Гравці вторинного іпотечного ринку

Ви можете розглядати свою іпотеку як позику, яка допомогла вам придбати житло. Але інвестори бачать іпотеку як потік майбутніх грошових потоків. Ці грошові потоки купуються, продаються, позбавляються, траншіровано, та сек'юритизований у вторинний іпотечний ринок. Оскільки більшість іпотечних кредитів закінчується продажем, вторинний ринок іпотечних кредитів надзвичайно великий і дуже ліквідний.

Від моменту зарахування до моменту, коли щомісячний платіж позичальника закінчується інвестором як частину забезпечення під заставу іпотеки (MBS), забезпечення, забезпечене активами (ABS), зобов'язання по іпотеці (CMO), або боргове зобов'язання з заставою (CDO), існує кілька різних установ, які всі виділяють певний відсоток початкових зборів та/або місячних грошових потоків.

У цій статті ми покажемо вам, як працює вторинний іпотечний ринок - і чому кредитори та інвестори беруть у ньому участь - і познайомимо вас із його основними учасниками.

Чотири типи гравців на ринку іпотечних кредитів включають:

1. the ініціатор іпотеки
2. the агрегатор
3. дилера цінних паперів
4. інвестора

1. Іпотечний ініціатор

Організатор іпотечного кредитування - перша компанія, залучена на вторинний іпотечний ринок. Іпотечні ініціатори складаються з роздрібних банків, іпотечних банкірів та іпотечні брокери. Хоча банки використовують свої традиційні джерела фінансування для закриття кредитів, іпотечні банкіри зазвичай використовують те, що відоме як склад кредитна лінія для фінансування позик. Більшість банків і майже всі іпотечні банкіри швидко продають новоутворену іпотеку на вторинний ринок.

Варто відзначити одну відмінність: банки та іпотечні банкіри використовують власні кошти для закриття іпотечних кредитів, а іпотечні брокери - ні. Швидше, іпотечні брокери виступають як незалежні агенти для банків або іпотечних банкірів, об'єднуючи їх з клієнтами (позичальниками).

Однак, залежно від його розміру та складності, ініціатор іпотеки може агрегувати іпотеку протягом певного періоду часу, перш ніж продати весь пакет; він також може продавати індивідуальні позики у міру їх надходження. Існує ризик для оригінатора, коли він утримує іпотеку після процентна ставка був цитований та заблокований позичальником. Якщо іпотека не продається одночасно на вторинному ринку, то позичальник блокує відсотки відсоткові ставки можуть змінюватися, що змінює вартість іпотеки на вторинному ринку і, врешті -решт, the прибуток ініціатор вносить в іпотеку.

Ініціатори, які збирають іпотечні кредити перед їх продажем, часто хеджують їх іпотечні трубопроводи проти зміни процентних ставок. Існує особливий тип транзакції під назвою a найкращі зусилля торгівля, призначена для продажу єдиної іпотеки, що виключає необхідність ініціатора хеджувати іпотеку. Менші автори, як правило, використовують найкращі зусилля.

Загалом, ініціатори іпотеки заробляють гроші за рахунок комісій, що стягуються за створення іпотеки, та різниці між процентною ставкою, наданою позичальнику, та преміум вторинний ринок буде платити за цю процентну ставку.

2. Агрегатор

Агрегатори - це наступна компанія у лінії вторинних учасників іпотечного ринку. Агрегатори - це великі ініціатори іпотечних кредитів, пов'язані з фірмами Уолл -стріт та підприємства, що фінансуються урядом (GSE)як Фанні Мей та Фредді Мак. Агрегатори викуповують новостворену іпотеку у менших ініціаторів і разом із власними джерелами утворюють пули іпотек, які вони або здійснити сек'юритизацію цінних паперів, що забезпечуються приватною маркою, забезпечених іпотекою (співпрацюючи з фірмами Уолл-стріт), або сформувати агентські іпотечні цінні папери (працюючи через GSE).

Подібно до ініціаторів, агрегатори повинні хеджувати іпотечні кредити у своїх трубопроводах з моменту прийняття ними зобов’язань до придбання іпотеки через процес сек'юритизації і доти, поки MBS не буде продано цінним паперам дилер. Хеджування іпотечного трубопроводу є складним завданням випадання та поширення ризик. Агрегатори отримують прибуток від різниці у ціні, яку вони платять за іпотеку, та ціні, за яку вони можуть продати MBS, забезпечену цією іпотекою, залежно від ефективності їх хеджування.

3. Дилери цінних паперів

Після того, як MBS був сформований (а іноді і до його формування, залежно від типу MBS), він продається дилеру цінних паперів. Більшість брокерських компаній Уолл -стріт мають MBS торгові столи. Дилери на цих столах роблять усі види творчих справ з MBS і іпотекують цілі кредити; кінцева мета - продати їх як цінні папери інвесторам. Дилери часто використовують MBS для структуризації CMO, ABS та CDO. Ці угоди можна структурувати, щоб мати різні та дещо певні характеристики передоплати та підвищені кредитні рейтинги порівняно з базовою MBS або в цілому позики. Дилери роблять спред у ціні, за якою вони купують і продають MBS, і прагнуть зробити це арбітраж прибуток у тому, як вони структурують конкретні пакети CMO, ABS та CDO.

4. Інвестори

Інвестори-це кінцеві користувачі іпотеки. Іноземні уряди, пенсійні фонди, страхові компанії, банки, GSE та хедж -фонди - це великі інвестори в іпотеку. MBS, CMO, АБСта CDO пропонують інвесторам широкий спектр потенційних доходів на основі різних кредитна якість та процентні ризики.

Іноземні уряди, пенсійні фонди, страхові компанії та банки, як правило, інвестують у іпотечні продукти з високим рейтингом. Певні транші різних структурованих іпотечних угод затребувані цими інвесторами для їх передоплати та профілів ризику процентних ставок. Хедж-фонди зазвичай є великими інвесторами в іпотечні продукти з низькими кредитними рейтингами та структуровані іпотечні продукти, які мають більший процентний ризик.

З усіх іпотечних інвесторів GSE мають найбільші портфелі. Тип іпотечного продукту, в який вони можуть інвестувати, значною мірою регулюється Управління Федерального нагляду за житловими підприємствами.

Чому банки продають іпотеку?

Банки продають іпотеку з двох основних причин: ліквідність та прибутковість.

Банки повинні тримати під рукою резерви грошей - обидва для виконання своїх федеральних повноважень вимоги до грошових резервів а також мати кошти для власників рахунків та клієнтів. Продаж іпотечних кредитів звільняє їхній капітал, гарантуючи, що вони можуть впоратися зі зняттям коштів, і дає їм змогу надавати позики - у тому числі інші іпотечні кредити - заявникам. Він також отримує борг і ризик дефолту з його книг.

Продаж іпотеки не тільки знімає зобов’язання з балансу, але й швидко залучає готівку. І не просто швидкі гроші, а й більш швидкий прибуток. Банки стягують негайні комісійні за кредити, які вони продають. На відміну від цього, іпотечні відсотки, які банк заробляє протягом терміну дії вашого кредиту, збираються десятиліттями.

Одним словом, продавати кредити вигідніше, ніж утримувати їх. Банки можуть заробляти гроші, виписуючи іпотеку, а потім роками збираючи відсотки. Але вони можуть заробити ще більше, видавши іпотеку, продавши її (і заробивши комісію), а потім написавши нові іпотечні кредити, а потім продавши їх.

Чому інвестори купують іпотеку?

Інвестори купують іпотеку (або іпотечні цінні папери) з тієї ж причини, в яку вони вкладають більшість боргові інструменти: дохід. Зокрема, дохід від відсотків, отриманих за кредит - постійні гроші, що надходять щомісяця (або в будь -який спосіб власник іпотеки здійснює свої платежі). Регулярність цього доходу може бути привабливою для інституційних інвесторів, таких як пенсійні плани, страхові компанії-ренти та пайові фонди, які здійснюють періодичні виплати власникам рахунків та клієнтів.

Більшість цінних паперів, забезпечених іпотекою, вважаються високоякісними, часто вищими, ніж у корпоративних облігацій, особливо якщо вони агентські іпотечні цінні папери (тобто гарантовані урядом або спонсорованими урядом установами, такими як Джінні Мей, Фанні Мей або Фредді Мак). Тим не менш, цінні папери, забезпечені іпотекою, забезпечували прибутковість, яка вища, ніж інші облігації з низьким ризиком, наприклад, Казначейства зі схожими строками погашення.

Інші інвестори можуть придбати іпотечні кредити для диверсифікації своїх портфелів та суміші активів. Інвестування в іпотеку дає щось своєрідне гра в нерухомість.

Суть

Мало хто з позичальників усвідомлює, наскільки їх іпотека розрізана, нарізана кубиками та продається. Протягом кількох тижнів, можливо, місяця, з моменту виникнення іпотеки, вона може стати частиною CMO, ABS або CDO. Кінцевим користувачем іпотеки може бути хедж -фонд, який робить ставки або використовує спрямовану процентну ставку з кредитним плечем позиції для використання невеликих порушень щодо ціноутворення, або це може бути центральний банк іноземної країни, якій подобається кредитний рейтинг агентства MBS.

З іншого боку, це може бути страхова компанія, розташована в Брюсселі, залучена тривалістю та опуклість профіль певного траншу в АБС, CMO, або угода CDO. Вторинний ринок іпотечних кредитів величезний, ліквідний і складний, де кілька установ хочуть споживати шматочок іпотечного пирога.