NOI vs. EBIT: Jaký je rozdíl?
Čistý provozní příjem (NOI) vs. Zisk před úroky a daněmi (EBIT): Přehled
Čistý provozní příjem (NOI) určuje výnosy účetní jednotky nebo majetku snížené o vše potřebné provozní náklady. Nezohledňuje úroky, daně, kapitálové výdaje, odpisy ani náklady na amortizaci. Naopak, zisk před úroky a daněmi (EBIT) se skládá z příjmů minus nákladů, bez daní a úroků, ale to dělá vzít v úvahu výdaje na odpisy a amortizaci. EBIT je měřítkem ziskovosti společnosti.
Klíčové informace
- Výpočet NOI zahrnuje odečtení provozních nákladů od výnosů nemovitosti.
- Výpočet EBIT používá stejnou rovnici, ale zahrnuje odpisy a amortizaci
- Daně z příjmu nemají vliv na NOI ani EBIT společnosti, ale do rovnice jsou zahrnuty daně z nemovitosti.
- Provozní náklady jsou definovány jako náklady, které jsou nezbytné k udržení výnosů a ziskovosti aktiva.
Čistý provozní příjem (NOI)
NOI se obecně používá k analýze realitního trhu a schopnosti budovy vytvářet příjem. Nemovitost může generovat výnosy z nájemného, parkovného, poplatků za servis a údržbu. Nemovitost může mít provozní náklady na pojištění, poplatky za správu majetku, výdaje za energie, daně z nemovitosti, poplatky za úklid, odklízení sněhu a další venkovní údržbu a zásoby.
Pravidlem je kategorizovat výdaje jako provozní výdaje, pokud ne utrácení peněz za tyto náklady by ohrozilo schopnost aktiva nadále vytvářet příjem. Daně z příjmu a úroky nemají vliv na potenciál společnosti nebo investice do nemovitostí vydělávat peníze, takže nejsou zahrnuty do NOI.
Rovnice NOI je hrubé výnosy snížené o provozní náklady se rovná čistému provoznímu zisku. NOI také určuje míru kapitalizace nemovitosti nebo míru návratnosti. Kapitalizace nemovitosti se vypočítá vydělením její roční NOI její potenciální celkovou prodejní cenou.
Zisk před úroky a zdaněním (EBIT)
EBIT se vypočítá odečtením nákladů společnosti na prodané zboží (COGS) a jejích provozních nákladů od jejích příjmů. EBIT lze také vypočítat jako provozní výnosy a neoperační výnosy po odečtení provozních nákladů.
Předpokládejme, že společnost ABC vygenerovala příjmy ve výši 50 milionů USD a měla COGS 20 milionů USD, náklady na odpisy 3 USD milionů, neprovozní příjem 1 milion USD a výdaje na údržbu 10 milionů USD během posledního fiskálního roku. Výsledný EBIT tedy činil 21 milionů dolarů. Jeho rovnice EBIT je 50 milionů USD (příjmy) plus 1 milion USD méně o 10 milionů USD (náklady na údržbu), méně než 20 milionů USD (náklady na prodané zboží) a méně než 3 miliony USD na odpisy, což odpovídá 18 milionům USD.
NOI vs. Příklad EBIT
Předpokládejme, že investor koupí bytový dům formou all-cash. Tato nemovitost generuje nájemné a servisní poplatky ve výši 20 milionů dolarů. Bytový dům má provozní náklady ve výši 5 milionů dolarů a náklady na odpisy ve výši 100 000 dolarů za své pračky.
Výsledná NOI generovaná bytovým domem je 15 milionů $ (20 milionů $ méně 5 milionů $), protože v tomto výpočtu nejsou zahrnuty odpisy.
EBIT budovy je odlišný, protože EBIT zohledňuje náklady na odpisy. Výsledný EBIT generovaný tímto bytovým domem je tedy 14,9 milionu USD (o 20 milionů USD méně o 5 milionů USD méně než 100 000 USD).