ما هي نسبة القرض إلى القيمة المجمعة؟
ال نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV) هي عملية حسابية يستخدمها متخصصو الرهن العقاري والإقراض لتحديد النسبة المئوية الإجمالية لممتلكات مالك المنزل المرهونة بامتيازات. يتم تحديد نسبة CLTV عن طريق إضافة أرصدة جميع القروض القائمة والقسمة على القيمة السوقية الحالية للممتلكات. على سبيل المثال ، عقار برصيد رهن عقاري أول يبلغ 300000 دولار ، ورصيد رهن عقاري ثانٍ قدره 100000 دولار وقيمة 500000 دولار به نسبة CLTV تبلغ 80٪.
يستخدم المقرضون نسبة CLTV جنبًا إلى جنب مع عدد قليل من الحسابات الأخرى ، مثل نسبة الدين إلى الدخل والمعيار نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، لتقييم مخاطر تقديم قرض للمقترض. تختلف نسبة CLTV عن نسبة LTV القياسية لأن الأخيرة تقارن فقط رصيد قرض واحد بقيمة العقار. في المثال أعلاه ، يمتلك العقار نسبة LTV تبلغ 60٪ ، والتي يتم اشتقاقها بقسمة رصيد الرهن الأول فقط على قيمة العقار.
يعزو العديد من الاقتصاديين معايير CLTV المريحة إلى أزمة الرهن التي ابتليت بها الولايات المتحدة خلال أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، من بين عوامل أخرى. ابتداءً من التسعينيات وخاصة خلال أوائل ومنتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كان مشترو المنازل يأخذون في كثير من الأحيان رهونًا عقارية ثانية في وقت الشراء بدلاً من سداد دفعات مقدمة. وافق المقرضون ، الذين يتوقون إلى عدم خسارة أعمال هؤلاء العملاء أمام المنافسين ، على مثل هذه الشروط على الرغم من المخاطر المتزايدة.
قبل فقاعة العقارات التي امتدت من أواخر التسعينيات إلى منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، كانت الممارسة المعتادة هي أن يقوم مشترو المنازل بسداد دفعات مقدمة يبلغ مجموعها 20٪ على الأقل من سعر الشراء. أبقى معظم المقرضين العملاء ضمن هذه المعايير من خلال وضع حد أقصى للقيمة الدائمة عند 80٪. عندما بدأت الفقاعة في التسخين ، اتخذت العديد من هذه الشركات خطوات للسماح للعملاء بالالتفاف على خفض 20٪. قام بعض المقرضين برفع سقف الحد الأقصى للقيمة LTV أو تخلصوا منها تمامًا ، حيث قدموا قروضًا عقارية بمقدم 5٪ أو أقل ، بينما أبقى آخرون على متطلبات LTV لكنهم رفعوا سقف CLTV ، غالبًا إلى 100٪. مكنت هذه المناورة العملاء من الحصول على قروض عقارية ثانية لتمويل دفعات مقدمة بنسبة 20٪.
أبرزت الزيادة الكبيرة في حبس الرهن التي بدأت في عام 2008 سبب أهمية CLTV. إن وجود الجلد في اللعبة ، مثل المصروفات النقدية الأولية البالغة 100000 دولار لمنزل 500000 دولار ، يوفر لمالك المنزل حافزًا قويًا لمواصلة مدفوعات الرهن العقاري. إذا قام البنك بحجز الرهن العقاري ، فلن يخسر منزله فحسب ، بل يخسر أيضًا كومة النقود التي دفعها لإغلاقها. كما أن المطالبة بحقوق الملكية في الممتلكات يعزل المقرضين من الانخفاض في أسعار العقارات. إذا كانت قيمة العقار تبلغ 500.000 دولار أمريكي وبلغ إجمالي الامتيازات ما يصل إلى 400.000 دولار أمريكي ، فقد يخسر العقار ما يصل إلى 20٪ من قيمته دون أن يتلقى أي من أصحاب الامتياز دفعة قصيرة في مزاد الرهن.