Kanada: Nová hranice pro investory do nemovitostí

Vlastnictví majetku v Kanadě může být ziskové, pokud rozumíte kanadským daňovým zákonům, které se na něj vztahují nemovitost investice.

Na nákup a vlastnictví nemovitosti v Kanadě neexistují žádné požadavky na trvalý pobyt ani občanství. Kanadský pobyt můžete dočasně obsadit, ale pokud chcete mít prodloužený pobyt nebo se stát trvalým pobytem, ​​budete muset splnit imigrační požadavky. Nerezidenti mohou také vlastnit pronájem nemovitostí v Kanadě, ale musí podat roční žádost vrácení daně s Kanadská daňová agentura (CRA).

Daně z nemovitostí

Při koupi nemovitosti zaplatíte provinciál

daň z převoduto se liší od provincie k provincii, ale může být kolem 1% na prvních 200 000 $ a 2% na zůstatku. Pokud se jedná o váš první nákup nemovitosti v Kanadě, platí některé výjimky.

Obce také každoročně vybírají majetkové daně, založeno na odhadovaná hodnota majetku, která odráží tržní hodnotu. V tom jsou zahrnuty školní a další daně obecní daň. Informace o aktuální městské dani z konkrétní nemovitosti jsou obecně snadno dostupné.

Nové nákupy domů podléhají federálním Daň ze zboží a služeb (GST), ale pokud plánujete bydlet v domě, lze získat částečnou slevu na nové nebo renovované domy. GST se nevztahuje na další prodej domů.

Daně z pronájmu nemovitostí

Kanadský zákon o daních z příjmů požaduje, aby bylo každý rok poukázáno 25% hrubého příjmu z pronájmu nemovitosti. Nerezidenti se však mohou rozhodnout zaplatit 25% čistého příjmu z pronájmu (po nákladech) vyplněním formuláře NR6. Pokud dojde k pronájmu nemovitosti čisté ztráty, pak můžete získat zpět dříve zaplacené daně. S vaším příjmem se bude zacházet odlišně v závislosti na tom, zda jste spoluvlastníkem nebo partnerem a zda je považován za pronájem resp příjem z podnikání.

Pro příjem z pronájmu si můžete odečíst dva druhy vzniklých výdajů: aktuální provozní náklady a kapitálové výdaje. Ten poskytuje dlouhodobější výhodu. Náklady na nábytek nebo vybavení k pronájmu nemovitosti nelze odečíst od příjmů z pronájmu za daný rok. Náklady lze však odečíst po dobu několika let, protože tyto položky se znehodnocují. Odpočet se nazývá příspěvek na kapitálové náklady (CCA).

Daň z nemovitosti a hypotéka, bankovní půjčka, popř úvěrová linka úroky jsou v Kanadě daňově uznatelné, pokud je nemovitost investiční nemovitost.

Prodej kanadského majetku

Když nerezident prodá kanadskou nemovitost, kanadská vláda bere 50% jakéhokoli prodeje jako srážková daň.

Američtí obyvatelé musí také nahlásit kapitálový zisk Služba interních příjmů (IRS). Pokud však byl zisk zdaněn v Kanadě, lze jej uplatnit jako a zahraniční daňový kredit. Pokud nerezident prodává kanadskou nemovitost, musí prodávající poskytnout kupujícímu a osvědčení o povolení připravila CRA. Bez tohoto certifikátu si kupující může ponechat část kupní ceny, protože kupující by mohl být osobně odpovědný CRA za jakékoli nezaplacené daně nerezidenta.

Pokud jste rezidentem Kanady a kanadský majetek je váš hlavní bydliště, nejste zdaněni kapitálové zisky při prodeji nemovitosti. Jakékoli bydliště můžete určit jako hlavní bydliště, pokud jej „běžně obýváte“. Označení může platit pro sezónní obydlí jako je chata nebo mobilní dům. U rodinné jednotky je povolen pouze jeden hlavní pobyt ročně. Tento požadavek má důležité důsledky. Pokud například vlastníte více než jednu nemovitost, musíte se rozhodnout, kterou z nich označíte jako hlavní sídlo, na základě kapitálových zisků za daný rok.

Pokud jste rezidentem, ale nemovitost nebyla vaším hlavním bydlištěm po celá léta, kdy jste ji vlastnili, musíte poměrný kapitálový zisk za roky, ve kterých jste nemovitost neurčili jako své hlavní bydliště. Změna v užívání, z pronájmu na hlavní sídlo, by mohla mít za následek „domnělé dispozice“, což by vedlo k zdanitelným kapitálovým ziskům. Můžete se však rozhodnout odložit uznání tohoto zisku, dokud dům skutečně neprodáte.

Když opustíte Kanadu, dojde k „domnělé dispozici“ s kapitálovým majetkem. Jinými slovy, pokud jste vlastnili kanadská aktiva, která byla oceněna v hodnotě, zaplatíte daň z těchto zisků, pokud a kdy opustíte zemi. Tato „domnělá dispozice“ může platit také v případě, že zemře vlastník nemovitosti, který není rezidentem, nebo když nemovitost je převedeny z jednotlivce do společnosti nebo příbuzného jednotlivce, přestože žádné peníze nebyly zaplaceno.

Domácí kapitálové půjčky

Vlastní kapitál ze své kanadské rezidenční nemovitosti můžete získat pomocí a reverzní hypotéka nebo domácí kapitálová úvěrová linka (HELOC).

Reverzní hypotéka není pro každého, ale umožňují majitelům domů ve věku 55 let a starším provádět pravidelné platby v celkové výši až 55% současných oceněná hodnota. Nevyžaduje se žádné splácení a výnosy jsou osvobozeny od daně. Prostředky lze investovat; the úrokový náklad lze odepsat (pokud jsou finanční prostředky investovány do majetku vytvářejícího příjem), a majitel domu může žít v domě, jak dlouho chce. Půjčka končí v okamžiku, kdy majitel domu zemře nebo dům prodá, v tomto okamžiku je splacen výtěžkem z prodeje.

HELOC je druhá hypotéka na váš domov k zajištění půjčky nebo úvěrového rámce. Nabízí větší flexibilitu plateb než a konvenční hypotéka jelikož můžete kdykoli splatit jakoukoli částku jistiny, bez sankce. Úroková sazba na úvěrové linii je obecně vyšší než sazby hypoték, ale obvykle je nižší než nezajištěný dluh.

Alternativní investice do nemovitostí

Investiční fondy do nemovitostí (REIT) jsou veřejně obchodované společnosti, které investují do portfolia nemovitostních aktiv. Většina kanadských REIT obchoduje podle kanadského benchmarku Torontská burza (S & P/TSX).

Jako svěřenské fondy musí distribuovat většinu svých zdanitelných příjmů akcionářům. V roce 2007 to uzákonila kanadská federální vláda důchodové trusty musí do 1. ledna 2011 převést na běžné korporace platící daně, ale mnoho REIT bylo z této legislativy ušetřeno. Nová pravidla důvěry vyžadují, aby si REIT udržoval 95% svých příjmů pasivní příjem zdroje (pronájem od skutečné vlastnosti, úroky, kapitálové zisky ze skutečných nemovitostí, dividendy a licenční poplatky) a 75% jeho příjmů z části nájemného a kapitálových zisků podle předchozího pravidla. Pokud REIT zachová tuto strukturu, zůstane podle předchozích zákonů o svěřenecké dani.

Sečteno a podtrženo

Celkově lze říci, že kanadské zákony jsou v oblasti vlastnictví nemovitostí poměrně liberální. Nemusíte být kanadským občanem nebo dokonce žít v zemi a daně z majetku a úrokové náklady ano daňově uznatelné. Chcete -li investovat se ziskem, měli byste si být vědomi daňových důsledků každé fáze investice, od vlastnictví nemovitosti a jejího obývání či pronájmu až po její prodej.