання перед первинним кредитором було повністю виконано у разі звернення стягнення та ліквідації.

Як працює договір про підпорядкування

Фізичні особи та підприємства звертаються до кредитних установ, коли їм потрібно позичити кошти. Позикодавцю виплачується компенсація, коли він отримує процентні виплати за позичену суму, якщо і поки позичальник не виконає свої платежі. Позикодавець може вимагати угоди про субординацію для захисту своїх інтересів, якщо позичальник накладе додаткові застави на майно, наприклад, якщо б вона взяла другу іпотеку.

"Молодший" або другий борг називається а субординований борг. Борг, який має вищу вимогу до активу, є старшим боргом.

Кредитори вищих боргів мають законне право бути повністю погашеними до того, як кредитори субординованих боргів отримають будь -які виплати. Часто буває, що боржнику не вистачає коштів, щоб погасити всі борги, або звернення стягнення та продаж не виробляє достатньо коштів у вигляді ліквідних надходжень, тому борги з меншим пріоритетом можуть погано або взагалі погаситись.

Приклад угоди про підпорядкування

Розглянемо компанію, яка має 670 000 доларів США за боргом старшого боргу, 460 000 доларів за субординованим боргом та загальною вартістю активів 900 000 доларів США. Бізнес -справи про банкрутство та його активи ліквідуються за ринковою вартістю - 900 000 доларів США.

Старшим боржникам буде виплачено в повному обсязі, а решту 230 000 доларів США буде розподілено між субординованими власниками боргів, як правило, за 50 центів за долар. Акціонери у підпорядкованій компанії нічого не отримають у процесі ліквідації, оскільки акціонери підпорядковані всім кредиторам.

Субординовані борги є більш ризикованими, ніж кредити з більш високим пріоритетом, тому кредитори, як правило, вимагають вищих процентних ставок як компенсацію за прийняття на себе цього ризику.

Види угод про підпорядкування

Угоди про підпорядкування можуть бути використані в різних обставинах, включаючи складну структуру корпоративного боргу.

Незабезпечені облігації без застави вважаються підлеглими забезпечені облігації. Якщо компанія виплатить проценти через банкрутство, власники забезпечених облігацій повертають свої суми кредиту перед власниками облігацій без забезпечення. Процентна ставка за необезпеченими облігаціями, як правило, вища, ніж за забезпеченими облігаціями, що приносить інвестору вищу дохідність, якщо емітент погасить свої платежі.

Особливі міркування

Угоди про субординацію найбільш поширені у сфері іпотеки. Коли фізична особа бере другу іпотеку, друга іпотека має менший пріоритет, ніж перша іпотека, але ці пріоритети можуть бути порушені шляхом рефінансування початкової позики.

Іпотекодавець, по суті, виплачує його та отримує нову позику під час рефінансування першої іпотеки, тому нова, найновіша позика зараз є другою у черзі. Існуючий другий кредит стає першим. Позикодавець першого рефінансування іпотеки тепер вимагатиме підписання угоди про субординацію другим іпотечним кредитором, щоб змінити його в першочерговому порядку для погашення боргу. Пріоритетні інтереси кожного кредитора за домовленістю змінюються від тих, якими вони б інакше стали.

Підписаний договір повинен бути завірений нотаріусом та записаний в офіційній документації округу, щоб він підлягав виконанню.