Tisícileté vlastnictví domů stále zaostává za předchozími generacemi

Mileniálové kupují domy v nižší míře než generace předtím a stále obtížnější trh s bydlením by mohl zhoršit problém, který má dalekosáhlé dopady na celou ekonomiku.

Podstatně méně z těch, kteří se narodili mezi lety 1981 a 1996, je dnes vlastníky domů než generace X a baby boomers ve stejném věku. Cenová dostupnost bydlení si vybírá daň na všech generacích, ale nedostatek domů na základní úrovni a nedostatek nových budov mají dopad zejména na mileniály.

Podle aktuálního průzkumu populace Census Bureau dosáhla míra vlastnictví domů u mileniálů 51,5 % v roce 2022, ve srovnání s 56,5 % pro baby boomers v roce 1990 a 58,2 % pro Gen X v roce 2006.

Od konce roku 2019 do konce roku 2022 vzrostla střední prodejní cena nových domů prodaných v USA o více než 42 % na 457 800 USD. Souběžně s tím se úrokové sazby hypoték s fixací na 30 let zvýšily z 3,74 % na 6,42 % převážně v reakci na zvýšení úrokové sazby Federálního rezervního systému. sazba federálních fondů na bojovat s inflací.

Tento skok jak v ceně nových domů, tak v nákladech na uzavření hypotéky učinil z posledních šesti měsíců jeden z nich nejnedostupnější časy na koupi domu od roku 2006, podle Atlanta Fed’s Home Ownership Affordability Monitor.

Bydlení je stále dražší – méně než 1 % nově postavených domů bylo v roce 2022 pod 200 000 USD

Jedním z hlavních faktorů, které přispívají k nižší míře vlastnictví domů po tisíciletí, jsou celkové náklady na bydlení v V USA téměř půl století rostly příjmy domácností mnohem pomaleji než cena nového domu, když se přizpůsobili inflace.

Ve skutečnosti byly střední náklady na typickou 20% zálohu v loňském roce asi 85 % průměrného platu tisícileté domácnosti. To je podstatně více než 75 % pro Gen X a 64 % pro baby boomers, když byli ve stejném věku.

Existuje mnoho faktorů, které způsobují raketový růst cen domů, včetně rostoucích nákladů na výstavbu a práci. Jedním z hlavních důvodů, proč jsou domy tak nedostupné, je však výstavba domů, která nedrží krok s růstem populace. Recese v roce 2008, podle Domonic Purviance, odborníka na rezidenční nemovitosti pro Federální rezervní banku Centrum pro bydlení a politiku v Atlantě a Joseph Von Nessen, výzkumný ekonom na Moore School of South Carolina's University of South Carolina podnikání. Navíc větší část domů, které se staví, je dražší.

Na Zhao, hlavní ekonom z National Association of Home Builders Economics Group, řekl, že tento nedostatek domů pod 200 000 $ – běžně označované jako začátečnické nebo vstupní domy, které si obvykle kupují mladší kupující, kteří kupují nemovitosti poprvé, má dopad na míru vlastnictví domů po tisíciletí.

Podle údajů z průzkumu stavebnictví Census Bureau’s Survey of Construction klesl podíl nově postavených domů s cenou pod 200 000 USD z 10 % nových domů v roce 2019 na méně než 1 % v roce 2022.

Pandemie prohloubila již tak značný nedostatek bytů kvůli téměř nulovým úrokovým sazbám a prudkému nárůstu poptávky podpořen celkovým výkyvem spotřebitelských výdajů od služeb ke zboží – zejména zboží na bydlení – na počátku pandemický.

Následný růst cen bydlení a úrokových sazeb hypoték se téměř přesně shodují s velkými podíly generace tisíciletí, která vstupuje do let s nejvyššími výdělky – mezi 35 až 54 lety – kdy je nejpravděpodobnější, že budou na trhu Domov.

Když vezmeme v úvahu průměrné výdělky domácností, ceny domů a sazby hypoték, rok 2022 byl první let mileniálů měli dražší trh nákupu domů než Gen X nebo baby boomers ve stejném stáří.

"Pokud dosáhnete středního příjmu, není pro vás k dispozici žádné nové bydlení," řekl Purviance. „Nový dům je nyní luxusní produkt. Není to úvodní domácí produkt základní úrovně, který již neexistuje. Pouze domácnosti s vysokými příjmy si nyní mohou dovolit koupit nové domy a stávající domy jsou pro někoho, kdo má střední příjem, sotva dosažitelné.“

Jak recese v roce 2008 ovlivnila tisícileté vlastnictví domů

Dalším hlavním faktorem ovlivňujícím míru tisíciletého vlastnictví domů je to, že jejich generace začala dospívat během spadu Velká recese v roce 2008.

„Velká recese a mnohaleté období zotavení nastalo, když mnoha mileniálům bylo 20 a 30 let, což znamená, že byli čelí obtížnému trhu práce v době, kdy začínali svou kariéru a snažili se ušetřit peníze,“ Von Nessen řekl.

Po recesi v roce 2008 banky zpřísnily úvěrové standardy a ceny domů vzrostly. K tomu došlo právě v době, kdy mileniálové vstoupili do svých let zakládání domácností, což jim bránilo kupovat si domy současně hodnotit jako předchozí generace, řekla Susan Wachter, profesorka nemovitostí a financí na University of Pensylvánie.

Míry vlastnictví domů pro Gen X byly také ovlivněny recesí v roce 2008. V roce 2008 činila míra vlastnictví domů Gen X 60,7 % ve srovnání s 59,2 % u baby boomu v roce 1992, což je stejné věkové rozmezí pro obě generace. V příštích sedmi letech by se však sazby Gen X zvýšily pouze na 61,9 % ve srovnání s nárůstem silných populačních ročníků na 71 % – což je mezera, která se dnes ještě musí překonat.

Mileniálové se usazují později v životě

Mileniálové se vdávají a mají děti později než předchozí generace, a to je další faktor, který jim brání ve stejném poměru vlastnit domovy.

Založení rodiny je hlavním spouštěčem pro nákup domů, protože většina prodejů domů v USA je pro dvojí příjem, podle Purviance. Proto cokoli, co zdržuje zakládání domácností, bude tlačit na snižování míry vlastnictví domů.

„Milleniálové se obvykle vdávají později, zůstávají ve škole déle a mají větší dluh studentských půjček při odchodu ze školy,“ řekl Purviance.

Podle Pew Research GroupRůst domácností v USA vzrostl v roce 2010 o 9 %, což je nejnižší zaznamenaná úroveň.

Nízké tisícileté míry vlastnictví domů by mohly mít širší ekonomický dopad

Snížené míry vlastnictví domů pro mileniály nejsou jen problémem této generace. Vlastnictví domů, zejména mezi těmi, kteří jsou v nejlepších letech, je jedním z nejdůležitějších motorů celé americké ekonomiky.

Když si lidé kupují domy, provádějí také další nákupy, jako je nábytek, péče o trávník, přestavba domů a doplňky, a všechny tyto výdaje mají podstatný význam. násobící účinek to prospívá ekonomice jako celku, řekl Purviance.

Podle údajů Úřadu pro ekonomickou analýzu jsou skutečně výdaje na stálé investice do rezidenčních nemovitostí – což zahrnuje výstavbu nových rodinné a vícerodinné stavby, přestavby obytných domů, výroba vyrobených domů a poplatky za makléře – představují 3 až 5 % celkem U.S. Hrubý domácí produkt (HDP).

Budoucnost tisíciletého vlastnictví domů

Tisícileté míry vlastnictví domů – i když rostou – stále výrazně zaostávají za baby boomy a dokonce i za Gen X. Zatímco mileniálové se vzpamatovali z velké části ztracených zaměstnání a příjmů z recese v roce 2008, vysoké úrokové sazby a drahé akcie na dnešním trhu s bydlením ještě více zmenšují propast ve vlastnictví domů mezi předchozími generacemi obtížný.

Nicméně jedna potenciální změna politiky, která by mohla zmírnit nedostatek nabídky bydlení a poskytnout více domovů, zejména pro mileniálů, odstraňuje povolovací a územní pravidla místní samosprávy, která často zvyšují náklady a zdržují novou bytovou výstavbu, Purviance řekl.

Podle Purviance by stále větší část budoucnosti na trhu s bydlením mohl představovat pronájem rodinných domů a domy vestavěné k pronájmu.

„Trh tak nějak akceptoval, že lidé nebudou schopni přijít se zálohou nákup domu se již stane nedostupnější a více lidí si bude muset pronajmout,“ Purviance řekl.

Metodologie

Údaje o míře vlastnictví domů podle generace byly odvozeny z Americký úřad pro sčítání lidu & Americký úřad pro statistiku práce Aktuální populační průzkum (CPS). Mikrodata z CPS a jejich Roční sociální a ekonomický dodatek byly staženy z IPUMS-CPS, University of Minnesota, www.ipums.org. Míry vlastnictví domů pro každou generaci byly vypočteny pomocí věku hospodář podobným způsobem jako americký úřad pro sčítání lidu Průzkum volných míst bydlení (HVS). Údaje o míře vlastnictví domů podle věku mezi HVS a tento článek se bude mírně lišit kvůli rozdílným věkovým kategoriím mezi generacemi a těm, které dodává HVS a změny dat provedené pro obecná data HVS.

Údaje o střední ceně nových prodaných domů byly získány z amerického úřadu pro sčítání lidu Nové rezidenční prodeje produkt využívající data z průzkumu stavebnictví Bureau's Survey. Údaje o středních příjmech domácností byly získány z amerického úřadu pro sčítání lidu Tabulky údajů o příjmech a chudobě. Údaje pro oba byly zpřístupněny prostřednictvím Federální rezervní banky St. Louis databáze FRED.

Údaje o příjmech domácností podle generace byly získány z mikrodat CPS prostřednictvím IPUMS a jsou váženy počtem domácností ve věkové skupině podle věku domácnosti. Údaje o 30leté fixní úrokové sazbě hypoték byly získány z Freddie Mac's Primární průzkum trhu hypoték a je ročním průměrem týdenních údajů zpřístupněných prostřednictvím Federální rezervní banky St. Louis databáze FRED. Index cenové dostupnosti domů vytvořený v tomto díle bere v úvahu pouze vážený průměrný příjem domácnosti pro každou generaci střední prodejní cena nových domů a průměrná 30letá fixní úroková sazba hypoték v metodologii podobné atlantské federální rezervě banky Monitor dostupnosti vlastnictví domu ale vynechává daně z nemovitosti a náklady na pojištění.

Všechny údaje o příjmech a nákladech na bydlení byly upraveny o inflaci pomocí Index spotřebitelských cen pro všechny městské spotřebitele roční průměry z amerického úřadu pro statistiku práce. Data a kód analýzy pro tento článek lze nalézt na GitHub.