Definice půjčky typu Wrap-Around
Co je to úplná půjčka?
Shrnutí půjčky je typ hypotéka půjčku, kterou lze použít dohody o financování vlastníkem. Tento typ půjčky zahrnuje hypotéku prodávajícího na bydlení a přidává další přírůstkovou hodnotu, aby se dospělo k celkové kupní ceně, kterou je třeba prodávajícímu v průběhu času zaplatit.
Klíčové informace
- Kompletní půjčka je forma financování vlastníkem, kdy si prodávající nemovitosti udržuje vynikající první hypotéku, kterou pak částečně splatí nový kupující.
- Kupující místo žádosti o klasickou bankovní hypotéku podepíše s prodávajícím hypotéku a nový úvěr se nepoužije na splacení stávajícího úvěru prodávajícího.
- Wrap-around půjčky mohou být riskantní vzhledem k tomu, že prodejce-finančník přebírá plné riziko selhání spojené s oběma půjčkami.
Pochopení půjček typu Wrap-Around
Forma financování, na kterou se spoléhá půjčka, se běžně používá v obchodech financovaných prodejcem. Kompletní půjčka má stejné vlastnosti jako půjčka financovaná prodávajícím, ale do podmínek financování zohledňuje současnou hypotéku prodávajícího.
Financování prodejcem je druh financování, které umožňuje kupujícímu zaplatit jistinu přímo prodávajícímu. Prodejní financování má pro prodejce vysoká rizika a obvykle vyžaduje vyšší než průměrné zálohy. V dohodě financované prodejcem je dohoda založena na a úpis, které podrobně stanoví podmínky financování. Kromě toho dohoda financovaná prodávajícím nevyžaduje výměnu jistiny předem a kupující provádí platby na splátky přímo prodávajícímu, které zahrnují jistinu a úroky.
Wrap-around půjčky mohou být pro prodejce riskantní, protože na sebe berou úplné riziko selhání úvěru. Prodejci si také musí být jisti, že jejich stávající hypotéka neobsahuje odcizovací doložka, který po nich vyžaduje, aby v případě převodu vlastnictví zástavy nebo v případě prodeje zástavy instituci poskytující hypoteční úvěr v plné výši splatili. Doložky o odcizení jsou běžné ve většině hypotečních úvěrů, které často zabraňují uzavírání dohod o půjčce.
Jak funguje půjčka typu Wrap-Around
Půjčky typu Wrap-around staví na koncepci financování vlastníkem a používají stejnou základní strukturu. Stručná struktura úvěru se používá v dohodě financované vlastníkem, když má prodávající zbývající zůstatek na zaplacení prvního hypotečního úvěru nemovitosti. Souhrnná půjčka zohledňuje zbývající zůstatek na stávající hypotéce prodávajícího při jeho smluvní sazbě hypotéky a přidává přírůstkový zůstatek k dosažení celkové kupní ceny.
U půjčky typu „wrap-around“ je základní úroková sazba prodávajícího založena na podmínkách stávajícího hypotečního úvěru. Aby se prodávající vyrovnal, musí přinejmenším získat úrok, který odpovídá sazbě z půjčky, kterou je stále nutné splatit. Prodávající má tedy flexibilitu sjednat kupní úrokovou sazbu na základě svých aktuálních podmínek. Obecně platí, že prodávající bude chtít vyjednat nejvyšší možnou úrokovou sazbu, aby mohl provádět platby na první hypotéku a také vydělat spread na dohodu.
Příklad půjčky typu Wrap-Around
Řekněme, že Joyce má doma hypotéku v hodnotě 80 000 USD s fixní úrokovou sazbou 4%.
Souhlasí s prodejem svého domu Brianovi za 120 000 $, který dá 10% dolů a zbytek, neboli 108 000 $, si půjčí se sazbou 7%.
Joyce vydělává 7% z 28 000 USD (rozdíl mezi 108 000 USD a 80 000 USD, které stále dluží), plus rozdíl mezi 7% a 4% (tj. 3%) ze zůstatku hypotéky 80 000 USD.