5 видів приватного іпотечного страхування (PMI)

Якщо ви вносите початковий внесок у розмір менш як 20% за будинок, важливо зрозуміти, які варіанти приватного страхування іпотеки (PMI). Деякі люди просто не можуть дозволити собі авансовий внесок у розмірі 20%. Інші можуть вирішити зменшити менший передоплата за те, щоб мати під рукою більше грошей на ремонт, реконструкцію, меблі та екстрені ситуації.

Що таке приватне іпотечне страхування (PMI)?

Приватне іпотечне страхування (PMI) - це вид страхування, яке позичальник може вимагати як умову звичайної іпотечної позики. Більшість кредиторів вимагають PMI, коли покупець житла вносить початковий внесок у розмірі менше 20% від вартості покупки будинку.

Коли позичальник вносить початковий внесок у розмірі менше 20% вартості майна, іпотечний кредит до вартості (LTV) становить понад 80% (чим вище коефіцієнт LTV, тим вище профіль ризику іпотеки для кредитора).

На відміну від більшості видів страхування, поліс захищає інвестиції кредитора в житло, а не окрему особу, яка купує страховку (позичальника). Однак PMI дає можливість деяким людям швидше стати власниками житла. Для осіб, які вирішили відкласти від 5% до 19,99% вартості проживання, PMI дозволяє їм отримати фінансування.

Однак це передбачає додаткові місячні витрати. Позичальники повинні виплачувати свої PMI до тих пір, поки вони не накопичать достатньо власного капіталу в будинку, щоб кредитор більше не вважав їх високоризиковими.

Витрати на PMI можуть коливатися від 0,25% до 2% залишку вашого кредиту на рік, залежно від розміру першого внеску та іпотеки, терміну кредиту та розміру позичальника. кредитний рейтинг. Чим більші ваші фактори ризику, тим вища ставка ви платите. І оскільки PMI - це відсоток від суми іпотеки, чим більше ви позичаєте, тим більше PMI ви платите. У Сполучених Штатах є кілька великих компаній PMI. Вони стягують подібні тарифи, які щорічно коригуються.

Хоча PMI - це додаткові витрати, але продовжує витрачати гроші на оренду житла та, можливо, втрачає ринок, поки ви чекаєте, щоб заощадити більший початковий внесок. Однак немає гарантії, що ви вийдете заздалегідь, купуючи будинок пізніше, ніж раніше, тому варто платити про вартість виплати PMI.

Деяким потенційним власникам житла може знадобитися розглянути Федеральну адміністрацію з питань житла (FHA) страхування іпотеки. Однак це стосується лише того випадку, якщо ви маєте право на кредит Федеральної адміністрації з питань житла (Кредит FHA).

Покриття приватного іпотечного страхування (PMI)

По -перше, ви повинні зрозуміти, як працює PMI. Наприклад, припустимо, що ви відклали 10% і отримали позику на решту 90% вартості нерухомості - 20 000 доларів вниз і 180 000 доларів позики. З страхування іпотеки, втрати кредитора обмежуються, якщо кредитор повинен викупити на вашу іпотеку. Це може статися, якщо ви втратите роботу і не зможете здійснити платіж протягом кількох місяців.

Іпотечна страхова компанія покриває певний відсоток збитків кредитора. Для нашого прикладу припустимо, що цей відсоток становить 25%. Тож якщо ви все ще були боржниками 85% (170 000 доларів США) від вартості покупки вашого будинку у 200 000 доларів на момент викупу, замість того, щоб повністю втратити 170 000 доларів, кредитор втратить лише 75% із 170 000 доларів, або 127 500 доларів на домі довірителя. Інші 25%, або 42 500 доларів США, покриє PMI. Це також буде покривати 25% відсотків, які ви нарахували, та 25% витрат кредитора.

Якщо PMI захищає кредитор, вам може бути цікаво, чому позичальник повинен за це платити. По суті, позичальник компенсує кредитору за те, що він бере на себе більший ризик кредитування вас - у порівнянні з кредитуванням тих, хто готовий відкласти більший початковий внесок.

Як довго потрібно купувати приватне страхування іпотеки (PMI)?

Позичальники можуть вимагати скасування щомісячних страхових платежів по іпотеці після того, як коефіцієнт позики до вартості опуститься нижче 80%. Після того, як коефіцієнт LTV іпотечного кредиту знизиться до 78%, кредитор повинен автоматично скасувати PMI, поки ви маєте поточну позику по іпотеці. Це трапляється, коли ваш первісний внесок плюс сума кредиту, який ви погасили, дорівнює 22% від вартості покупки будинку. Це скасування є вимогою федерального органу Закон про захист власників житланавіть якщо ринкова вартість вашого будинку знизилася.

Види страхування приватної іпотеки (PMI)

1. Страхування іпотеки позичальником

Найпоширеніший вид PMI-це страхування іпотеки за рахунок позичальника (BPMI). BPMI поставляється у вигляді додаткової щомісячної плати, яку ви сплачуєте за допомогою іпотечного платежу. Після закриття кредиту ви щомісяця сплачуєте BPMI, поки у вашому домі не буде 22% власного капіталу (виходячи з початкової ціни покупки).

У цей момент кредитор повинен автоматично скасувати BPMI, поки ви маєте поточні платежі по іпотеці. Накопичується достатньо власний капітал через регулярні щомісячні виплати по іпотеці для скасування BPMI зазвичай потрібно близько 11 років.

Ви також можете бути ініціативними та попросити кредитора скасувати BPMI, якщо у вас є 20% акцій у вашому домі. Для того, щоб ваш кредитор скасував BPMI, ваш іпотечні виплати має бути актуальним. Ви також повинні мати задовільну історію платежів, і ніяких додаткових застав на вашому майні бути не повинно. У деяких випадках може знадобитися струм оцінка для підтвердження вартості вашого будинку.

Деякі позичальники може дозволити позичальникам скасувати PMI раніше на підставі зростання вартості житла. Припустимо, що позичальник накопичує 25% власного капіталу через збільшення курсу за два -п’ять років або 20% власного капіталу після п’ятого року. У цьому випадку інвестор, який придбав позику, може дозволити анулювання PMI після того, як буде доведено збільшення вартості будинку. Це можна зробити за допомогою оцінки, висновку брокера щодо цін (BPO) або автоматизованої моделі оцінки (AVM).

Ви також можете рано позбутися PMI шляхом рефінансування. Однак вам доведеться зважити вартість рефінансування від витрат на продовження сплати страхових внесків по іпотеці. Можливо, ви також зможете достроково скасувати PMI, сплативши борг по іпотеці, щоб мати принаймні 20% власного капіталу.

Варто подумати, якщо ви готові платити PMI до 11 років, щоб купити зараз. Скільки вам буде коштувати PMI в довгостроковій перспективі? Що потенційно коштуватиме вам очікування покупки? Хоча це правда, що ви можете втратити накопичення власного капіталу під час оренди, ви також уникнете багатьох витрат на власність житла. Ці витрати включають страхування власника житла, податки на нерухомість, технічне обслуговування та ремонт.

Інші три види PMI не настільки поширені, як страхування іпотеки, що виплачується позичальником. Можливо, ви все одно захочете дізнатися, як вони працюють, на випадок, якщо один із них звучить більш привабливо, або ваш кредитор пропонує вам більше одного варіанту іпотечного страхування.

2. Страховка одноразової премії

З іпотечним страхуванням з одноразовою премією (SPMI), яке також називається страхуванням іпотеки з одноразовим платежем, ви сплачуєте іпотечне страхування заздалегідь у одноразовому розмірі. Це можна зробити або повністю за адресою закриття або фінансується в іпотеку (в останньому випадку це можна назвати страхуванням іпотеки, що фінансується за рахунок єдиного фінансування).

Перевага SPMI полягає в тому, що ваш щомісячний платіж буде нижчим у порівнянні з BPMI. Це може допомогти вам отримати додаткові позики для придбання свого будинку. Ще одна перевага полягає в тому, що вам не потрібно турбуватися про рефінансування, щоб вийти з PMI. Вам також не потрібно стежити за своїм співвідношенням позики та вартості, щоб побачити, коли можна скасувати PMI.

Ризик полягає в тому, що якщо ви рефінансуєте або продаєте протягом кількох років, жодна частина єдиної премії не повертається. Крім того, якщо ви фінансуєте єдину премію, ви сплачуватимете проценти за неї до тих пір, поки у вас є іпотека. Крім того, якщо у вас не вистачає грошей на 20% авансового внеску, можливо, у вас не буде грошей, щоб сплатити єдину премію авансом.

Однак продавець або, у разі нового житла, забудовник може сплатити єдину премію позичальнику іпотека страхування. Ви завжди можете спробувати домовитися про це як частину своєї пропозиції про покупку.

Якщо ви плануєте залишатися вдома три або більше років, іпотечне страхування з одноразовою премією може заощадити ваші гроші. Попросіть свого кредитного працівника перевірити, чи це справді так. Майте на увазі, що не всі кредитори пропонують страхування іпотеки з одноразовою премією.

3. Страхування іпотеки кредитора

З іпотечним страхуванням, яке оплачується кредитором (LPMI), ваш кредитор технічно сплачуватиме премію за іпотечне страхування. Фактично, ви дійсно будете платити за це протягом усього терміну кредиту у вигляді дещо вищої процентної ставки.

На відміну від BPMI, ви не можете скасувати LPMI, коли ваш власний капітал досягне 78%, оскільки він вбудований у позику. Рефінансування стане єдиним способом зменшити щомісячну виплату. Ваша процентна ставка не зменшиться, якщо у вас є 20% або 22% власного капіталу. PMI, що оплачується кредитором, не повертається.

Перевага PMI, що виплачується кредитором, незважаючи на вищий процентна ставка, що ваш щомісячний платіж все ще може бути меншим, ніж щомісячні платежі PMI. Таким чином, ви можете отримати більше позик.

4. Іпотечне страхування Split-Premium

Іпотечне страхування зі спліт-премією є найменш поширеним видом страхування. Це гібрид перших двох типів, які ми обговорювали: BPMI та SPMI.

Ось як це працює: Ви сплачуєте частину іпотечного страхування як одноразову суму на момент закриття, а частину - щомісяця. Вам не потрібно придумувати стільки додаткових готівкових коштів авансом, як це було б у SPMI, і не збільшувати щомісячну виплату настільки, наскільки б ви зробили з BPMI.

Однією з причин вибору іпотечного страхування з розділеною премією є наявність у вас високого співвідношення боргу до доходу. Якщо це так, надмірне збільшення щомісячної виплати за допомогою BPMI означало б, що ви не маєте права брати достатньо позик, щоб придбати бажаний будинок.

Авансова премія може становити від 0,50% до 1,25% від суми кредиту. Щомісячна премія буде базуватися на співвідношенні чистого кредиту до вартості до того, як будь-яка фінансована премія буде врахована.

Як і у випадку з SPMI, ви можете попросити забудовника або продавця сплатити початкову премію або залучити її у свою іпотеку. Розділені премії можуть частково повертатися після скасування або припинення страхування іпотеки.

5. Федеральна охорона житлової позики (MIP)

Існує додатковий вид страхування іпотеки. Однак він використовується лише для позик, наданих Федеральною адміністрацією житла. Ці позики більш відомі як позики FHA або іпотечні кредити FHA. PMI через FHA відомий як MIP. Це вимога для всіх кредитів FHA та з першими внесками 10% або менше.

Крім того, його неможливо видалити без рефінансування будинку. MIP вимагає авансового платежу та щомісячних премій (зазвичай додаються до щомісячної іпотечної ноти). Покупець, як і раніше, повинен чекати 11 років, перш ніж він зможе зняти MIP з позики, якщо у нього був перший внесок більше 10%.

Вартість страхування приватного іпотечного кредиту (PMI)

Вартість премій PMI залежить від кількох факторів.

• Який преміальний план ви обираєте
• Чи є ваша процентна ставка фіксованою або регульованою
• Термін кредиту (зазвичай 15 або 30 років)
• Ваш початковий внесок або співвідношення позики та вартості (LTV) (5% початкового внеску дає вам 95% LTV; Знижка на 10% робить ваш LTV 90%)
• Сума страхового покриття іпотеки, необхідна кредитору або інвестору (вона може коливатися від 6% до 35%)
• Повертається премія чи ні
• Ваш кредитний рейтинг
• Будь-які додаткові фактори ризику, такі як позика на велику іпотеку, інвестиційну нерухомість, рефінансування готівки або другий будинок

Загалом, чим ризикованіше ви виглядатимете з огляду на будь -який із цих факторів (зазвичай враховується, коли ви берете кредит), тим вищі будуть ваші премії. Наприклад, чим нижчий ваш кредитний рейтинг і менший ваш первісний внесок, тим вищими будуть ваші премії.

За даними Джіні Мей та Міського інституту, середньорічний показник PMI зазвичай коливається від 0,55% до 2,25% від початкової суми кредиту щороку. Ось кілька сценаріїв: якщо ви покладете 15% на 15-річну іпотеку з фіксованою ставкою і маєте кредитний рейтинг наприклад, 760 або вище, ви заплатили б 0,17%, оскільки вас, швидше за все, вважали б позичальником з низьким ризиком. Якщо ви знижите 3% на 30-річну іпотеку з регульованою ставкою, для якої початкова ставка фіксована лише на три роки, і у вас кредитний рейтинг 630, ваша ставка становитиме 2,81%. Це відбувається тому, що ви вважаєтесь позичальником з високим ризиком у більшості фінансових установ.

Коли ви дізнаєтесь, який відсоток застосовується до вашої ситуації, помножте його на суму позики. Потім розділіть цю суму на 12, щоб побачити, що ви будете платити щомісяця. Наприклад, позика в розмірі 200 000 доларів США з річною премією 0,65% коштуватиме 1300 доларів США на рік (200 000 доларів США x 0,0065) або приблизно 108 доларів США на місяць (1300 доларів США / 12 доларів США).

Оцінка ставок страхування приватної іпотеки (PMI)

Багато компаній пропонують іпотечне страхування. Їх ставки можуть дещо відрізнятися, і ваш кредитор, а не ви, обере страховика. Тим не менш, ви можете отримати уявлення про те, яку ставку ви будете платити, вивчивши тарифну карту страхування іпотеки. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty та Genworth є основними приватними постачальниками іпотечного страхування.

Тарифні картки іпотечного страхування можуть збентежити на перший погляд. Ось як ними користуватися.

1. Знайдіть стовпець, який відповідає вашому кредитному балу.
2. Знайдіть рядок, який відповідає вашому співвідношенню LTV.
3. Визначте відповідну лінію покриття. Шукайте в Інтернеті Вимоги страхування іпотечного страхування Фенні Мей, щоб визначити, скільки покриття потрібно для вашого кредиту. Крім того, ви можете попросити свого кредитора (і вразити штани з них своїми знаннями про те, як працює PMI).
4. Визначте ставку PMI, що відповідає перетину вашого кредитного рахунку, першого внеску та покриття.
5. Якщо доцільно, додайте або відніміть до цієї ставки суму з діаграми коригування (нижче основної діаграми ставок), яка відповідає вашому кредитному балу. Наприклад, якщо ви здійснюєте рефінансування готівки, а ваш кредитний рейтинг становить 720, ви можете додати 0,20 до своєї ставки.
6. Як ми показали у попередньому розділі, помножте загальну ставку на суму, яку ви позичаєте; це ваша щорічна страхова премія по іпотеці. Поділіть його на 12, щоб отримати щомісячну страхову премію по іпотеці.

Ваша ставка буде однаковою щомісяця, хоча деякі страховики знизять її через десять років. Однак це якраз до того моменту, коли ви зможете зменшити покриття, тому будь -яка економія не буде такою значною.

Іпотечне страхування Федеральної житлової адміністрації (FHA)

Іпотечне страхування працює по -різному з кредитами FHA. Для більшості позичальників це в кінцевому підсумку буде дорожчим, ніж PMI.

PMI не вимагає від вас сплати авансового внеску, якщо ви не виберете іпотечне страхування з одноразовою або роздільною премією. У разі страхування іпотеки з одноразовою премією ви не сплачуватимете щомісячних страхових внесків по іпотечному страхуванню. У разі страхування іпотечного страхування зі спліт-премією ви сплачуєте менші щомісячні страхові внески за іпотеку, оскільки ви сплатили авансовий внесок. Однак кожен повинен сплатити авансовий внесок зі страхування іпотеки FHA. Більш того, цей платіж нічого не зменшує ваші щомісячні внески.

Станом на серпень 2020 року, авансова страхова премія за іпотеку (UFMIP) становить 1,75% від суми кредиту. Ви можете сплатити цю суму під час закриття або фінансувати її як частину своєї іпотеки. UFMIP обійдеться вам у 1750 доларів США за кожні 100 000 доларів, які ви позичаєте. Якщо ви фінансуєте його, ви теж сплачуватимете відсотки, що з часом зросте його дорожчим. Продавець має право сплачувати ваш UFMIP, якщо загальний внесок продавця у ваші витрати на закриття не перевищує 6% від вартості покупки.

З іпотекою FHA ви також сплачуватимете щомісячну премію зі страхування іпотеки (MIP) від 0,45% до 1,05% від суми кредиту залежно від вашого першого внеску та терміну кредиту. Як показано нижче в таблиці FHA, якщо у вас є 30-річна позика на суму 200 000 доларів США і ви сплачуєте мінімальний внесок FHA у розмірі 3,5%, ваш MIP становитиме 0,85% протягом усього терміну кредиту. Неможливість скасувати MIP може коштувати дорого.

Джерело: Департамент житлового будівництва та міського розвитку США.

Для кредитів FHA з початковим внеском 10% або більше ви можете скасувати щомісячні MIP після 11 років. Але якщо у вас є 10% відсотків, навіщо взагалі брати кредит FHA? Ви хотіли б це зробити, лише якщо ваш кредитний рейтинг занадто низький, щоб претендувати на звичайну позику. Ще одна вагома причина: якщо ваш низький кредитний рейтинг дасть вам значно вищу процентну ставку або витрати на PMI за традиційною позикою, ніж за кредитом FHA.

Ви можете отримати кредит FHA з кредитною оцінкою всього 580 і, можливо, навіть нижчою (хоча кредитори можуть вимагати, щоб ваш бал був 620 або вище). І ви можете претендувати на ту саму ставку, що й на звичайну позику, незважаючи на нижчий кредитний рейтинг: 660 проти 740, наприклад.

Не відкладаючи 10% і більше на іпотеку FHA, єдиний спосіб припинити виплату MHA MHA - це рефінансування у звичайну позику. Цей крок буде найбільш зрозумілим після того, як ваш кредитний рейтинг або LTV значно зростуть. Однак рефінансування означає оплату витрат на закриття, а процентні ставки можуть бути вищими, коли ви готові до рефінансування. Вищі процентні ставки плюс витрати на закриття можуть звести нанівець будь -які заощадження від скасування іпотечного страхування FHA. Крім того, ви не можете рефінансувати, якщо ви безробітні або маєте занадто велику заборгованість щодо вашого доходу.

Крім того, кредити FHA є щедрішими, дозволяючи продавцям робити внески до коштів покупця витрати на закриття: до 6% від суми кредиту проти 3% для звичайних кредитів. Якщо ви не можете дозволити собі купити будинок без значної допомоги при закритті витрат, кредит FHA може бути вашим єдиним варіантом.

Суть

Страхування іпотеки коштує грошей позичальникам, але це дає їм змогу швидше стати власниками житла, зменшуючи ризик видачі іпотечних кредитів людям з невеликими внесками. Ви можете вважати за доцільне сплачувати страхові внески за іпотечне страхування, якщо хочете скоріше, ніж пізніше, стати власником будинку з міркувань способу життя або доступності. Додавання до причин цього: Премії можуть бути скасовані, коли ваш власний капітал досягне 80%, якщо ви сплачуєте щомісячне страхування PMI або страхування іпотеки з роздільною премією.

Однак ви можете добре подумати, якщо ви належите до категорії позичальників, яким доведеться сплачувати страхові внески FHA протягом усього терміну кредиту. Можливо, пізніше ви зможете рефінансувати кредит FHA, щоб позбутися PMI. З іншого боку, немає гарантії, що ваша ситуація з працевлаштуванням або ринкові процентні ставки зроблять можливим або прибутковим рефінансування.