Посібник із страхування приватної іпотеки (PMI)

Міф про те, що для отримання іпотеки вам потрібно знизити 20% вартості житла. Кредитори пропонують численні програми кредитування з меншими вимогами до першого внеску, що відповідає різним бюджетам та потребам покупців. Однак, якщо ви підете цим шляхом, розраховуйте на оплату приватного іпотечного страхування (PMI). Ці додаткові витрати можуть збільшити вартість ваших щомісячних виплат по іпотеці та загалом подорожчати вашу позику. Однак це майже неминуче, якщо у вас не накопичено 20% або більше першого внеску.

Що таке PMI?

PMI - це вид іпотечного страхування, яке зазвичай вимагається від покупців сплачувати за звичайну позику, коли вони вносять початковий внесок, що становить менше 20% від вартості покупки будинку. Багато кредиторів пропонують програми з низькими авансовими платежами, що дозволяє вам відкласти лише 3%. Вартість такої гнучкості - PMI, яка захищає інвестиції кредитора у випадку, якщо ви не повернете свою іпотеку, відому як дефолт. Іншими словами, PMI страхує кредитора, а не ви.

PMI допомагає кредиторам повернути більшу частину своїх грошей за умов дефолту. Причина, чому кредитори вимагають покриття авансових платежів нижче 20% від вартості покупки, полягає в тому, що у вас є менша частка у вашому домі. Іпотекодавці позичають вам більше грошей заздалегідь і, отже, втратять більше, якщо ви пропустите у перші роки власності. Кредити, застраховані Федеральною адміністрацією житла, або позики FHA, також вимагають страхування іпотеки, але настанови відрізняються від тих, що стосуються звичайних кредитів (ми розглянемо це пізніше).

Вартість PMI

Загалом ви платите від 40 до 80 доларів на місяць за кожні 100 000 доларів позики Фредді Мак, державне підприємство, яке купує та продає іпотеку на вторинну іпотеку ринку. Майте на увазі, що ця сума може змінюватись залежно від вашої кредитної оцінки та співвідношення позики та вартості-суми, яку ви позичили по іпотеці, порівняно з вартістю будинку.

У минулі роки вам дозволялося відраховувати вартість PMI з федеральних податків. У 2017 році і надалі Конгрес вирішив не поновлювати це положення, тому ви більше не можете відраховувати виплати PMI на ваші щорічні податки. (Насправді пізніше вони відновили відрахування лише на 2017 рік. Тоді через пандемію COVID-19 її було продовжено до 2020 року та повернуто заднім числом для податкових років 2018-2019).

Оплата PMI

У вас є два варіанти оплати PMI: одноразова, авансова премія, що виплачується під час закриття або щомісячної премії. У багатьох випадках кредитори вносять PMI у вашу щомісячну іпотечну виплату як щомісячну премію. Коли ви отримаєте оцінку кредиту та закриття документів про розкриття інформації, сума вашого PMI буде перерахована у розділі "Прогнозовані платежі" на першій сторінці кожного документа.

Інший варіант - оплатити PMI як один із ваших витрати на закриття. У кошторисному розрахунку позики та закритті форм розкриття інформації ви знайдете цю премію на сторінці 2, розділ В. Недоліком цього варіанту є те, що вам, швидше за все, не повернуть цю суму, якщо ви перенесете або рефінансуєте іпотеку. У деяких випадках ви можете сплачувати як авансові, так і щомісячні внески.

Скасування покриття PMI

Хорошою новиною є те, що ви не будете платити PMI протягом усього терміну звичайної позики.

Федеральний закон про захист домовласників усуває PMI одним із трьох способів:

• ініціатива позичальником скасування PMI
• автоматичне припинення PMI
• остаточне припинення PMI

Ви можете подати запит на анулювання PMI після того, як ваше співвідношення позики та вартості-сума залишку вашого кредиту, поділена на баланс будинку ринкова вартість - опускається нижче 80% від початкової оціночної вартості будинку (або раніше, якщо вартість вашого будинку зросла раніше потім). Кредитори перераховують цю заплановану дату у формі розкриття інформації про PMI, яку ви, ймовірно, отримали як частину своїх заключних документів.

Щоб скасувати PMI, вам потрібно:

• Зробіть свій запит письмово.
• Будьте в курсі щомісячних платежів по іпотеці.
• Майте позитивну історію платежів (не більше одного платежу, який запізнився на 30 днів у 12-місячному періоді чи ні більше одного платежу, який запізнився на 60 днів протягом 24-місячного періоду, за словами Фанні Мей та Фредді Мака).
• Переконайтеся, що у вас немає молодшої застави (наприклад, другої іпотеки).

Автоматичне припинення PMI

Інший спосіб припинити PMI відомий як автоматичне припинення PMI, яке починається в очікувану дату, коли ваш залишковий баланс іпотеки досягне 78% LTV. За законом, кредитори зобов’язані автоматично скасувати PMI до цієї дати. Ті самі умови для ануляції позичальником PMI (своєчасна історія платежів та відсутність застави) також застосовуються тут. Якщо у вас були прострочені платежі, ваш кредитор не скасовує PMI, доки ваші платежі не стануть поточними.

Остаточне припинення PMI

Нарешті, є щось, що називається остаточним припиненням PMI. Це час, коли кредитор повинен автоматично припинити PMI через місяць після того, як термін кредиту досягне середньої точки у графіку погашення - навіть якщо ви не досягли 78% LTV.

Наприклад, якщо у вас є 30-річна фіксована позика, середина буде після 15-річної позначки. Знову ж таки, щоб відповідати вимогам, ви повинні бути в курсі своїх платежів. Цей вид анулювання PMI зазвичай застосовується до позик зі спеціальними функціями, такими як виплати за кулю, період без відсотків або термінова виплата боргу.

Вартість будинку та PMI

На ваше право скасувати PMI також впливає те, чи з часом вартість вашого будинку подорожчала або знецінилася. Якщо воно зросте, ви можете скасувати PMI раніше, ніж очікувалося; якщо він зменшиться, ви будете чекати довше очікуваного, щоб скасувати PMI.

Перш ніж скасувати PMI, кредитор визначить поточну ринкову вартість вашого будинку на основі висновку про брокерську ціну (виконується агентом з нерухомості, який оцінює ваш будинок на основі вартості порівнянних будинків у вашому районі), сертифікат вартості або інший тип оцінки майна.

Якщо вартість вашого будинку впала через спад ринку, ваш кредитор, ймовірно, відхилить ваш запит на скасування PMI, якщо тільки вартість вашого будинку базується на новій оцінці, і ви сплачуєте залишок кредиту до 80% LTV нової оцінки значення.

З іншого боку, вартість вашого будинку може зрости швидше, ніж передбачалося, або через ринкові умови, або через те, що ви його переробили, тобто ви можете рано досягти порогу 80% LTV. У цьому випадку ви можете вимагати скасування PMI завчасно, і ваш кредитор замовить оцінку, щоб підтвердити поточну вартість будинку. (Примітка: Ви несете відповідальність за оплату оцінки майна, вартість якої може становити від 300 до 400 доларів. Ця сума може змінюватися в залежності від розміру будинку та його розташування.)

Звичайні позики без PMI

Деякі кредитори пропонують власні традиційні кредитні продукти без необхідного PMI; однак вони мають тенденцію стягувати вищі процентні ставки, щоб захистити себе, якщо ви погасите кредит. У довгостроковій перспективі це може бути більш -менш дорого, ніж оплата PMI, залежно від того, як довго ви залишаєтесь у своєму будинку або як довго зберігаєте ту саму іпотеку.

Тут вам може допомогти порівняння покупки іпотеки. Подивіться на процентні ставки, пропоновані за кредитами, що не є PMI, порівняно з тими, що мають PMI. Обчисліть різницю між ними, щоб побачити, скільки ще ви заплатите за позику без PMI. Чи є ця сума меншою за виплати PMI, які ви зробите, поки не досягнете коефіцієнта LTV 80% для скасування? Пам’ятайте, що ціна на житло може зростати або падати, що впливає на час, протягом якого ви можете платити PMI.

Вимоги до першого внеску

Зниження 20% від ціни покупки будинку усуває PMI, що є ідеальним способом, якщо ви можете собі це дозволити. Окрім того, що ви регулярно заощаджуєте на початковому внеску, подумайте про купівлю менш дорогого будинку.

Більш консервативний бюджет на полювання на будинки зменшить суму, необхідну для внесення 20% початкового внеску.

Іпотечні кредити та PMI

Деякі кредитори рекомендують використання другої «іпотеки», щоб уникнути PMI. Це може допомогти зменшити початкові витрати на іпотеку, а не платити за PMI. Це працює так: Ви берете першу іпотеку на більшість вартості покупки будинку (за вирахуванням суми першого внеску). Потім ви берете другу, значно меншу іпотеку на решту вартості покупки будинку, за вирахуванням першої суми іпотеки та перших внесків. В результаті ви уникайте PMI і мають комбіновані платежі, менші за вартість першої іпотеки з PMI.

Однак друга іпотека зазвичай має вищу процентну ставку, ніж перша іпотека. Єдиний спосіб позбутися другої іпотеки - повністю погасити позику або рефінансувати її (разом) з першою іпотекою) до нової окремої іпотеки, імовірно, коли LTV досягне 80% (щоб уникнути PMI). Однак ці позики можуть бути дорогими, особливо якщо процентні ставки зростають з моменту отримання первісної позики та коли ви рефінансуєте обидві позики в одну іпотеку. Не забувайте, що вам доведеться знову оплачувати витрати на закриття, щоб рефінансувати обидві позики в одну позику.

Страхування іпотечного страхування FHA

Якщо ви не можете претендувати на звичайний кредитний продукт, ви можете розглянути позику FHA. Як і деякі традиційні кредитні продукти, кредити FHA мають можливість низької авансової оплати-лише 3,5% вниз-і більш пом'якшені кредитні вимоги.

Кредитори вимагають іпотечного страхування для всіх кредитів FHA, які виплачуються у двох частинах: авансова страхова премія за іпотеку, або UFMIP, і щорічна страхова премія за іпотеку, або річна MIP. Обидві витрати перераховані на першій сторінці вашої оцінки кредиту та в кінці розкриття інформації.

Попередня страхова премія

Попередня премія зі страхування іпотеки (UFMIP) становить 1,75% від суми кредиту. Ви можете сплатити його заздалегідь при закритті або його можна внести у вашу іпотеку. Якщо ви вирішите включити UFMIP до своєї іпотеки, ваші щомісячні платежі будуть вищими, а загальні витрати на кредит зростуть.

Річна премія

Окрім UFMIP, ви щорічно сплачуватимете MIP, який поділяється на рівні місячні внески та перераховується у ваші іпотечні платежі. Залежно від терміну та розміру кредиту ви сплачуватимете від 0,45% до 1,05% від суми кредиту.

Скасування FHA MIP

Якщо ви зменшите 10% або більше, щорічний MIP може бути скасовано після перших 11 років кредиту. Однак, на відміну від звичайних кредитів, кредити FHA з початковим внеском нижче 10% вимагають щорічної сплати MIP протягом усього терміну кредиту. Якщо ви потрапляєте до останнього табору, єдиний спосіб усунути виплати MIP - це рефінансування у звичайну позику, якщо ваш коефіцієнт LTV буде достатньо низьким, щоб претендувати на звичайну іпотеку без PMI.

Суть

Якщо у вас немає багато грошей, збережених для першого внеску, оплата PMI - це компроміс, який ви зробите, щоб позичити більше грошей. Ви не самотні, якщо обираєте цей шлях. У наші дні більшість покупців житла роблять перші внески нижче 20%. За результатами опитування Національної асоціації ріелторів, у 2017 році середній внесок за будинок становив 10%.

Подаючи заявку на іпотеку, уважно подивіться на оцінку кредиту, щоб порівняти, скільки ви заплатите за кредит із PMI. Позика, яка може не вимагати PMI, але поставляється з більшою процентна ставка. За деякими винятками, PMI важко уникнути, якщо вам потрібна позика з низьким початковим внеском, але в кінці тунелю є світло: ви не будете платити PMI протягом усього терміну кредиту.