Reverzní hypotéky v Americe: Statistika
Reverzní hypotéky kryté Federal Housing Administration (FHA), jinak známý jako hypoteční úvěry na konverzi vlastního kapitálu (HECM), představují téměř všechny reverzní hypotéky ve Spojených státech, podle National Reverse Mortgage Lenders Association. V roce 2021 uzavřelo reverzní hypotéky více dlužníků – 49 207 – než rok předtím.
Nicméně, jiné způsoby, jak využít domácí kapitál — jako např domácí kapitálové půjčky, domácí kapitálové úvěrové linky (HELOC), a cash-out refinancování- jsou obecně populárnější. V roce 2018, posledním roce, za který jsou k dispozici údaje, dosáhly úvěry na bydlení, HELOC a cash-out refinancování celkem 2,506 milionu, podle údajů z Zákon o zveřejňování hypoték. Ve stejném roce došlo k 33 000 vzniku reverzních hypoték.
Klíčové věci
- Federálně pojištěné reverzní hypotéky se v roce 2021 odrazily blízko úrovním před pandemií, ale stále zůstaly hluboko pod svým maximem o deset let dříve.
- V roce 2021 měl fond vzájemného pojištění hypoték FHA, který podporuje pojištění reverzních hypoték, první rok kladné finanční výkonnosti od roku 2015 v roce 2021.
- Reverzní hypotéky nadále využívá více žen než mužů.
Jak HECM fungují
HECM, které jsou k dispozici majitelům domů se značným kapitálem, kteří jsou starší 62 let, umožňují majitelům domů půjčit si proti hodnotě jejich domu. Na rozdíl od forwardové hypotéky—typ používaný ke koupi domu —a reverzní hypotéka nevyžaduje, aby majitel domu platil žádné půjčky, což z nich činí finanční strategii pro lidi, kteří se ocitnou nedostatek peněz v důchodu. Půjčka je splacena až po smrti dlužníka resp se vystěhuje. HECM jsou nejběžnějším typem reverzní hypotéky v USA. Také se nazývá reverzní hypotéka FHA, tento typ hypotéky je k dispozici pouze prostřednictvím věřitele schváleného FHA.
Prostřednictvím své mateřské agentury U.S. Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD), FHA každoročně podává zprávu o počtu schválení HECM jako součást své zprávy o svém celkovém programu pojištění hypoték. V terminologii HUD a FHA je potvrzením formální dohoda o hypoteční smlouvě s přidáním půjčka do programu hypotečního pojištění FHA, který pojišťuje věřitele proti ztrátám z prodlení hypotéky.
Nejnovější výroční zpráva poskytuje statistický přehled o federálním programu HECM, a tedy o celkovém obrazu reverzního hypotečního úvěrování. Ve federálním fiskálním roce 2021, který skončil září. 30, FHA poskytla potvrzení o hypotečním pojištění 49 163 HECM. To je nárůst z 41 825 ve fiskálním roce 2020 a 31 272 ve fiskálním roce 2019. V roce 2009 dal FHA 114 425 souhlasů HECM.
Kdo získá zpětné hypotéky?
Federálně pojištěné reverzní hypotéky jsou podle HUD o něco populárnější mezi ženami než muži. Více než třetina (36 %) z nich obsluhovala osamělé vypůjčovatelky a asi každý pátý (21 %) osamělý muž. Čtyři z pěti (41 %) obsluhovaly v roce 2021 více dlužníků.
Mezi dalšími demografickými údaji 72 % doporučení HECM sloužilo bílým dlužníkům, 6,37 % černým dlužníkům a 5,41 % hispánským dlužníkům. Pro srovnání, celkové hypoteční pojištění FHA zahrnující černé dlužníky tvořilo 17 % celkového pojištění zajištěného FHA a hispánské dlužníky asi 25 %. Čísla reverzních hypoték více odpovídala zbytku hypotečního trhu: asi 6 % dlužníků byli černoši a 10 % Hispánci, podle výroční zprávy HUD. (Zveřejnění rasy a etnického původu je mezi dlužníky dobrovolné.)
V roce 2021 se průměrný věk dlužníka mírně zvýšil na 73,95 let ze 73,51 let ve fiskálním roce 2020.
Dominuje úvěrová linka
Dlužníci HECM mají několik možností, jak získat hotovost. Každý plán má své klady a zápory a typ platby ovlivní, kolik peněz dlužník dostane v krátkodobém i dlouhodobém horizontu, nemluvě o tom, jak rychle spotřebuje svůj domácí kapitál.
Většina dlužníků (přibližně 90 %) s HECM se v roce 2021 rozhodla pro možnost platby úvěrem. Dalšími možnostmi platby jsou jednorázová platba, měsíční splátky po dobu pevně stanoveného období měsíců nebo stejné měsíční splátky po dobu trvání úvěru.
Trendy pojistného fondu klesají
Ve fiskálním roce 2021 si HECM nárokuje na FHA fond vzájemného pojištění hypoték celkem 2,99 miliardy dolarů, což je pokles z 6,23 miliardy dolarů v roce 2020.
Většina nároků byla z případů přidělených HUD, když hypotéka dosáhne 98 % maximální výše nároku stanovené FHA. Většina ostatních nároků pocházela z případů, kdy dlužník již dům neobývá, jak vyžadují pravidla, a nemovitost je prodána se ztrátou.
Financování programu pojištění reverzní hypotéky se zlepšilo, poznamenal HUD. Byl to první rok pozitivní finanční výkonnosti fondu HECM od roku 2015, uvedl HUD ve výroční zprávě. HUD uvedl poměr samostatného kapitálu ve výši 6,08 % k září. 30, 2021, ve srovnání se záporným kapitálovým poměrem 0,78 % z předchozího roku.
V roce 2021 si dlužníci HECM při prvním čerpání stáhli v průměru 73,26 % svého dostupného limitu jistiny, což je nárůst z přibližně 67,6 % v roce 2020 a 63,1 % v roce 2019. Velké počáteční čerpání způsobí, že se zůstatky skládají rychleji a rychleji vyčerpávají vlastní kapitál dlužníka, poznamenal HUD.
Kalifornie, Florida Vedení
Kalifornie představovala v roce 2021 téměř 36 % všech HECM. Dalšími největšími státy byly Florida s 6,19 %, Texas s 4,07 %, New York s 3,14 % a Pensylvánie s 1,08 %. Těchto pět států také představovalo téměř 51 % všech úvěrů HECM.
Nejméně oblíbená možnost
Zatímco federálně podporované reverzní hypotéky získaly v minulém roce část své popularity zpět, jiné formy čerpání vlastního kapitálu zůstávají mnohem populárnější. Urban Institute ve zprávě o reverzním využití hypoték za rok 2020 čerpal ze statistik z roku 2018, kdy HUD oznámil 48 329 HECMS podporovaných FHA. Pro srovnání v tom roce bylo poskytnuto 1,12 milionu úvěrových půjček s vlastním kapitálem, téměř 1,1 milionu refinancujících hypoték s hotovostí a 296 000 úvěrů na bydlení s měsíčními splátkami.
AARP navrhuje reformy, aby byly zpětné hypotéky bezpečnější
Nižší náklady Poplatek za zřízení refinancování HECM by měl být nižší než u původního úvěru. Státy by měly omezit poplatky a úrokové sazby vlastní reverzní hypotéky, aka jumbo reverzní hypotéky.
Odpovědnost věřitele The Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) by měla vyžadovat, aby věřitelé začlenili ochranu spotřebitele; věřitelé by měli poskytnout dlužníkům informace o všech možnostech půjček na převod vlastního kapitálu, i když je nenabízejí.
Pravda v reklamě Federální regulační orgány by měly zajistit, aby zveřejňování, prodejní praktiky a reklama na reverzní hypoteční úvěry nebyly zavádějící nebo klamavé. Neměli by vyvolávat dojem, že reverzní hypotéka je spíše benefitem než půjčkou. Měli by od inzerentů vyžadovat, aby jasně uvedli, že celebrity objevující se v reklamách jsou placenými mluvčími.
Podvody a podvody HUD by měl podniknout donucovací opatření proti podvodům a podvodům s hypotékami a odrazovat od nich.
Nárok na veřejné dávky Výnosy z reverzních hypoték by neměly ovlivnit způsobilost majitelů domů pro veřejně prospěšné programy.
Výzkumníci identifikovali potenciální reformy, aby byly reverzní hypotéky přitažlivější pro seniory, kteří by chtěli posílit svůj finanční obraz v důchodu. Jednou z překážek jsou vysoké počáteční náklady spojené s pořizovacími poplatky ve srovnání s jinými vozy s vlastním kapitálem. Návrhy se pohybovaly od přivedení zpět bývalého programu FHA, který zlevnil náklady na pojistné předem, až po to, aby federální vláda poskytla půjčky přímo. Další myšlenkou je použít část výnosů z půjčky k vytvoření anuity, která dlužníkům pomůže pokrýt jejich výši majetkové daně a pojištění, a tím snížit riziko exekuce za zaostávání za tyto závazky.
Kolik vlastního kapitálu můžete získat u reverzní hypotéky?
Výnosy, které získáte z reverzní hypotéky, budou záviset na věřiteli a váš platební plán. U HECM bude částka, kterou si můžete půjčit, založena na věku nejmladšího dlužníka, úroku z půjčky sazba a nižší z odhadní hodnoty vašeho domova nebo maximální výše nároku FHA, která je 970 800 $ jako z ledna. 1, 2022. Nemůžete si však půjčit 100 % toho, co stojí váš dům nebo kdekoli v jeho blízkosti.
Jaké jsou nevýhody reverzní hypotéky?
I když reverzní hypotéka může vyřešit některé problémy s peněžními toky, není to opatření, které byste měli brát na lehkou váhu, protože nahromadění vašich peněz si pravděpodobně vyžádalo roky tvrdé práce. domácí spravedlnost; vzít si reverzní hypotéku znamená utratit značnou část tohoto kapitálu na poplatky a úroky z úvěru. Masivní poplatky a vysoké úrokové sazby mohou spotřebovat podstatnou část majetku majitele domu, což je několik nevýhod, které je třeba zvážit.
Může člen rodiny převzít reverzní hypotéku?
Pokud zdědíte reverzní hypotéku po svých rodičích nebo prarodičích, budete muset hypotéku splatit celou. Chcete-li to provést, můžete buď zaplatit věřiteli z vlastních prostředků, refinancovat nemovitost nebo ji prodat.
Sečteno a podtrženo
Používání reverzních hypoték k využití vlastního kapitálu mezi majiteli domů ve věku 62 let a staršími se v posledních pěti letech zvýšilo, ale zůstává hluboko pod svým maximem v roce 2009. Reverzní hypotéky zůstávají mnohem méně populární než půjčky na bydlení. Akademičtí výzkumníci identifikovali způsoby, jak by mohl být upraven hlavní federální program na podporu reverzních hypoték prostřednictvím FHA. Cílem těchto návrhů je učinit reverzní hypotéky atraktivnější pro starší majitele domů, kteří by chtěli využít svůj vlastní kapitál, aniž by svůj dům prodali.