Іпотека з фіксованою або змінною ставкою: що зараз краще?

Станом на березень. 28, 2018, опитування кредиторів Bankrate.com повідомляло, що ставки за іпотечними кредитами становили 4,30% за 30-річний фіксований термін, 3,72% за 15-річна фіксована та 4,05% протягом перших п'яти років за іпотекою з регульованою ставкою 5/1 (ARM). Це національні середні показники; іпотечні ставки змінюються в залежності від місця розташування та сильно залежать від вашого кредитного бала.

Тож перший крок у вирішенні питання, чи є іпотека з фіксованою ставкою чи ARM найкращим вибором на сучасному ринку,-це поговорити з кількома кредиторами, щоб з’ясувати на яку ставку ви претендуєте та які умови позики для вас мають сенс, враховуючи вашу кредитну оцінку, дохід, борги, перші внески та щомісячний платіж, який ви можете дозволити собі.

Після того, як ви дізнаєтесь, які кредитні та строкові кредити будуть діяти для вас, як ви обираєте між іпотекою з фіксованою ставкою та ARM? Розглянемо ці фактори.

Фіксований проти ARM: Різниця в щомісячній оплаті

За кожні 100 000 доларів США, які ви позичаєте, ось що ви сплачуватимете щомісяця за кожен із основних типів іпотечних кредитів за середніми національними процентними ставками, перерахованими вище:

-30-річна іпотека з фіксованою ставкою: 495 доларів США.

-15-річна іпотека з фіксованою ставкою: $ 726.

- Іпотека з регульованою ставкою 5/1: 480 доларів США за перші 60 місяців.

Дивлячись лише на щомісячний платіж, іпотека з регульованою ставкою може здатися кращим вибором. Це найдешевший варіант за 15 доларів на місяць. Чим більша ваша іпотека, тим більша щомісячна економія. Якщо ви позичаєте півмільйона, ви заощадите 73 долари на місяць із регульованою ставкою.

Чи достатньо велика ця різниця, щоб взяти на себе додаткові ризики, пов'язані з ARM?

Види іпотеки з регульованою ставкою

ARM бувають різних типів. Найпопулярнішим є гібридний ARM, і серед них найпопулярніший варіант - 5/1 ARM, за яким йдуть 3/1, 7/1 та 10/1 ARM.

Ось як працюють гібридні ARM: наприклад, ARM 5/1 має фіксовану процентну ставку протягом перших п'яти років, що називається вступним періодом. Після цього процентна ставка коригується раз на рік на решту строків кредиту (скажімо, ще 25 років). Є ARM, які коригуються рідше, ніж раз на рік, наприклад, 3/3 та 5/5 ARM, але їх важко знайти. Чим довший початковий період, тим меншою буде різниця між процентною ставкою ARM та процентною ставкою за іпотекою з фіксованою ставкою.

У Сполучених Штатах відсоткова ставка для більшості ARM заснована на ставці Казначейства США. Ставки казначейства на даний момент дуже низькі, тому якщо ви виберете ARM зараз, є велика ймовірність, що ваша процентна ставка зросте, коли закінчиться вступний період ARM. Федеральна резервна система підвищила процентні ставки один раз у березні і, як очікується, зробить це ще два рази у 2018 році, при цьому кожне підвищення становитиме 0,25%.

Толерантність до ризиків та плани на майбутнє

Коли ви берете іпотеку з фіксованою ставкою, ви перед підписанням своїх заключних документів точно знаєте, яка сума вашого іпотечного платежу буде щомісяця, доки у вас є іпотека. Багато людей цінують цю стабільність.

ARM підлягають процентному ризику або ймовірності зміни процентної ставки. Після початкового терміну відсоткова ставка за цим видом іпотеки коригується відповідно до відповідності поточні ринкові умови. Як дізнатися, якою буде процентна ставка ARM, коли вона скинеться після вступного періоду?

Деталі конкретної ARM - так званої структури обмеження процентних ставок - говорять про те, наскільки високою може бути ваша щомісячна виплата. Наприклад, ARM 5/1 може мати структуру обмеження 2-2-6, що означає, що протягом шостого року (після закінчення п'ятирічного вступного періоду) процентна ставка може збільшитися на 2%, у наступні роки процентна ставка може збільшуватися ще на 2% на рік, а загальне збільшення процентної ставки ніколи не може становити більше 6% протягом усього періоду позика.

Якби ваша початкова ставка становила 4%, протягом перших п'яти років ваша процентна ставка становила б 4%. У шостому році він може збільшитися на 2%, залежно від річної ставки казначейства США, тому ваша ставка може досягти 6%. У сьомому році ваша ставка може зрости ще на 2%, до 8%, а у восьмому році ваша ставка знову може зрости на 2%, зробивши вашу ставку 10%. На цьому етапі ви досягли б стелі 6%; ваша ставка ніколи не підніметься вище 10%.

Хоча обмеження дещо зменшує ваш ризик, при іпотеці на 200 000 доларів США на 30 років різниця між 4% відсотками та 10% відсотків-це щомісячний платіж у розмірі близько 955 доларів проти приблизно 1755 доларів. Ви повинні запитати себе, чи можна з найгіршим сценарієм додаткових 800 доларів на місяць протягом восьми-тридцяти років жити.

Чи зміниться ваша ставка настільки високо, залежить від індексу ARM. Якщо ваша ARM проіндексована до однорічної ставки казначейства, і ця ставка така сама, як у шостому році, як і в першому році, ваша процентна ставка не зросте у шостому році. Однак, якщо ставка казначейства зросла на 3%, ваша процентна ставка не збільшиться більш ніж на 2% протягом шостого року через обмеження.

Люди, які отримують ARM, часто думають, що відбудеться одна з таких подій:

- Вони продадуть житло до того, як позика буде скинута.

- Їх дохід збільшиться до того, як позика буде скинута.

- Вони зможуть рефінансувати до повернення кредиту.

- Процентні ставки залишаться стабільними або знизяться, надаючи їм ставку, подібну до вступної ставки, коли кредит буде скинуто.

Якщо ви пережили Велику рецесію, коли багато позичальників мали ARM, які вони не могли собі дозволити після після скидання процентної ставки ви знаєте, що очікування людей та фінансова реальність можуть відрізнятися драматично. Позичальники, які хочуть взяти ARM за будь -якого з цих загальних припущень, повинні подумати, чи будуть вони все ще такими здатні управляти іпотекою, якщо їхні припущення не виправдаються, особливо якщо процентна ставка зросте настільки високо, наскільки це можливо іди. Якщо ні, то іпотека з фіксованою ставкою може бути кращим вибором.

РУКИ FHA

Федеральна адміністрація з питань житла (FHA) гарантує іпотеку з регульованою ставкою, що дозволяє кредиторам пропонувати їх позичальникам, яким необхідні більш м'які вимоги для отримання кваліфікації. FHA пропонує однорічні ARM та 3-, 5-, 7- та 10-річні гібридні ARM. Процентна ставка на 1 рік та 3 роки версії не можуть збільшуватися більше ніж на 1% на рік після вступного періоду або більш ніж на 5% протягом усього терміну служби позику. Процентна ставка за 5-, 7- та 10-річні ARM не може збільшуватися більше ніж на 2% на рік після вступного періоду, а обмеження за весь період життя становить 6%.

Як і всі іпотечні кредити FHA, хоча FHA ARM може мати більш м'яку кваліфікацію, вона вимагає від позичальників сплачувати авансову іпотеку страховий внесок у розмірі 1,75% від суми кредиту (який зазвичай надходить у кредит, і ви сплачуватимете проценти за нього як результат). Він також вимагає щомісячної виплати страхового внеску за іпотечне страхування, вартість якого залежить від терміну кредиту та першого внеску. Якщо, наприклад, ви внесли мінімальний необхідний внесок FHA у розмірі 3,5% та взяли 30-річну позику, щорічно ви сплачуватимете 0,85% залишку заборгованості за іпотечним страхуванням, поки не сплатите позику повний. Ця сума ділиться на 12 і додається до вашого щомісячного платежу. За кредит у розмірі 200 000 доларів авансовий внесок обійдеться вам у 3500 доларів, а щомісячні страхові внески за іпотечне страхування коштуватимуть вам близько 142 доларів на місяць протягом першого року, а потім поступово знижуватимуться. Ці витрати збільшують витрати на володіння будинком як у короткостроковій, так і в довгостроковій перспективі, і можуть зробити його менш доступним.

Вибір між позикою з фіксованою ставкою та ARM

Тепер, коли ви знаєте, як ARMs порівнюють із кредитами з фіксованою ставкою, як ви вирішуєте, який із них має найбільший сенс у вашій ситуації?

Шон О. Макгіган, кредитний офіцер у Гомер -Глен, штат Іллінойс, недалеко від Чикаго, важить таким чином. «Більшість наших клієнтів потрапляють у сегмент фіксованої ставки. Вони традиційно перші покупці житла, які купують квартиру або будинок для однієї сім’ї і не знають своїх планів на майбутнє »,-каже він. "Якщо у них з’явиться дитина і їм доведеться залишатися там довгостроково, фіксована ставка додасть їм впевненості та стабільності у виплатах по іпотеці".

Оскільки відсотковим ставкам майже нікуди подітись, але на сучасному ринку зростає, більшість покупців житла не зацікавлені ризикувати за ARM.

"Через нинішню обстановку з низькими процентними ставками, я використовував опцію 30-річної фіксованої позики 90% часу протягом минулого шість і більше років для перших покупців житла »,-каже Лорен Абрамс, консультант із іпотечних кредитів з Absolute Mortgage Banking у Сан-Рамоні, Каліфорнія

«Однак важливо поговорити про довгострокові плани покупця щодо нерухомості. У більшості випадків покупці не знають або не можуть передбачити, якими будуть ці плани ", - каже вона. "Клієнти іноді наполягають на тому, що це лише початковий будинок, і [вони] не будуть перебувати в ньому більше трьох -п’яти років". З її досвіду, це часові рамки насправді може бути коротким до одного року, якщо відбудеться розлучення, переведення на роботу, одруження або діти, але цей термін також може легко подовжитися до 10 і більше років.

Позичальники, які думають, що вони будуть перебувати вдома коротше і хочуть скористатися ARM, можуть зменшити ризик, знизивши щомісячні заощадження на процентному рахунку для покриття потенційно більш високих майбутніх виплат, якщо вони все ще перебувають удома, коли ставка регулює. Але «насправді покупці житла зазвичай не заощаджують ці гроші», - каже Абрамс.

Багаті клієнти та інвестори, які мають план, як довго вони будуть користуватися іпотекою, і можуть собі це дозволити більш високі виплати пізніше, швидше за все, побачать привабливість ARM і, швидше за все, виграють від її введення ставка.

Якщо ви можете дозволити собі більші щомісячні виплати за 15-річною іпотекою з фіксованою ставкою і плануєте залишатися вдома a протягом тривалого часу це заощадить вам найбільше грошей у довгостроковій перспективі, оскільки загальна сума відсотків буде великою нижче. І блокування сьогоднішніх дуже низьких 15-річних ставок майже напевно обійдеться дешевше, ніж тривалий термін використання ARM, хоча зараз ARM дешевше.

Суть

За даними CoreLogic та Freddie Mac, менше 10% позичальників обрали ARM у серпні 2017 року.

Якщо ви хочете використовувати ARM, оскільки її нижча процентна ставка допоможе вам претендувати на фінансування, щоб придбати дорожче нерухомості, подумайте, чи різниця у якості майна, яку ви можете отримати за допомогою ARM, становить ризик процентної ставки варто. У вас виникне спокуса сказати: "Так! Звичайно! "Через дивовижний шкільний округ, нові паркетні підлоги або чудовий район. але спробуйте уявити, як би ви ставились до цього майна - і чи могли б ви його собі дозволити - якщо б місячна виплата подвоїлася через кілька років. Для більшості позичальників на цьому зростаючому ринку процентних ставок фіксована ставка, ймовірно, є більш розумною.

Продовжити читання →

• Перевірте поточні ставки іпотеки
• Як працюють процентні ставки по іпотеці
• Розуміння структури виплати іпотеки
• Іпотечні бали: в чому суть?
• Іпотечні кредити: фіксована ставка проти Регульована ставка
• Пошук найкращих іпотечних ставок
• Маєте хорошу іпотечну ставку? Закрийте це!
• Найважливіші фактори, що впливають на іпотечні ставки
• Прогнозування іпотечних ставок: купівля, продаж чи рефі?
• Іпотека з регульованою ставкою: що станеться, коли процентні ставки зростуть
• Як процентні ставки впливають на ринок житла
• Ціна житла чи процентна ставка важливіші?
• Покупки за іпотечними ставками