Чи окупиться ремонт вашого будинку?
Реконструкція окремих ділянок односімейного будинку-це чудовий спосіб для власників будинків додати власності до покращеної функціональності та краси за чужі кошти. Вибравши правильний проект для збільшення вашого житлового простору, значна частина витрат може бути передана майбутнім власникам у вигляді збільшення вартості нерухомості.
Ключові висновки
- Реконструкція може підвищити рентабельність інвестицій (ROI) будинку. Дерев’яні палуби, заміна вікон та оновлення кухні та ванної кімнати, як правило, створюють найвищі рентабельності інвестицій.
- Для відшкодування витрат проекти реконструкції, як правило, повинні виправляти проектні чи структурні недоліки, щоб відшкодувати вартість будівництва.
- Вартість реконструкції орендної нерухомості може бути компенсована під час розпродажу, але також і за рахунок збільшення ставок оренди, якими керують оновлені будинки.
- Позики на житловий капітал є одним із способів фінансування проектів реконструкції, дозволяючи виплачувати лише відсотки доти, поки майно не буде продано і витрати не окупляться.
- Однією з найбільших помилок ремонту є покращення житла значно вище середнього для сусідніх будинків. Ціни на житло, як правило, відображають смаки місцевих покупців житла та суму, яку вони готові заплатити.
Що потрібно врахувати перед ремонтом
The прибуток на інвестиції (ROI) будь -якого проекту реконструкції залежить від характеристик місцевого ринку, стану житлового будинку нерухомості ринку, коли майно продається, та якості виконаної роботи. Історично і в середньому деякі проекти, такі як добудова дерев’яного настилу, оновлення кухні та ванної кімнати та вікна заміни, показали найбільшу рентабельність інвестицій незалежно від місцезнаходження нерухомості або стану житлової нерухомості ринку.
Великі ремонтні роботи не завжди кращі, оскільки більші витрати не завжди забезпечують створення більшої вартості.
Однак, якщо проект реконструкції не призначений для усунення структурних проблем або недоліків проекту, малоймовірно, що власник будинку заробить більше, ніж вартість будівництва. Якщо повернення витрат є таким же важливим чинником, як збільшення задоволення від збільшення власності, тоді власникам житла слід враховувати смаки потенційних покупців, вирішуючи, до яких проектів переслідувати.
Для інвесторів реконструкція оренда нерухомості, витрати на його підвищення можуть бути відшкодовані не тільки під час продажу, але й за рахунок підвищення орендних ставок, якими керують оновлені резиденції.
Тим не менш, власникам будинків потрібно бути обережними щодо того, які проекти вони вирішать завершити, оскільки потенційне зростання вартості може бути тільки реалізовано в тій мірі, в якій є покупці, готові заплатити за ремонт.
Враховуйте своє місцезнаходження
Розглядаючи будь -який тип проекту, важливо переконатися, що зроблені поліпшення відповідають конкретному типу житла та місцевій власності. Однією з помилок власників будинків є покращення їхніх будинків набагато вище середнього для сусідніх будинків. Покупців приваблюють окремі квартали через послуги, що знаходяться поблизу, і тому, що будинки в цій зоні продаються в межах цінового діапазону цього покупця. Хоча будинок, покращений набагато вище інших поблизу, все ще може отримати той самий рівень відсотків у порівнянні з іншими продається, навряд чи він отримає премію значно вище середнього просто через додаткові покращення.
Агенти з нерухомості буде знати, коли відсоткове збільшення вартості буде вищим для будинків із середньою або нижчою ціною у даному мікрорайоні, та нижчим для будинків з цінами на вершині відповідних ринків. Саме в ці періоди зростає економічна активність і зростає нерухомість попит що покращення матиме найбільший вплив на будинок ринкова вартість.
Час також вплине на здатність поліпшити збільшення вартості нерухомості. Внесення структурних або дизайнерських удосконалень, таких як добудова будівель або обробка необробленого простору, додасть цінності протягом більш тривалого часу, ніж, скажімо, оновлення кухонь та ванних кімнат або технологічні удосконалення, такі як нові системи кондиціонування, оскільки останні, як правило, це роблять стати застарілий через деякий час.
Географічне розташування також матиме великий вплив на найшвидшу або найбільшу окупність проектів. Наприклад, час обслуговування та вартість наземних басейнів ускладнюють відшкодування витрат на встановлення, а в деяких випадках знижують загальну вартість будинку. Однак це може бути не так у південних регіонах США, де тривалі періоди надзвичайно спекотної погоди роблять басейни цінним доповненням для деяких власників будинків.
Як уряд може допомогти
Тому що іпотечні відсотки утримується з податку на прибуток, Дядько Сем може допомогти субсидувати благоустрій житла, роблячи вартість будівництва ще менш обтяжливою для власників нерухомості.
Для менш схильних до ризику можуть використовувати власники нерухомості, які накопичили у своїх будинках належний капітал фінансові інструменти, наприклад а виплата рефінансування або позику власного капіталу для фінансування їх будівельних проектів. Використовуючи ці методи, єдиними грошовими коштами, необхідними для виконання запланованих проектів, були б відсоткові виплати для утримання позик, які у більшості випадків не підлягають оподаткуванню. Основну суму можна повернути, коли майно буде остаточно продано.
Проект повертає інвестиції
Остаточна причина взятися за будь -який проект реконструкції будинку як власник-мешканець це задоволення від життя в оновленому будинку. Для тих, хто сподівається також отримати прибуток від реконструкції, є кілька джерел, які пропонують зрозуміти очікувану окупність конкретних проектів. Наприклад, REALTOR® журнал щорічно публікує "Вартість проти Value », у якому порівнюється вартість загальних проектів реконструкції та показується окупність, яку можуть очікувати власники будинків. Ці оцінки окупності базуються на ринку житлової нерухомості основи на той час, а також середня вартість будівництва.
Таблиця 1 містить середньодержавні оцінки, але власники будинків можуть знайти більш конкретну інформацію за адресою Реконструкція в Інтернеті, пропонуючи однакові оцінки для різних географічних районів США. Ці середні діапазони окупності для найпоширенішого реконструкції проекти дають майбутнім продавцям широку ознаку того, які проекти мають найбільшу ймовірність повернути основну частину вартості проекту у продажу. Відмінності в середніх виплатах пояснюються обсягом і якістю виконаної роботи, при цьому менші, менш корисні проекти знаходяться на нижньому кінці діапазону.
| Середня вартість відновлення/реконструкції | |
|---|---|
| Ремонт/Реконструкція | Відшкодування середніх витрат |
| Додаток з дерев’яної настилу | 80-85% |
| Заміна сайдинга | 75-83% |
| Ремонт малої кухні | 75-83% |
| Заміна вікон | 75-80% |
| Реконструкція ванної кімнати | 70-78% |
| Основний ремонт кухні | 70-78% |
| Реконструкція спальні мансарди | 65-76% |
| Реконструкція підвалу | 65-75% |
| Двоповерхове доповнення | 65-74% |
| Доповнення гаража | 60-70% |
Джерело: Реконструкція онлайн
Покращення, такі як реконструкція офісу та спальні, мали найбільші діапазони відновлення-від 50-70%. Велике поширення обумовлене різницею у розмірі ремонту та важливістю кімнати для загального дизайну будинку, наприклад, гостьової спальні проти головного люксу. (Докладніше читайте у "6 речей, які, на вашу думку, додають вартості вашому дому - але не робіть цього")
Суть
Розглядаючи будь -який проект реконструкції, власникам будинків слід враховувати вартість, яку вони отримають від проекту, у порівнянні з будь -яким відшкодуванням витрат, яке може бути доступним від продажу. Однак, розглядаючи дві однаково корисні зміни, власникам будинків слід вивчити місцеві посібники з нерухомості, щоб визначити, які проекти, швидше за все, окупляться самі. Пам’ятайте, що більше - це не завжди краще, і витрати більше не завжди забезпечують більший ступінь створення вартості. Ціни на житло завжди відображатимуть смаки покупців місцевої нерухомості та суми, які ці покупці готові заплатити у певному районі чи підрозділі.