Нижчі ставки допоможуть відновити житло, незважаючи на зустрічний вітер: Goldman

Незважаючи на зростаючі ознаки сповільнення ринку житла, Goldman Sachs вважає, що зниження процентних ставок сприятиме інвестиціям у житло протягом другої половини 2019 року. Як інвестиції в житло, так і починається житло сповільнювався протягом першої половини цього року, але падав іпотечні ставки і нещодавнє зниження процентної ставки Федеральної резервної системи допоможе стимулювати попит на житло, заявили аналітики Goldman в нещодавній записці.

Визнаючи, що «домобудівництво було дещо слабшим, ніж ми очікували, і, схоже, воно стикається з деякими зустрічними вітрами, які принаймні частково зберігаються», – аналітики на чолі з економістом Яном Хаціусом залишаються оптимістичними щодо майбутніх перспектив зростання сектору. «Наша модель вказує на здорове відновлення до 4% зростання інвестицій в житлове будівництво у 2019 півріччі», – написав Хаціус.

Відновлення ринку житла допомогло б акціям будівництва житла зберегти своє зростання протягом першої половини року. ETF SPDR S&P Homebuilders (

XHB) виріс майже на 27% у порівнянні з приростом S&P 500 на 15%. Акції окремих будівельників, як-от M/I Homes Inc. (MHO) і LGI Homes Inc. (LGIH) зросли більш ніж на 70% за рік, тоді як KB Home (KBH) та Д.Р. Horton Inc. (DHI) зросли більш ніж на 40%, а PulteGroup Inc. (PHM) зросла майже на 28%.

Що це означає для інвесторів

Нижчі ставки по іпотеці призведуть до зростання попиту на житло – сектор економіки, який найбільш чутливий до зміни процентних ставок. З минулої осені ставки по іпотеці впали на 125 bps. Згідно з даними іпотечного агентства Freddie Mac, ставка за 30-річною фіксованою іпотекою знизилася з піку в 4,94% у листопаді до 3,60% нещодавно. CNBC.

Стимулюючий вплив нижчих ставок на попит на житло відбуватиметься за двома різними каналами. Очевидним каналом є те, що нижчі ставки по іпотеці здешевлюють вартість фінансування покупки нового будинку; отже, збільшився попит. Другий канал відбувається через меншу вартість рефінансування іпотеки для існуючих власників житла за нижчими ставками. Нижчі витрати створюють ефект багатства, який стимулює споживчі витрати та подальший механізм позитивного зворотного зв'язку на ринку житла.

Але поки що нижчі ставки не забезпечили очікуваного зростання житла. Інвестиції в житло переживають найгіршу серію з 2007-2009 років Велика рецесія, уклавши контракт уже шість чвертей поспіль. Початок будівництва житла впав на 4,0% у липні до сезонно скоригованого річного показника в 1,191 мільйона одиниць, а показники за червень були переглянуті у бік зменшення. Економісти, опитані Reuters, очікували, що в липні кількість житла зросте до 1,257 мільйона одиниць. CNBC.

Одним із пояснень того, що попит на житло не реагує на нижчі процентні ставки, є зростаючі економічні перспективи. Справді, якщо нижчі процентні ставки є результатом політики, спеціально призначеної для відповіді на економічну невизначеність, то негативний сигнал, який посилають нижчі показники, може бути потужнішим, ніж позитивний стимулюючий ефект цих нижчих показників самі. Домобудівники вважають, що це велика причина, чому попит на житло не зріс.

Але Голдман має інше пояснення —затримки відповіді. Наслідки змін процентних ставок зазвичай не відчуваються відразу, але можуть пройти місяці, якщо не роки, перш ніж вони почнуть впливати на економічну діяльність. «Наша оцінка часу затримки між змінами процентних ставок та житловою активністю свідчить про те, що більша частина прискорення ще попереду», — написав Хаціус.

Є деякі позитивні ознаки, які свідчать про те, що гіпотеза Голдмана про затримку реакції може бути правильною. Дозволи на будівництво, які були слабкими протягом більшої частини року, зросла на 8,4% до 1,336 млн одиниць у липні. Це найбільший приріст дозволів з червня 2017 року. Більше подібних позитивних моментів може з’явитися в результаті зниження процентної ставки Федеральної резервної системи в кінці минулого місяця повільно пробиваються через економіку, і до кінця року очікується ще більше зниження ставок поза.

Дивлячись вперед

Незважаючи на ознаки життя, Голдман очікує, що деякі проблеми щодо житла затримаються, включаючи розмивання податкових пільг для житло, зайняте власниками, надзвичайно жорсткий ринок праці в будівництві та зростання земельних ділянок, забудови, надання прав та інших нормативні витрати. Можна додати зростаючу ймовірність рецесії на тлі ескалації торгової війни президента Трампа з Китаєм.