REIT vs. Podílové fondy nemovitostí: Jaký je rozdíl?

REIT vs. Podílové fondy nemovitostí: přehled

Investiční fondy do nemovitostí (REIT) a realitní podílové fondy oba nabízejí diverzifikace a snadný a dostupný způsob, jak mohou jednotliví investoři investovat do různých segmentů realitního trhu. Představují také likvidnější prostředek pro investice v tomto odvětví než vlastnictví resp investice do nemovitostí přímo.

Na výběr je široká škála fondů REIT a podílových fondů realitního sektoru. Před zvážením obou typů nástrojů musíte porozumět klíčovým rozdílům mezi těmito dvěma nástroji, jakož i jejich kladům a záporům.

REIT

REIT je společnost, trust nebo sdružení, které investuje přímo do nemovitostí prostřednictvím nemovitostí nebo hypoték. Obchodují na burze a jsou nakupovány a prodávány jako akcie. REIT vyplácí dividendy jako součást své struktury. Jsou vyžadovány Služba interních příjmů (IRS) vyplatit většinu svých zdanitelných zisků (90% a více) akcionářům prostřednictvím dividend. Společnosti REIT však neplatí daň z příjmu právnických osob.

Nejméně 75% aktiv společnosti REIT musí být v nemovitostech a nejméně 75% jejího hrubého příjmu musí být odvozeno z nájmů, úroků z hypotéky nebo zisků z prodeje nemovitosti.

Tři hlavní typy jsou kapitálové REIT, hypoteční REITa hybridní REIT.

Akcie REIT

Akcie REIT vlastní a investují do nemovitostí, jako jsou byty, kancelářské budovy, nákupní centra a hotely. Výnosy jsou generovány především z nájmů nemovitostí, které vlastní nebo na kterých mají podíl.

Akciový REIT může investovat široce nebo se může zaměřit na určitý segment, jako jsou hotely, obytné nemovitosti, sklady, nemocnice atd.

Akciové REIT obecně poskytují stabilní příjem. A protože tyto REITy generují příjmy vybíráním nájemného, ​​jejich příjem je relativně snadné předvídat a má tendenci se časem zvyšovat.

Hypotéka REIT

Hypotéka REIT (nebo mREIT) investuje do hypoték na bydlení a komerční účely. Tyto REITs půjčují peníze na hypotéky, nebo kupují stávající hypotéky popř cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS). Zatímco kapitálové REITy obvykle generují příjmy prostřednictvím nájemného, ​​hypoteční REIT získávají příjem z úroků ze svých dluhových investic.

Když úrokové sazby rostou, hypoteční REIT mají obvykle lepší výsledky než akciové REIT.

Hybridní REIT

Hybridní REIT jsou kombinací kapitálových a hypotečních REIT. Oba vlastní nemovitosti a vybírají nájemné a také investují do hypotečních cenných papírů. Díky investování jak do hypoték, tak do aktiv, hybridy REIT jako Two Harbors zaujímají vyváženější přístup a mohou být schopny k zisku jak v rostoucích, tak v klesajících prostředích úrokových sazeb, kde mohou pouze tradiční akcie nebo hypotéky pouze REIT boj.

Všimněte si, že je uvedeno pouze několik hybridních REIT.

Výkon REIT

REIT mají obvykle nejlepší výkon, když klesají úrokové sazby a rostou nájmy. Jako akcie vyplácející dividendy jsou REIT analyzovány podobně jako ostatní akcie. Ale vzhledem k účetnímu zacházení s majetkem existují určité velké rozdíly. Vzhledem k tomu, že REIT kupují například nemovitosti, můžete zaznamenat vyšší úroveň zadlužení než u jiných typů společností.

Důležité jsou také podmínky kapitálového trhu, konkrétně institucionální poptávka po akciích REIT. V krátký běhTento požadavek může přemoci základy. Například akcie REIT si v roce 2001 a v první polovině roku 2002 vedly docela dobře i přes nevýrazné základy, protože peníze proudily do celého třída aktiv.

Na individuální úrovni REIT chcete vidět silné vyhlídky na růst příjmů, jako je příjem z pronájmu, související příjem ze služeb a FFO. Chcete zjistit, zda má REIT jedinečnou strategii pro zlepšení obsazenosti a zvýšení nájemného.

Na průmyslovém sektoru také záleží, protože specializované REIT uvidí výnosy, které se liší v závislosti na tom, jaký typ nemovitostí jsou vlastněny. Níže uvedený graf například zobrazuje výnosy REIT podle sektorů v roce 2019. V tomto roce si průmyslové nemovitosti a datová centra vedly nejlépe, zatímco maloobchod a vlastní úložiště chřadly.

Podílové fondy nemovitostí

Podílové fondy jsou profesionálně spravované sdružené investice, které investují do různých nástrojů, jako jsou akcie a dluhopisy. Nákup investorů podílový fond akcie nebo podílové jednotky, které jsou nakoupeny nebo odkoupeny podle aktuálního stavu fondu čistá hodnota aktiv (NAV). Čisté hodnoty aktiv se vypočítávají jednou denně a vycházejí z uzavírací ceny cenných papírů v portfoliu fondu.

Realitní podílové fondy investují především do společností REIT a společností provozujících nemovitosti pomocí profesionálních správců portfolia a odborného výzkumu. Poskytují schopnost získat diverzifikovanou expozici realitám pomocí relativně malého množství kapitálu. V závislosti na své strategii a cílech diverzifikace poskytují investorům mnohem širší výběr aktiv než lze dosáhnout samotným nákupem akcií REIT a také poskytují flexibilitu snadného přechodu z jednoho fondu do další.

Jednou z výhod drobných investorů jsou analytické a výzkumné informace, které fond poskytuje. To může zahrnovat podrobnosti o nabytých aktivech a pohledu managementu na životaschopnost a výkonnost konkrétních investic do nemovitostí a jako třídu aktiv. Spekulativnější investoři mohou investovat do rodiny nemovitostních podílových fondů, aby takticky zvážili určité typy nemovitostí nebo regiony, aby maximalizovali návratnost.

Výkonnost podílového fondu nemovitostí

Protože investují hlavně do REIT, výkonnost podílových fondů nemovitostí úzce souvisí s výkonem REIT, které drží. Podílové fondy však mohou být méně likvidní, méně výhodné z daňového hlediska a mohou nést vyšší poplatky za správu než REIT nebo REIT ETF. I když skutečné realitní podílové fondy přinášejí likviditu do tradičně nelikvidní třídy aktiv, kritici se domnívají, že se nemohou srovnávat s přímými investicemi ve skutečnosti majetek.

Zvláštní úvahy

REIT a realitní podílové fondy poskytují jednotlivým investorům omezený přístup ke kapitálu buď diverzifikované nebo koncentrované investice do nemovitostí, protože mají relativně nízké investice minima. Pokud jde o diverzifikaci, kterou poskytují, tyto dva typy fondů pomáhají snižovat riziko.

Podle jejich investiční strategie„podílové fondy nemovitostí mohou být diverzifikovanějším investičním nástrojem než REIT. To lze omezit transakční náklady pro ty, kteří hledají větší diverzifikaci soustředěnou v jednom nebo několika fondech. Mají také výhodu profesionální správy portfolia a výzkumu.

Realitní fondy poskytují dividendový příjem a potenciál pro zhodnocení kapitálu pro střednědobé až dlouhodobé investory. Pamatujte, že REIT musí distribuovat alespoň 90% zdanitelný příjem akcionářům každý rok ve formě dividend.

Hodnota nemovitostí má tendenci se v době inflace zvyšovat, jak rostou ceny nemovitostí a nájemné. REIT a realitní podílové fondy proto mohou sloužit jako potenciální zajištění proti inflaci.

Nakonec oba typy realitních fondů poskytují likvidita v tom, co je obvykle nelikvidní třída aktiv.

Nevýhody

Jako u každé investice, i při investování do REIT a do nemovitostních podílových fondů existují rizika. Vrácení zboží není zaručeno.

Stejně jako u všech sektorově specifických fondů mohou být ty, které se zaměřují na nemovitosti, volatilnější než fondy se širšími investiční horizonty, například fond sledující index S&P 500. Stručně řečeno, když trh s nemovitostmi pokulhává, fondy v tomto odvětví trpí. Opak je samozřejmě pravdou, když realitní trh vzkvétá.

Rostoucí úrokové sazby může také ovlivnit výnosy realitních fondů. REIT například při získávání nemovitostí spoléhají na dluh nebo půjčené peníze. Když rostou úrokové sazby, rostou i náklady na půjčky, které se mohou snížit na zisky.

REIT vs. Příklad podílového fondu nemovitostí

Pokud například chcete investovat na dynamickém a notoricky drahém realitním trhu v New Yorku, zvažte vhodně pojmenovaný Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) —REIT, který si může nárokovat kultovní Empire State Building jako jednu ze svých vlastností portfolia. Její portfolio čítá šest maloobchodních a 14 kancelářských nemovitostí na Manhattanu a metropolitní oblasti New Yorku.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) je příkladem různorodého podílového fondu (realitního) sektoru hospodářství. Může se pochlubit asi 40 podíly a investuje především do společností REIT a veřejně obchodovaných společností souvisejících s nemovitostmi.

Sečteno a podtrženo

REIT a podílové fondy nemovitostí mají své rozdíly, ale jsou si podobné v tom, že oba nabízejí likviditu a přístupný způsob, jak se dostat k diverzifikovaným aktivům z nemovitostí. Pro drobní investoři bez významného kapitálu tyto realitní fondy vytvářejí cestu pro investice do široké škály nemovitostí, které by jinak mohly být mimo dosah. Zejména dlouhodobí investoři mají potenciál sklízet příjmy z dividend a zhodnocení kapitálu. Před investováním do obou se ujistěte, že rozumíte rozdílům mezi těmito dvěma, stejně jako doprovodným rizikům a odměnám.

REIT vs. Časté dotazy k podílovým fondům nemovitostí

Co je neobchodované REIT?

Neobchodované REIT jsou soukromé investiční fondy do nemovitostí, které jsou profesionálně spravovány a investují přímo do nemovitostí a nejsou kótovány na burzách. Ty jsou k dispozici pouze akreditovaným investorům s vysokou čistou hodnotou a obvykle vyžadují velkou minimální investici.

Co je to REIT ETF?

ETF REIT jsou fondy obchodované na burze (ETF), které investují většinu svých aktiv do akciových cenných papírů REIT a souvisejících derivátů. ETF REIT jsou pasivně spravovány kolem indexu veřejně obchodovaných vlastníků nemovitostí.

Co je indexový fond REIT?

Stejně jako REIT ETF je indexový fond REIT podílovým fondem, který pasivně investuje do srovnávacího realitního indexu, jako je MSCI U.S. REIT Index nebo Dow Jones U.S. REIT Index, které dohromady pokrývají zhruba dvě třetiny celkové hodnoty tuzemského, veřejně obchodovatelného REIT trh.

Co je kancelářská sponka REIT?

Kancelářská sponka REIT je struktura, která se snaží maximalizovat daňové výhody spojené s nemovitostmi investiční fondy, a zároveň umožňuje společnosti provozovat nemovitosti, které takové fondy běžně nemohou běh. Takovým REIT je věnována intenzivní regulační kontrola, protože ve struktuře kancelářské sponky jsou svěřenecké povinnosti vůči různým skupinám akcionářů a mohou existovat inherentní konflikty. Je podobná, ale pružnější ve struktuře sešitého REIT.

Co je trojitý čistý REIT?

Trojitý čistý REIT je majetkový REIT, který vlastní komerční využití využívaných trojitých čistých (NNN) pronájmů. The trojitá síť leasing znamená, že náklady na strukturální údržbu a opravy musí platit nájemce - kromě nájemného, ​​daně z nemovitosti a pojistné. Protože jsou tyto dodatečné výdaje přeneseny na nájemce, pronajímatel obecně účtuje nižší základní nájemné. Tím se společnost REIT zbavuje největšího rizika jakéhokoli čistého pronájmu.