نسبة القرض إلى القيمة المجمعة - تعريف نسبة CLTV

ما هي نسبة القرض إلى القيمة المجمعة - نسبة CLTV؟

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي نسبة الكل القروض المضمونة على عقار بقيمة عقار. المقرضون استخدام نسبة CLTV لتحديد مخاطر التخلف عن السداد لمشتري المنزل المحتملين عند استخدام أكثر من قرض واحد.

بشكل عام ، يرغب المقرضون في الإقراض بنسب CLTV بنسبة 80 ٪ وما فوق للمقترضين ذوي التصنيفات الائتمانية العالية. يختلف CLTV عن نسبة القرض البسيط إلى القيمة (LTV) في أن القيمة الدائمة للقرض تتضمن الرهن العقاري الأول أو الأساسي فقط في حسابها.

صيغة وحساب CLTV

​CLTV=القيمة الإجمالية للعقارVL1 + VL2 +... + VLn​أين:VL = قيمة القرض​

لحساب نسبة القرض إلى القيمة المجمعة ، قسّم الأرصدة الأساسية الإجمالية لجميع القروض على سعر شراء العقار أو القيمة السوقية العادلة. وبالتالي يتم تحديد نسبة CLTV بقسمة مجموع العناصر المدرجة أدناه على سعر بيع العقار الأقل أو القيمة المقدرة من العقار.

• مبلغ القرض الأصلي للرهن العقاري الأول
• الجزء المسحوب (الرصيد الأساسي المستحق) من حد ائتمان حقوق ملكية المنزل (هيلوك)
• الرصيد الأساسي غير المسدد لجميع الحسابات المغلقة التمويل الثانوي، مثل الرهن العقاري الثاني أو الثالث (مع قرض مغلق ، يسحب المقترض جميع الأموال في اليوم واحد ولا يجوز له إجراء أي تغييرات في خطة السداد أو الوصول إلى أي أصل مدفوع بمجرد سداد القرض مغلق.)

ما تظهره نسبة CLTV

نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي عملية حسابية يستخدمها متخصصو الرهن العقاري والإقراض تحديد النسبة المئوية الإجمالية لممتلكات مالك المنزل المرهونة بامتيازات (التزامات ديون). يستخدم المقرضون نسبة CLTV جنبًا إلى جنب مع عدد قليل من الحسابات الأخرى ، مثل نسبة الدين إلى الدخل والنسبة القياسية للقرض إلى القيمة (LTV) ، لتقييم مخاطر تقديم قرض للمقترض.

يعزو العديد من الاقتصاديين معايير CLTV المريحة إلى أزمة الرهن التي ابتليت بها الولايات المتحدة خلال أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، من بين عوامل أخرى. ابتداءً من التسعينيات وخاصة خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كان مشترو المنازل يأخذون في كثير من الأحيان رهونًا عقارية ثانية في وقت الشراء بدلاً من سداد دفعات مقدمة. يحرص المقرضون على عدم خسارة أعمال هؤلاء العملاء أمام المنافسين الذين وافقوا على مثل هذه الشروط على الرغم من المخاطر المتزايدة.

قبل فقاعة العقارات التي امتدت من أواخر التسعينيات إلى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كانت الممارسة المعتادة هي أن يقوم مشترو المنازل بسداد دفعات مقدمة يبلغ مجموعها 20٪ على الأقل من سعر الشراء. أبقى معظم المقرضين العملاء ضمن هذه المعايير من خلال وضع حد أقصى للقيمة الدائمة عند 80٪.

عندما بدأت الفقاعة في التسخين ، اتخذت العديد من هذه الشركات خطوات للسماح للعملاء بالالتفاف على خفض 20٪. قام بعض المقرضين برفع سقف الحد الأقصى للقيمة LTV أو تخلصوا منها تمامًا ، حيث قدموا قروضًا عقارية بمقدم 5٪ أو أقل ، بينما أبقى آخرون على متطلبات LTV لكنهم رفعوا سقف CLTV ، غالبًا إلى 100٪. مكنت هذه المناورة العملاء من الحصول على قروض عقارية ثانية لتمويل دفعات مقدمة بنسبة 20٪.

أبرزت الزيادة الكبيرة في حبس الرهن التي بدأت في عام 2008 سبب أهمية CLTV. إن وجود الجلد في اللعبة ، مثل المصروفات النقدية الأولية البالغة 100000 دولار لمنزل 500000 دولار ، يوفر لمالك المنزل حافزًا قويًا لمواصلة مدفوعات الرهن العقاري. إذا قام البنك بحجز الرهن العقاري ، فلن يخسر منزله فحسب ، بل يخسر أيضًا كومة النقود التي دفعها لإغلاقها.

كما أن المطالبة بحقوق الملكية في الممتلكات يعزل المقرضين من الانخفاض في أسعار العقارات. إذا كانت قيمة العقار تبلغ 500.000 دولار أمريكي وبلغ إجمالي الامتيازات ما يصل إلى 400.000 دولار أمريكي ، فقد يخسر العقار ما يصل إلى 20٪ من قيمته دون أن يتلقى أي من أصحاب الامتياز دفعة قصيرة في مزاد الرهن.

لماذا تعتبر CLTV مهمة

يختار بعض مشتري المنازل خفض الدفعة الأولى من خلال تلقي قروض عقارية متعددة على أحد العقارات ، مما يؤدي إلى انخفاض نسبة القرض إلى القيمة للرهن العقاري الأساسي. أيضًا نظرًا لانخفاض نسبة الحد الأقصى للقيمة العقارية ، نجح العديد من مشتري المنازل في تجنب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). ما إذا كان من الأفضل الحصول على قرض عقاري ثان أو تحمل تكلفة PMI يختلف لكل فرد.

وبالتالي ، نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني يفترض مخاطر أكبر ، فإن معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني يكون عادةً أعلى من سعر الفائدة على الرهن العقاري الأول. من المستحسن أن ينظر المستهلكون في مزايا وعيوب قبول قروض متعددة على عقار واحد. ستساعد ممارسة العناية الواجبة على ضمان أن ما يتم اختياره هو الخيار الأفضل للظروف المحددة.

القرض مقابل القيمة مقابل. CLTV

القرض إلى القيمة (LTV) و CLTV هما من أكثر النسب شيوعًا المستخدمة أثناء عملية اكتتاب الرهن العقاري. يفرض معظم المقرضين حدًا أقصى لكلا القيمتين ، بحيث لا يكون المقترض المحتمل أعلاه مؤهلاً للحصول على قرض. تعتبر نسبة LTV فقط رصيد الرهن العقاري الأساسي. لذلك ، في المثال أعلاه ، تكون نسبة LTV هي 50٪ ، نتيجة قسمة رصيد الرهن العقاري الأساسي البالغ 100000 دولار على قيمة المنزل البالغة 200000 دولار.

يفرض معظم المقرضين حدًا أقصى للقيمة الدائمة على المدى الطويل بنسبة 80٪ لأن فاني ماي وفريدي ماك لا يشترون قروضًا ذات نسب تمويل عقاري أعلى. يمكن للمقترضين الذين لديهم ملفات ائتمانية جيدة التحايل على هذا المطلب ولكن يجب عليهم الدفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) طالما أن رصيد القرض الأساسي لديهم أكبر من 80٪ من قيمة المنزل. يحمي PMI المُقرض من الخسائر عندما تنخفض قيمة المنزل إلى ما دون رصيد القرض.

يميل المقرضون الأساسيون إلى أن يكونوا أكثر سخاءً مع متطلبات CLTV. بالنظر إلى المثال أعلاه ، في حالة الرهن ، يتلقى حامل الرهن العقاري أمواله بالكامل قبل أن يتلقى حامل الرهن العقاري الثاني أي شيء. إذا انخفضت قيمة العقار إلى 125000 دولار قبل أن يتخلف المقترض عن السداد ، يتلقى صاحب الامتياز الأساسي كامل المبلغ المستحق (100000 دولار) ، بينما لا يتلقى صاحب الامتياز الثاني سوى 25000 دولار المتبقية على الرغم من كونه مدينًا $50,000. يتحمل صاحب الامتياز الأساسي مخاطر أقل في حالة انخفاض قيمة الممتلكات ، وبالتالي يمكنه تحمل الإقراض في CLTV أعلى.

مثال على نسبة CLTV

على سبيل المثال ، افترض أن فردًا ما يشتري منزلًا بمبلغ 200000 دولار. لتأمين الممتلكات ، قدمت دفعة أولى بقيمة 50000 دولار أمريكي وحصلت على قرضين عقاريين: أحدهما بمبلغ 100000 دولار (أساسي) والآخر بمبلغ 50000 دولار (ثانوي). وبالتالي فإن نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي 75٪: ((100،000 دولار + 50،000 دولار) / 200،000 دولار).