Vlastní kapitál vs. Dluhové investice pro crowdfunding nemovitostí

Vlastní kapitál vs. Investice do dluhových nemovitostí: Přehled

Crowdfunding nemovitostí se rozběhl od průchodu Nastartujte zákon o zahájení podnikání v roce 2012 a očekává se, že se trh ještě více rozšíří.V říjnu 2015 SEC vydala své konečné rozhodnutí o ustanoveních hlavy III zákona o JOBS, což umožňuje neakreditovaní investoři účastnit se crowdfundovaných obchodů s nemovitostmi po boku akreditovaných investorů.

Investování do nemovitostí prostřednictvím crowdfundingové platformy má oproti tomu určité výhody REIT nebo přímé vlastnictví majetku. Jednou z těchto výhod je možnost volby mezi dluhovými a akciovými investicemi. Než se pustíte do crowdfundingu nemovitostí, je užitečné porozumět tomu, jak se tyto dva liší a jaká jsou rizika. (Více o základech crowdfundingu nemovitostí viz: Nemovitosti a crowdfunding: nová cesta pro investory.)

Základy kapitálového investování

Většina transakcí crowdfundingu nemovitostí zahrnuje investice do akcií. V tomto scénáři je investor a akcionář v konkrétní nemovitosti a jejich podíl je úměrný částce, kterou investovali. Výnosy se realizují ve formě podílu na příjmech z pronájmu, které nemovitost generuje, po odečtení jakýchkoli poplatků za služby zaplacených společnosti crowdfundingová platforma. Pokud je nemovitost prodána, může být investorům také vyplacen podíl na jakékoli hodnotě zhodnocení.

Klady:

• Žádné omezení výnosů: Investice do akcií nabízejí širší horizont, pokud jde o potenciál výdělku. Je možné vidět roční výnosy v rozmezí od 18% do 25%. Protože zde není žádný strop, obloha je z pohledu investora opravdu limitem.
• Daňové výhody: Jednou výhodou vlastnictví investiční nemovitosti je možnost odečíst určité výdaje spojené s jejím vlastnictvím, jako např amortizace a náklady na opravy. U kapitálového crowdfundingu jsou obchody obvykle strukturovány pomocí LLC, který je považován za a průchozí entita pro daňové účely. To znamená, že investoři mohou těžit z odpočtu odpisů, aniž by museli přímo vlastnit majetek.
• Nižší poplatky: Investice do akcií mají potenciál být levnější, pokud jde o poplatky. Spíše než platit poplatky předem a měsíční poplatky za služby mohou investoři platit jediný roční poplatek za udržení své pozice v nemovitosti. Poplatek se vypočítá jako procento z celkové investované částky a často se pohybuje mezi 1% a 2%.

Nevýhody:

• Větší riziko: Akciový crowdfunding může investovat více peněz do kapes investorů, ale znamená to větší hazard. Investoři jsou na druhém místě, pokud jde o získání návratnosti investice, a pokud nemovitost nesplní očekávání ohledně výkonu, může se snadno proměnit ve ztrátu.
• Delší doba držení: Akcioví investoři se dívají na mnohem delší časový rámec ve srovnání s dluhovými investory. Výdrž se může prodloužit na pět nebo dokonce deset let, což je důležité, pokud máte zájem o udržení vysokého stupně likvidita ve vašem portfoliu.

Jak fungují dluhové investice

Při investování do dluhových nástrojů nemovitostí jedná investor jako věřitel vlastníkovi nemovitosti nebo sponzorovi dohody. Půjčku si zajišťuje nemovitost sama a investoři dostávají fixní míra návratnosti to je určeno úrokovou sazbou půjčky a tím, kolik investovali. Při dluhové dohodě je investor ve spodní části kapitálového zásobníku, což znamená, že má prioritu, pokud jde o nárokování výplaty z nemovitosti. (Další informace najdete v tutoriálu: Jak vydělat peníze v realitách.)

Klady:

• ​Kratší doba výdrže: Dluhové investice jsou nejčastěji spojeny s rozvojovými projekty. V důsledku toho mají obvykle kratší období držení ve srovnání s investicemi do akcií. V závislosti na povaze dohody může doba pozastavení trvat šest až 24 měsíců. To je plus pro investory, kterým dlouhodobě nevadí vázání aktiv.
• Nižší riziko: Kvůli způsobu, jakým jsou obchody strukturovány; investoři podstupují menší riziko s dluhovými investicemi. Půjčka je zajištěna nemovitostí, která funguje jako pojistka proti splacení půjčky. V případě selhání vlastníka nemovitosti nebo sponzora mají investoři možnost kompenzovat ztrátu své investice prostřednictvím a exekuční žaloba.
• Stálý příjem: Investice dluhu jsou předvídatelnější z hlediska výše a frekvence výplat. I když je každá dohoda jiná, není neobvyklé, že investoři získávají výnosy v rozmezí od 8% do 12% ročně. Tyto výnosy se obvykle vyplácejí měsíčně nebo čtvrtletně.
• Limitované výnosy: Dluhové investice s sebou nesou menší riziko, ale jednou velkou nevýhodou je skutečnost, že výnosy jsou omezeny úrokovou sazbou úvěru. Investoři musí mít jasno v tom, zda jsou ochotni obětovat potenciál k dosažení vyšších výnosů výměnou za bezpečnější sázku.
• Vyšší poplatky: Zatímco většina platforem crowdfundingu nemovitostí neúčtuje investorům nic za vytvoření účtu a výzkum investic do dluhu, za účast na dohodě je obvykle spojen určitý typ poplatku. Platforma crowdfundingu obvykle bere procento z vrcholu před vyplacením jakéhokoli úroku, který se může odrazit na vašich výnosech. Může existovat také samostatný poplatek za vznik půjčky to se přenáší na investory. (Další informace o platformách crowdfundingu nemovitostí naleznete zde: Top 5 realitních crowdfundingových společností.)

Nevýhody:

• Nižší potenciální výnosy: s nižším rizikem přichází nižší očekávaný výnos.
• Vystavení riziku předčasného splacení: zástavní věřitelé někdy splácejí své půjčky předčasně, a to buď prodejem domu, nebo prostřednictvím refinancování. Mohlo by to přerušit peněžní toky spojené s vaší dluhovou investicí a zkrátit dobu trvání vašeho úvěrového portfolia.

Sečteno a podtrženo

Crowdfunding je atraktivní volbou pro investory, kteří chtějí investovat do soukromých realitních obchodů nákladově efektivním způsobem. Minimální investice u mnoha platforem se pohybuje od 5 000 do 10 000 USD, což je relativně malá cena, kterou je třeba zaplatit za získání přístupu k tomuto třída aktiv. Investice do akcií i dluhu mají své dobré i špatné stránky, kterým důvtipní investoři musí věnovat čas pečlivému zvážení. Porozumění tomu, co získáte, a toho, co riskujete, vám může pomoci rozhodnout, zda je jeden nebo oba typy investic vhodné pro vaše portfolio.