Pronájem domů: Jak proces funguje

Pokud jste jako většina kupujících domů, budete potřebovat hypotéka na financování koupě nového domu. Abyste se kvalifikovali, musíte mít zboží kreditní skóre a hotovost na zálohu. Bez nich nemusí být tradiční cesta k vlastnictví domu řešením.

Existuje však alternativa: smlouva o nájmu na vlastní bydlení, ve které si pronajmete dům na určitou dobu s možností koupit ho před vypršením nájmu. Smlouvy o nájmu na vlastní vlastnictví se skládají ze dvou částí: standardní nájemní smlouvy a možnosti koupě.

Zde je přehled toho, na co se dívat a jak funguje proces pronájmu vlastnímu. Je to složitější než pronájem a budete muset přijmout další opatření k ochraně svých zájmů. Pomůže vám to zjistit, zda je dohoda dobrou volbou, pokud hledáte koupit dům.

Nevratné poplatky předem

Ve smlouvě o nájmu vlastníkovi zaplatíte (jako kupující) prodávajícímu jednorázový, obvykle nevratný, předem poplatek zvaný opční poplatek, opční peníze nebo opční protiplnění. Tento poplatek vám dává možnost koupit dům do určitého data v budoucnosti. Opční poplatek je často obchodovatelný, protože neexistuje standardní sazba. Přesto se poplatek obvykle pohybuje mezi 1% a 5% z kupní ceny.

Možnost pronájmu vs. Nákup leasingu

Je důležité si uvědomit, že existují různé typy nájemních smluv na vlastní účet, přičemž některé jsou pro spotřebitele přívětivější a flexibilnější než jiné. Možnost pronájmu smlouvy vám dávají právo, nikoli však povinnost, koupit dům po skončení nájmu. Pokud se rozhodnete po skončení nájmu nemovitost nekoupit, možnost jednoduše vyprší a vy můžete odejít bez jakékoli povinnosti nadále platit nájem nebo kupovat. To není vždy případ smlouvy o koupi leasingu.

Abyste měli možnost koupit bez povinnosti koupit, musí to být smlouva o opci na pronájem. Protože dešifrování legalese může být náročné, je vždy dobré si smlouvu prostudovat s kvalifikovaný realitní zástupce před podpisem čehokoli, abyste znali svá práva a přesně to, co jste dostat se do.

Dohodnutí kupní ceny

Smlouvy o nájmu do vlastnictví by měly určit, kdy a jak se určuje kupní cena domu. V některých případech se s prodejcem dohodnete na kupní ceně při podpisu smlouvy, často za vyšší cenu, než je aktuální tržní hodnota. V ostatních situacích je cena stanovena po skončení leasingu na základě aktuální tržní hodnoty nemovitosti. Mnoho kupujících upřednostňuje „zablokování“ kupní ceny, zejména na trzích, kde ceny domů rostou.

Žádost o pronájem u ředitele

Nájemné budete platit po celou dobu pronájmu. Otázkou je, zda je část každé platby uplatněna na případnou kupní cenu. Pokud například zaplatíte 1 200 $ nájemného každý měsíc po dobu tří let a 25% z toho bude připsáno na nákup, získáte kredit ve výši 10 800 $ na pronájem (1 200 $ × 0,25 = 300 $; 300 $ x 36 měsíců = 10 800 $). Nájem je obvykle o něco vyšší než běžná sazba v dané oblasti, aby se vyrovnal kredit za pronájem, který získáte. Ale ujistěte se, že víte, co dostanete za zaplacení této prémie.

Údržba domu k pronájmu

V závislosti na podmínkách smlouvy můžete nést odpovědnost za údržbu majetku a platby za opravy. Obvykle je to na odpovědnosti pronajímatele, proto si pečlivě přečtěte drobný tisk smlouvy. Protože prodejci jsou v konečném důsledku zodpovědní za veškeré poplatky za sdružení vlastníků domů, daně a pojištění (koneckonců je to stále jejich dům), obvykle se rozhodnou tyto náklady pokrýt. Ať tak či onak, budete potřebovat pojistku nájemce na krytí ztrát na osobním majetku a zajištění krytí odpovědnosti v případě, že se někdo zraní v domácnosti nebo pokud někoho omylem zraníte.

Ujistěte se, že požadavky na údržbu a opravy jsou ve smlouvě jasně uvedeny (požádejte svého právního zástupce o vysvětlení vašich odpovědností). Údržba majetku, např. Sekání trávníku, hrabání listí, čištění okapů atd., Se velmi liší od výměny poškozené střechy nebo přivedení elektřiny ke kódu. Ať už budete zodpovědní za všechno, nebo jen za sekání trávníku, necháte si prohlédnout dům, objednat si posouzení a ujistit se, že daně z nemovitosti jsou aktuální, než cokoli podepíšete.

Koupě nemovitosti

Co se stane, když smlouva skončí, závisí částečně na tom, jaký typ smlouvy jste podepsali. Pokud máte smlouvu o opci na pronájem a chcete nemovitost koupit, budete pravděpodobně muset získat hypotéku (nebo jiné financování), abyste mohli prodejci zaplatit celou částku.

Naopak, pokud se rozhodnete dům nekoupit - nebo nejste schopni zajistit financování do konce roku doba pronájmu - možnost vyprší a vy se odstěhujete z domova, jako byste si pronajali jakýkoli jiný vlastnictví. Pravděpodobně ztratíte veškeré peníze zaplacené do té doby, včetně opčních peněz a jakéhokoli získaného kreditu na nájem, ale nebudete mít žádnou povinnost pokračovat v pronájmu nebo koupit dům.

Pokud máte smlouvu o koupi na leasing, můžete být ze zákona povinni nemovitost koupit po skončení nájmu. To může být problematické z mnoha důvodů, zvláště pokud nemůžete zajistit hypotéku. Smlouvy o opci na leasing jsou téměř vždy výhodnější než smlouvy o koupi na leasing, protože nabízejí více flexibilitu a neriskujete podání žaloby, pokud si nejste ochotni nebo nemůžete koupit dům v době pronájmu vyprší.

Zacházejte s procesem stejně, jako byste postupovali při koupi domu: Proveďte náležitou péči, prozkoumejte oblast, porovnejte ceny s jinými blízkými domy, prozkoumejte smlouvu a prozkoumejte prodejce Dějiny.

Ideální kandidát na nájemné

Smlouva o nájmu na vlastní účet může být vynikající volbou, pokud jste ctižádostivý majitel domu, ale nejste finančně zcela připraveni. Tyto smlouvy vám dávají šanci udělat si pořádek ve financích, zlepšit vaše kreditní skóre a ušetřit peníze za zálohu při „zamčení“ dům, který byste chtěli vlastnit. Pokud opční peníze a/nebo procento z nájemného směřují ke kupní ceně, což často dělají, získáte také vybudování vlastního kapitálu.

Zatímco smlouvy o nájmu na vlastní pěst byly tradičně zaměřeny na lidi, na které se nemohou kvalifikovat vyhovující půjčky„Existuje druhá skupina kandidátů, kteří byli do značné míry přehlíženi průmyslem rent-to-own: lidé, kteří nemohou získat hypotéky na drahých, nevyhovujících úvěrových trzích. "Na vysoce nákladných městských realitních trzích, kde." jumbo (nekonformní) půjčky jsou standardem, existuje velká poptávka po lepším řešení pro finančně životaschopné a bonitní lidi, kteří ještě nemohou získat nebo nechtějí hypotéku, “říká Marjorie Scholtz, zakladatel a generální ředitel společnosti Verbhouse, spuštění v San Francisku.

"Vzhledem k tomu, že ceny domů rostou a čím dál více měst má ceny mimo vyhovující limity půjček a jsou tlačeny do jumbo půjček, problém se přesouvá od spotřebitelů k odvětví domácího financování," říká Scholtz. S přísnými pokyny pro automatické upisování a 20% až 40% požadavky na zálohy mohou mít i finančně zdatní lidé problém získat financování na těchto trzích.

"Cokoli neobvyklého - například v příjmech - vrhá lidi s dobrými příjmy do stavu" odlehlých ", protože upisovatelé je nemohou úhledně vejít do krabice," říká Scholtz. Patří sem lidé, kteří mají netradiční příjmy na volné noze nebo smluvní pracovníci, nebo nemají americkou úvěrovou historii (např. cizí státní příslušníci) - a ti, kterým jednoduše chybí 20% až 40% zálohy, které banky požadují u nevyhovujících půjček.

Trhy s vysokými náklady nejsou očividným místem, kde najdete nemovitosti k pronájmu, a proto je Verbhouse neobvyklý. Všem potenciálním kupcům domů k pronájmu by prospělo, kdyby se pokusili zapsat své funkce zaměřené na spotřebitele do smluv o pronájmu na vlastní účet: Opční poplatek a část každé platby nájemného kupní cena dolar za dolar, nájem a kupní cena jsou uzamčeny až na pět let a účastníci si mohou vybudovat vlastní kapitál a získat tržní ocenění, i když se rozhodnou ne Koupit. Podle Scholtze mohou účastníci „vydělat peníze“ na spravedlivá tržní hodnota: Verbhouse prodává dům a účastník si udržuje tržní zhodnocení plus jakýkoli vlastní kapitál, který nashromáždil prostřednictvím plateb „buy-down“ nájemného.

Než podepíšete smlouvu

Jaké kroky byste měli udělat, když zvažujete pronájem nemovitosti? Ujistěte se, že: 

Vyberte správné podmínky

Zadejte smlouvu o opci na leasing místo smlouvy o koupi na leasing.

Získejte pomoc

Najměte si kvalifikovaného realitního zástupce, který vám smlouvu vysvětlí a pomůže vám porozumět vašim právům a povinnostem. Možná budete chtít vyjednat některé body před podpisem nebo se dohodě vyhnout, pokud to pro vás není dostatečně příznivé.

Prozkoumejte smlouvu

Ujistěte se, že rozumíte:

• Termíny (co je splatné kdy)
• Opční poplatek a platby nájemného - a kolik z nich platí pro kupní cenu
• Jak se určuje kupní cena
• Jak uplatnit možnost nákupu (například prodejce může vyžadovat, abyste předem písemně oznámili svůj záměr koupit)
• Zda jsou domácí zvířata povolena
• Kdo je zodpovědný za údržbu, poplatky za sdružení vlastníků domů, daně z majetku a podobně
• Co znamená „údržba“: jen sekání trávníku a hrabání atd. nebo závažné opravy, jako je upevnění střechy.

Prozkoumejte domov

Objednejte si nezávislé posouzení, nechte si provést prohlídku nemovitosti, ujistěte se, že daně z nemovitosti jsou aktuální a že na nemovitost neexistují žádná zástavní práva.

Prozkoumejte Prodávajícího

Zkontrolujte kreditní zprávu prodejce, podívejte se na známky finančních potíží a získejte zprávu o titulu podívejte se, jak dlouho prodávající nemovitost vlastní - čím déle ji vlastní a čím více kapitálu, tím lepší.

Znovu zkontrolujte jemný tisk

Za jakých podmínek byste přišli o možnost koupit nemovitost? U některých smluv ztrácíte toto právo, pokud se opozdíte s jedinou platbou nájemného nebo pokud prodávajícího písemně neoznámíte svůj záměr koupit.

Sečteno a podtrženo

Smlouva o nájmu umožňuje majitelům potenciálních kupujících domů nastěhovat se do domu hned na několik let pracovat na zlepšení svých kreditních skóre a/nebo spoření na zálohu, než se pokusí získat a hypotéka. Samozřejmě musí být splněny určité podmínky v souladu s dohodou o nájmu vlastnímu. I když vám s tímto procesem pomůže realitní makléř, je důležité poradit se s kvalifikovaným realitním zástupcem, který vám objasní smlouvu a vaše práva, než cokoli podepíšete.