Jak získat půjčku na převrácení domu

Převrácení domu je realitní podnik, který zahrnuje nákup levných domů, které často vyžadují práci, jejich opravu a následný prodej za více, než jste zaplatili. Překlopení domu může být lukrativní záležitost, ale přináší značné finanční riziko, zejména pro začátečníky.

Podle údajů z března 2021 v roce 2020 domácí ziskové marže a tržby klesaly, ale vzhledem k pandemii COVID-19 odborníci říkají, že tato čísla nejsou pro odborníky překvapením.

Pokud máte zájem o koupi nemovitosti k opravě a převrácení a nemáte hotovost, budete potřebovat bankovní půjčku, která vám pomůže začít s realitní činností. Od druhého čtvrtletí roku 2021 jsou úrokové sazby hypoték historicky nízké, ale ke schválení budete potřebovat silný úvěr.

Náklady na převrácení domů

Nákup, opravy a rychlý prodej nemovitostí mohou být lukrativní, ale převrácení domu vyžaduje mnohem více peněz než nákup domu, ve kterém chcete žít. Nejen, že potřebujete peníze, abyste se stali vlastníkem nemovitosti, ale také finanční prostředky na obnovu a prostředky na krytí daně z nemovitostí, veřejné služby a pojištění majitelů domů ode dne ukončení prodeje rehabilitační prací až do dne prodává.

Krátkodobý sazby daně z kapitálových zisků 10% až 37%, v závislosti na vašem federální složka daně z příjmu, se sníží na jakýkoli zisk, který získáte z nemovitostí, které převrátíte, do jednoho roku nebo méně.

Pokud nemáte vlastní peníze, které byste mohli investovat, není snadné začít s překlápěním domu. Toto není rok 2005, kdy kdokoli, kdo dokáže mlžit zrcátko, může získat hypotéku bez ničeho. I když máte nárok na půjčku se zálohou, zaplatíte více, když si půjčujete na financování flipu, než když si půjčujete na nákup primární bydliště. Je to proto, že věřitelé považují převrácení za riskantnější návrh.

Dále mnoho věřitelé nebude fungovat s nezkušenými ploutvemi. Budou chtít vidět, že máte úspěšnou historii prodeje alespoň jednoho domu za účelem zisku. Ostatní budou pracovat s nezkušeným ploutvem, ale budou účtovat vyšší poplatky a úroky.

Půjčky za těžké peníze

Odborníci se neshodují na tom, jak tvrdé peníze dostaly své jméno. Někteří říkají, že se odkazuje na skutečnost, že je mnohem dražší než tradiční financování a má „tvrdší“ podmínky. Jiní říkají, že je to proto, že financuje domy, které jsou pro konvenční věřitele „těžké“ financovat. Přesto jiní říkají, že termín popisuje vedlejší pro půjčku, jako v a tvrdý majetek, což je v tomto případě nemovitost.

Bez ohledu na původ termínu, půjčky za těžké peníze obvykle mají podmínky kratší než jeden rok a úrokové sazby 12% až 18%, plus dva až pět body. Bod se rovná 1% z částky půjčky, takže pokud si půjčíte 112 000 USD a věřitel si účtuje dva body, zaplatíte 2% ze 112 000 USD, tedy 2 240 USD. Spíše než platit body na zavírání„Stejně jako u běžné hypotéky možná nebudete muset platit body, dokud se dům neprodá pomocí půjčky s tvrdými penězi - jedna měkká věc na těchto tvrdých penězích.

Věřitelé s těžkými penězi zakládají částku, kterou si můžete půjčit, na domovní hodnotě po opravě (ARV). Pokud dům stojí 80 000 USD, ale ARV je 160 000 USD a můžete si půjčit až 70% ARV, můžete si půjčit 112 000 USD. Po zaplacení nákupní ceny 80 000 $ vám zbude 32 000 $ náklady na uzavření (i když byste mohli být schopni vyjednat, aby je prodávající z domova zaplatil), poplatky za věřitele, rehabilitace, účetní nákladya prodejní výdaje. Patří sem položky, jako jsou inscenace, marketing a provize realitním agentům. Pokud se dokážete držet tohoto rozpočtu, nebudete potřebovat žádné peníze z kapsy na převrácení domu.

2 240 $ v bodech však zabere značnou část rozpočtu 32 000 $, a pokud platíte 15% úrok po dobu šesti měsíců, vaše celkové úrokové náklady na 112 000 $ budou 8 400 $. Po těchto dvou významných výdajích budete mít na vše ostatní pouhých 21 360 $ - méně, pokud byste museli platit zavírací náklady. Pokud se ale dům prodá za 160 000 $, očekáváte zisk 48 000 $ mínus daně za šest měsíců práce, potenciálně bez napsání jediného šeku z vašeho bankovního účtu.

Těžké peníze vs. Konvenční půjčky

Lucas Machado, prezident společnosti House Heroes, skupiny realitních investorů, která převrací domy na Floridě a financuje půjčky na těžké peníze, říká, že půjčky na těžké peníze jsou snadné jiným způsobem: nedostatek byrokratické byrokracie. Na rozdíl od konvenčních bank nejsou věřitelé vázáni pokyny ohledně tvaru nemovitosti. "Nemovitosti ve špatném stavu nesplňují pokyny pro tradiční financování hypotékou." Věřitelé s těžkými penězi naopak očekávají, že půjčí na domy v havarijním stavu, “říká Machado.

Spíše „věřitelé s tvrdými penězi rozhodují, zda půjčku poskytnou, vyhodnocením síly dohody a spolehlivosti domácího ploutve,“ říká Machado. Pokud náklady na nákup a opravu vs. hodnota dalšího prodeje má smysl a domácí ploutev je důvěryhodná, půjčka poskytující tvrdé peníze poskytne půjčku.

Při hodnocení flipperu se věřitelé s tvrdými penězi obvykle neobávají kvalifikace dlužníka, jako je poměr dluhu k příjmu a kreditní skóre. V některých případech mohou chtít vidět dokumenty žadatele, jako jsou daňová přiznání, bankovní výpisy a kreditní zprávy. Stejně tak je nezajímá, zda jsou zaplaceny zálohy (další rozdíl oproti běžným věřitelům). Koneckonců „V případě selhání ploutve může věřitel těžkých peněz zabavit, převzít vlastnictví domu a prodat jej sám se ziskem,“ poznamenává Machado.

Věřitel tvrdých peněz, podobný bance, bude držet první pozici zástavní právo doma, dokud dlužník nesplácí půjčku. Přesto bude dlužník vlastníkem a vlastníkem listiny, vysvětluje Mat Trenchard, manažer akvizic Kupci domu Senna, jedna z největších společností na nákup domů v Houstonu.

Kde hledat věřitele

Jedním z míst, kde najít věřitele s těžkými penězi, je online. Například Lima One Capital bude pracovat s novými ploutvemi a půjčí až 90% půjčka na náklady nebo až 75% půjčka ARV. Poplatky a úrokové sazby se při převracení dlužníka snižují. Lima One půjčuje ve většině států se sazbami a poplatky se liší podle státu. Dlužníci s kreditním skóre nižším než 680 si budou moci půjčit o něco méně a zaplatí nejvyšší náklady. Minimální kreditní skóre je 660. Lima One Capital také vyžaduje zálohu ve výši 10% a nabízí podmínky splácení až 13 měsíců.

Druhý příklad pochází z LendingHome. Tato firma nabízí půjčky typu fix-and-flip až do výše 90% kupní ceny a 100% nákladů na renovaci. Dlužníci musí předložit bankovní výpisy, které prokáží, že mohou pokrýt náklady na zálohu a uzavření. Mezi další požadavky patří kupní smlouva, seznam minulých projektů typu fix-and-flip, dokumentace k nemovitosti a záloha.

Podle webových stránek LendingHome se úrokové sazby obvykle pohybují od 3,875% u projektů pronájmů a 6,50% u projektů překlenovacích půjček. LendingHome uvádí, že některé půjčky se mohou uzavřít za pouhých pět dní, bez poplatků za žádost a v závislosti na typu půjčky mohou být celkové náklady na uzavření až 1 999 USD za překlenovací půjčku.

Prezident House Heroes, Lucus Machado, navrhuje oslovit místní realitní investiční asociace, místní investory a místní realitní makléře, aby našli cihel a malty, poskytovatelé tvrdých peněz.

Soukromí věřitelé

"Soukromý věřitel je prostě jedinec se značnými." hlavní město půjčit ti, “říká Mat Trenchard, kupující Senna House. "Byli byste překvapeni, kolik lidí tam hledá půjčky, které si našetřily." Budou fungovat podobně jako HML [věřitelé s tvrdými penězi], kromě toho, že obvykle můžete získat lepší ceny a podmínky. “

Trenchard říká, že soukromí věřitelé mohou být otevřenější vyjednávání o platebních podmínkách než věřitelé s tvrdými penězi. Mohou být dokonce ochotni jednat jako partner dohody a vzít část zisku výměnou za neúčtování úroků.

"Klíčem pro nezkušeného ploutve je mít důvěru při vyjednávání," říká Trenchard. "Potřebují se propojit a promluvit si s ostatními ploutvemi o tom, kolik jsou zvyklí platit, a vědět, že mohou odejít." Nemyslete si, protože jste nemohli souhlasit s prvním věřitelem, se kterým mluvíte, že nenajdete peníze na dohodu. “

Soukromé věřitele můžete hledat na místních akcích v oblasti realitních sítí. Tito jednotlivci mohou účtovat 8% až 12%, plus nula až dva body, ve srovnání s 12% až 15% věřitele tvrdých peněz se dvěma až pěti body, říká Trenchard. Stejně jako věřitel s těžkými penězi nebo banka zaujmou na domě zástavní právo.

Jak vetovat soukromého věřitele

Zkušení profesionální ploutve říkají, že nejlepší způsob, jak měřit soukromého věřitele, o kterém uvažujete, je mluvit další ploutve - které najdete také během akcí v oblasti realitních sítí - a zeptejte se, zda s nimi mají zkušenosti věřitelé. Jak rychlý byl obrat? Jaké ceny obdrželi? Jak reagoval věřitel? Můžete také požádat o reference a zavolat jim.

Nejhorší scénář obvykle je, že dohoda propadne, protože věřitel neposkytne slíbené financování a kupující ztratí své seriózní peníze vklad. Další možností je překvapení u vypořádacího stolu neočekávanými poplatky za věřitele. Existuje také potenciál pro právní bitvy o smluvní podmínky nebo o věřitele, který by se pokusil chytit dlužníka výchozí aby mohl zabavit majetek. To vše jsou dobré důvody pro to, abyste si ověřili věřitele před podepsáním čehokoli.

"To znamená, nezapomeňte, že v tomto druhu transakce věřitel obchoduje se spoustou peněz výměnou za nějaké podepsané listy papíru - dokumenty o půjčce." Pro dlužníka to není špatná dohoda, “říká Machado.

Soukromí věřitelé online

Technicky je soukromý věřitel přítel, člen rodiny nebo jiný jednotlivec, ze kterého si nic nedělá půjčování peněz, ale souhlasí s poskytnutím financování, říká Brian Davis, spoluzakladatel SparkRental a realitní kanceláře investor.

Některé společnosti se mohou nazývat soukromými věřiteli jednoduše proto, že jsou v soukromém vlastnictví. Stejně jako věřitele s těžkými penězi je najdete také na internetu.

Společnost Anchor Loans, společnost se sídlem v Calabasas, Kalifornie, může uzavírat obchody se širokou škálou typů nemovitostí za konkurenceschopné úrokové sazby ve 48 státech. Podmínky se liší podle státu.

Podle webových stránek společnosti si ploutve mohou půjčit až 80% nákladů na bydlení a půjčí si mezi 50 000 až 20 miliony dolarů a půjčky mohou být schváleny až na 5-10 dní. Je požadována záloha ve výši nejméně 10% až 20% pořizovacích nákladů. Dlužníci musí mít prokazatelné výsledky alespoň pěti převrácení za předchozích 18 měsíců. Anchor Loans zváží půjčky kvalifikovaným korporace a vícečlenná společnosti s ručením omezeným (LLC) s méně než pěti převráceními.

Crowdfunding

Crowdfunding spoléhá na kolektivní financování půjček skupinou různých jednotlivců a/nebo institucí. Každý věřitel, označovaný jako investor, dodává malé procento půjčky dlužníka a získává z těchto peněz úrok.

Tradiční stránky crowdfundingu, jako je Prosper, nejsou zaměřeny na nákup a převracení domů. Maximální výše úvěru společnosti Prosper ve výši 40 000 USD je určena na projekty, jako je renovace domů, konsolidace dluhua financování malých podniků. To je místo, kde přicházejí speciální crowdfundingové stránky pro ploutve obytných nemovitostí. Někteří vaši půjčku předfinancují, což znamená, že společnost vaši půjčku rychle uzavře pomocí vlastních peněz čeká na investory, aby poskytli finanční prostředky, zatímco jiní nezavřou vaši půjčku, dokud investoři plně nezajistí financování to. To může znamenat pomalejší zavírání nebo žádné zavírání.

"Crowdfundingové weby zaujímají podobnou mezeru jako věřitelé s těžkými penězi," říká Davis. "Jsou relativně drahé, ale půjčí investorům do nemovitostí bez ohledu na to, kolik hypoték mají, a silně se soustředí na zajištění a kvalitu samotné transakce."

Crowdfundingové stránky

Groundfloor nabízí půjčky v 31 státech od 75 000 do 1 milionu USD s financováním až 100% nákladů na půjčku (v závislosti na zkušenostech), uzavření do tří týdnů, žádné platby během doby půjčky a u půjček do půl roku není nutné žádné daňové přiznání ani bankovní výpisy milión. Úrokové sazby začínají na 5,5 $ a postupně se zavírají.

Dlužníci musí zaplatit úrok minimálně na tři měsíce, i když půjčku splatí dříve. Typické náklady na uzavření jsou 1 250 USD plus poplatek za zavření 250 USD a Groundfloor si účtuje dva až čtyři body za půjčku. Do půjčky lze zahrnout všechny body a poplatky. Přízemí obvykle nefunguje s nezkušenými ploutvemi.

Patch of Land nabízí půjčky fix-and-flip od 150 000 USD do více než 3 miliony USD s financováním až 85% hodnoty úvěru, krátkou dobou uzavření a úrokovými sazbami od 7,0%. Dlužníci provádějí automatické měsíční platby úroků ze svých půjček (v závislosti na typu) po dobu jednoho až 36 měsíců. Patch of Land funguje podle svých webových stránek s prvními ploutvemi a těmi zkušenými.

Fond, který Flip nabízí potenciálním investorům financování ve výši 100 000 USD a více, se 100% náklady na rekonstrukci, překlenout půjčky, které se zavírají za pouhých sedm dní, podmínky půjčky od tří do 24 měsíců a sazby začínající na 8.49%. Jedna námitka: Dům nemůže být obýván vlastníkem, aby měl nárok na půjčku.

Nevýhody crowdfundingu

Trenchard a Machado uvedli, že nevyužívali žádné crowdfundingové weby s nemovitostmi. Přesto měli oba podezření, že proces crowdfundingu pro vyhodnocení a přijetí dohody může být pomalejší, než jaký by zažil dlužník u soukromého nebo tvrdého věřitele peněz. Jakmile má ploutev pevný vztah s věřitelem, mohou být tito dva schopni uzavřít dohodu do 24 hodin, když se naskytne skvělá příležitost a veškeré papírování je v pořádku.

Na rozdíl od soukromého věřitele nemusí crowdfundingové stránky také nabízet příležitost vyjednávat. Mohou mít nastavené parametry pro každou dohodu, protože jsou zodpovědné za velkou skupinu investorů.

Sečteno a podtrženo

Pokud nemáte dostatek peněz na převrácení domu bez finanční pomoci nebo máte hotovost, ale chcete omezit své riziko, existuje několik způsoby, jak získat finance. Věřitel s těžkými penězi, soukromý věřitel nebo crowdfunding nemovitostí vám může pomoci dosáhnout vašich snů převracejících dům.

"Pokud znáte možnosti, kde je najdete a jak vytvořit síť, problém spočívá spíše v hledání nabídek než v získávání peněz," říká Trenchard. "Je velmi snadné najít peníze na velkou nabídku, ale je velmi obtížné najít skvělé nabídky."

Všechny tyto možnosti jsou drahé ve srovnání s tradičním hypotečním financováním domu obývaného vlastníkem. Přesto jejich cena odráží vysoké riziko, které věřitel podstupuje, a nepravděpodobnost, že byste získali nízkoúročenou bankovní půjčku na převrácení domu. Využití peněz jiných lidí vám nejen umožní začít s převracením, když máte málo nebo žádné peníze na investování, ale také vám dává šanci převrátit více vlastností současně a zvýšit své celkové zisky, jakmile získáte dostatek zkušeností, abyste mohli dělat více nabídky.

Disclaimer: Poskytovatelé půjček pojmenovaní a popsaní v tomto článku jsou prezentováni pouze pro informační účely. Investopedia ani autor neschvalují žádnou z těchto společností. Dlužníci by si měli udělat vlastní průzkum, než určí, zda je některý z těchto věřitelů dobrou volbou pro jejich konkrétní finanční potřeby.