Nákup domu s nájemníky: Stručný průvodce

Ať už máte zájem o koupi domu k využití jako primární bydliště nebo investiční nemovitost, je možné, že nemovitost je v současné době obsazena nájemci. Pokud tomu tak je, existuje několik věcí, které byste měli zvážit, než se rozhodnete nákup uskutečnit. Přečtěte si o rychlém úvodu do práv nájemců, povinností pronajímatele a jak omezit rizika při koupi domu s nájemci na místě.

Práva nájemce

Pro začátek je důležité si uvědomit, že prodej nemovitosti nemění podmínky nájemních smluv. Stejně jako věcná břemena (a další smlouvy), že „běží se zemí“ - to znamená, že jsou svázáni s pozemkem, a ne s vlastníkem - leasingy zůstávají „připojené“ k domu, i když vlastnictví přechází z rukou. Takeaway: Nájem, který je uzavřen před koupí nemovitosti, zůstává účinný i poté, co ji uzavřete, takže nemůžete legálně zvýšit nájemné, upravit klauzule nebo smlouvy nebo vyhodit nájemce před koncem doby nájmu jen proto, že jste nový majitel.

Pokud rozhodně chcete, aby se nájemníci odstěhovali, máte několik možností. Jedním z nich je předložit nabídku domu, která závisí na tom, zda je dům prázdný (tj. Bez nájemců), když zavíráte. To klade zátěž na prodávajícího buď porušení leasingu, nebo nabízí nájemcům pobídku k předčasnému odchodu. Pokud to prodejce nedokáže (nebo nechce) udělat, můžete odejít a začít hledat jiný dům. Druhou možností je koupit nemovitost a poté přerušit nájemní smlouvu, znovu vyjednat podmínky nebo „vykoupit“ nájemce sami. Ale v tomto scénáři mějte na paměti, že nájemce není povinen přijmout žádné nové podmínky, pokud ano platná nájemní smlouva na místě - a můžete se otevřít soudnímu sporu, pokud nájemní smlouvu porušíte nebo se pokusíte vynutit

vystěhování.

Povinnosti pronajímatele

Jako nový vlastník dědí povinnosti pronajímatele. Velkou část toho, že jste pronajímatelem, je udržování bezpečného a obyvatelného majetku pro vaše nájemníky. Obecně musíte (minimálně):

• Udržujte všechny společné prostory, jako jsou chodby a schodiště, v bezpečném a čistém stavu.
• Zajistěte, aby byly konstrukční prvky bezpečné a neporušené (podlahy, stěny, schody, výtahy, střechy).
• Zajistěte řádnou údržbu elektrických, instalatérských, topenářských/klimatizačních (HVAC), ventilačních a sanitárních systémů.
• Zajistěte nájemcům přístup k tekoucí vodě, horké vodě a teplu v přiměřeném množství v rozumných časech.
• Zajistěte odpadkové kontejnery a zajistěte odvoz odpadu.
• Nakládejte se známými toxiny z životního prostředí, včetně prachu z olověných barev a azbestu.
• Vyhlaďte hlodavce a další zamoření škůdci.

Vaše místní zákony mohou vyžadovat další požadavky týkající se obyvatelnosti - zkontrolujte je, abyste se ujistili, že je dodržujete. Je také důležité, abyste si přečetli nájemní smlouvu, abyste zjistili další specifické povinnosti, které můžete mít - například sekání trávy nebo platby za služby.

Změna nebo ukončení nájmu

Obecně platí, že pokud má nájemce a meziměsíční pronájem, můžete (jako nový pronajímatel) ukončit nájem nebo zvýšit nájemné před začátkem nového měsíce za předpokladu, že dáte příslušné oznámení (obvykle 30 dní, ale to se liší podle státu a počtu měsíců, kdy nájemce nemovitost obýval). Pokud je však uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou (např. Na šest měsíců nebo 12 měsíců), nájemce má zákon právo (ve většině případů) obývat dům po dobu, po kterou je nájemní smlouva aktivní, bez ohledu na to, kdo je vlastníkem Domov.

Existuje několik případů, kdy lze pronájem předčasně ukončit. Jedním z nich je, pokud je v nájemní smlouvě uvedeno, že vlastník (prodávající) má právo vypovědět nájem, pokud nemovitost prodá nebo převede; v takovém případě může být nájem právoplatně ukončen při koupi domu. Druhou výjimkou je, pokud nemovitost koupíte v důsledku a uzavření trhu, v takovém případě můžete dodržovat pravidla svého státu týkající se oznámení o vyklizení. Například ve státě Washington musíte nájemcům dát 60 dní předem na vyklizení zabavené nemovitosti, než začnete s vystěhováním. V některých případech budou nájemci souhlasit s předčasným vystěhováním s nabídkou „hotovosti za klíče“ od nového majitele, správce nebo banky.

Konečně, pokud plánujete používat dům jako své primární bydliště (a ne jako pronajatou nemovitost), možná budete moci použít vystěhování vlastníka (OMI), aby se nájemník odstěhoval. Pravidla se liší podle státu, ale obecně se musíte do domova přestěhovat v předepsaném počtu dnů vystěhování (často 60 až 90 dní) a žít v něm jako primární bydliště po minimální počet let (často jeden až Pět).

Sečteno a podtrženo

Důležitým prvním krokem je zkontrolovat dokumenty o pronájmu před uzavřením, abyste věděli, co jste dostat se do a tak si můžete zajistit, že leasing je dobře napsaný a strukturovaný tak, aby se řídil místními nájemní zákony. Pokud se vám něco nezdá, požadujte, aby prodejce jako podmínku vašeho zavření opravil jazyk. Je také důležité získat nejen záznamy o jakémkoli předplaceném nájemném a jistotách, ale také peníze (měly by vám být převedeny na závěrečném výpisu). Pravděpodobně budete muset ponechat jistotu na důvěryhodném účtu (v závislosti na vašem státě) a zavírací agent by měl poměrný aktuální platba nájemného mezi vámi a prodávajícím.

Také se ujistěte, že prodejce poskytuje nájemci dokumentaci týkající se stavu nemovitosti nastěhován-pokud dojde k poškození, bez přihlášení budete těžko dokazovat, že je nájemce zodpovědný zpráva. Pokud je to možné, setkejte se s nájemníky před uzavřením, abyste si mohli ověřit aktuální stav domu a prodiskutovat podmínky pronájmu.

Nakonec se ujistěte, že jste řádně pojištěni. Standard politika majitele domu obvykle svou práci neudělá. Informujte svého pojistitele, že se dům pronajímá, takže budete kryti v případě zranění nájemce, nedbalosti a dalších ztrát.