Almindeligt pant eller lån

Hvad er et konventionelt realkreditlån eller lån?

Et konventionelt realkreditlån eller konventionelt lån er enhver form for boligkøberlån, der ikke tilbydes eller sikres af en offentlig enhed. I stedet er konventionelle realkreditlån tilgængelige via private långivere, såsom banker, kreditforeninger og realkreditselskaber. Nogle konventionelle realkreditlån kan dog garanteres af to statsstøttede virksomheder; det Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Forståelse af konventionelle realkreditlån og lån

Konventionelle realkreditlån har typisk en fast rente, hvilket betyder, at rente ændres ikke i hele lånets løbetid. Konventionelle realkreditlån eller lån er ikke garanteret af den føderale regering og har derfor som regel strengere lånekrav fra banker og kreditorer.

Nogle af de offentlige instanser, der sikrer realkreditlån til banker, inkluderer, Federal Housing Administration (FHA), den US Department of Veterans Affairs (VA), og USDA Rural Housing Service. Der er dog krav, som låntagere skal opfylde for at kvalificere sig til disse programmer.

Konventionel vs. I overensstemmelse

Konventionelle lån omtales ofte fejlagtigt som gældende realkreditlån eller lån. Selvom der er overlapning, er de to forskellige kategorier. Et konform pant er et, hvis underliggende vilkår og betingelser opfylder finansieringskriterierne for Fannie Mae og Freddie Mac. Hoved blandt dem er en dollargrænse, der årligt fastsættes af Federal Housing Finance Agency (FHFA). I det meste af det kontinentale USA må et lån ikke overstige $ 548.250 i 2021.

Så selvom alle konforme lån er konventionelle, er det ikke alle konventionelle lån, der kvalificerer sig som konforme. EN jumbo pant på $ 800.000, for eksempel, er en konventionelt realkreditlån, men ikke et konform pant- fordi det overstiger det beløb, der ville gøre det muligt at bakke op af Fannie Mae eller Freddie Mac.

I 2020 var der 8,3 millioner boligejere med FHA-forsikrede realkreditlån.Det sekundære marked for konventionelle realkreditlån er ekstremt stort og flydende. De fleste konventionelle realkreditlån er pakket ind i pass-through realkreditobligationer, som handler i et veletableret terminsmarked kendt som realkreditlån at blive annonceret (TBA) marked. Mange af disse konventionelle gennemgående værdipapirer er yderligere securitiseret til sikkerhedsstillede pantforpligtelser (CMO'er).

Sådan fungerer et konventionelt realkreditlån eller lån

I årene siden nedsmeltning af subprime -realkreditlån i 2007 har långivere strammet kvalifikationerne til lån - "ingen verifikation" og "ingen forskudsbetaling" realkreditlån er gået med vinden, for eksempel - men generelt har de fleste af de grundlæggende krav ikke ændret. Potentielle låntagere skal udfylde en officiel realkreditansøgning (og normalt betale et ansøgningsgebyr) og derefter levere långiver med de nødvendige dokumenter til at foretage en omfattende kontrol af deres baggrund, kredithistorik og nuværende kredit score.

Påkrævet dokumentation

Ingen ejendom er nogensinde 100% finansieret. Ved at kontrollere dine aktiver og passiver søger en långiver ikke kun at se, om du har råd til dine månedlige realkreditlån, som normalt ikke bør overstige 28% af din bruttoindkomst.Långiveren ser også efter, om du kan klare en forskudsbetaling på ejendommen (og i så fald hvor meget) sammen med andre forudbetalte omkostninger, såsom lån oprindelse eller tegningsgebyrer, mæglerhonorarer og afregning eller lukkeomkostninger, som alle kan øge omkostningerne ved et pant betydeligt. Blandt de nødvendige varer er:

1. Bevis for indkomst

Disse dokumenter inkluderer, men er ikke begrænset til:

• Tredive dages lønsedler, der viser indkomst samt år til dato indkomst
• To års føderal selvangivelser
• Tres dage eller en kvartalsvis opgørelse over alle aktivkonti, herunder din check, opsparing og eventuelle investeringskonti
• To år med W-2 udsagn

Låntagere skal også være forberedt med bevis for eventuel ekstra indkomst, såsom underholdsbidrag eller bonusser.

2. Aktiver

Du bliver nødt til at præsentere Kontoudtog og investeringskontoudtog for at bevise, at du har midler til forskudsbetaling og lukningsomkostninger på boligen samt kontantbeholdning. Hvis du modtager penge fra en ven eller slægtning til at hjælpe med forskudsbetalingen, skal du bruge gavebreve, der bekræfter, at der ikke er tale om lån og ikke har nogen påkrævet eller obligatorisk tilbagebetaling. Disse breve skal ofte være notariseret.

3. Beskæftigelsesverifikation

Långivere i dag ønsker at sikre, at de kun låner til låntagere med en stabil arbejdshistorie. Din långiver vil ikke kun se dine lønsedler, men kan også ringe til din arbejdsgiver for at kontrollere, at du stadig er ansat og kontrollere din løn. Hvis du for nylig har skiftet job, kan en långiver måske kontakte din tidligere arbejdsgiver. Selvstændige låntagere skal levere betydelige yderligere papirer vedrørende deres forretning og indkomst.

4. Anden dokumentation

Din långiver skal kopiere dit kørekort eller statens id -kort og skal bruge dit CPR-nummer og din underskrift, så långiveren kan trække din kreditrapport.

Renter for konventionelle realkreditlån

Konventionelle lånerenter har en tendens til at være højere end for statsstøttede realkreditlån, som f.eks FHA lån (selvom disse lån, som normalt kræver, at låntagere betaler realkreditforsikringspræmier, kan virke lige så dyrt i det lange løb).

Renten båret af et konventionelt realkreditlån afhænger af flere faktorer, herunder lånets vilkår - dens længde, størrelse og om renten er fast rente eller justerbar - samt aktuelle økonomiske eller finansielle markedsforhold. Realkreditinstitutter fastsætter renter baseret på deres forventninger til fremtidig inflation; udbud af og efterspørgsel efter realkreditobligationer, påvirker også raterne.

Hvornår Federal Reserve gør det dyrere for bankerne at låne ved at målrette mod et højere føderale fondsrente, bankerne videregiver til gengæld de højere omkostninger til deres kunder, og forbrugslånesatser, herunder dem til realkreditlån, har en tendens til at stige.

Typisk knyttet til renten er point, gebyrer betalt til långiveren (eller mægleren): Jo flere point du betaler, jo lavere er din rente. Et point koster 1% af lånebeløbet og reducerer din rente med cirka 0,25%.

Den sidste faktor ved fastsættelsen af ​​renten er den enkelte låntagers økonomiske profil: personlige aktiver, kreditværdighed og størrelsen af ​​den udbetaling, de kan foretage på boligen for at være finansieret.

Særlige overvejelser for et konventionelt realkreditlån eller lån

Denne type lån er ikke for alle. Her er et kig på, hvem der sandsynligvis vil kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån, og hvem der ikke er det.

Hvem kan kvalificere sig

Mennesker med etablerede kredit- og stjernekreditrapporter, der er på solid finansiel basis, kvalificerer sig normalt til konventionelle realkreditlån. Mere specifikt bør den ideelle kandidat have:

Kredit score

En kredit score er en numerisk repræsentation af en låntagers evne til at betale et lån tilbage. Kredit score inkluderer en låntagers kredit historie og antallet af sene betalinger. En kredit score på mindst 680 og fortrinsvis langt over 700 kan være påkrævet for godkendelse. Jo højere score, jo lavere rente på lånet, hvor de bedste vilkår er forbeholdt dem over 740.

Gæld til indkomst

En acceptabel gæld i forhold til indkomst (DTI). Dette er summen af ​​dine månedlige gældsbetalinger, f.eks. Kreditkort og lånebetalinger, sammenlignet med din månedlige indkomst. Ideelt set bør gældsforholdet være på omkring 36% og ikke mere end 43%. Med andre ord bør du bruge mindre end 36% af din månedlige indkomst på gældsbetalinger.

Udbetaling

En forskudsbetaling på mindst 20% af boligens købspris er let tilgængelig. Långivere kan og accepterer mindre, men hvis de gør det, kræver de ofte, at låntagere tager imod privat realkreditforsikring og betale sine præmier månedligt, indtil de opnår mindst 20% egenkapital i huset.

Derudover er konventionelle realkreditlån ofte den bedste eller eneste løsning for boligkøbere, der ønsker det bolig til investeringsformål, som et andet hjem, eller som ønsker at købe en ejendom til en pris $500,000.

Hvem må ikke kvalificere sig

Generelt har dem, der lige er begyndt i livet, dem med lidt mere gæld end normalt, og dem med en beskeden kreditvurdering ofte problemer med at kvalificere sig til konventionelle lån. Mere specifikt ville disse realkreditlån være hårde for dem, der har:

• Lidt konkurs eller afskærmning inden for de sidste syv år
• Kredit score under 650
• DTI'er over 43%
• Mindre end 20% eller endda 10% af boligens købspris for en forskudsbetaling

Men hvis du har fået afslag på pant, skal du sørge for at bede om bankens grunde skriftligt. Du kan kvalificere dig til andre programmer, der kan hjælpe dig med at få godkendt et realkreditlån.

For eksempel, hvis du ikke har nogen kredithistorie, og du er en første gangs huskøber, kan du kvalificere dig til et FHA-lån. FHA-lån er lån, der er specielt tilpasset førstegangskøbere. Som følge heraf har FHA -lån forskellige kvalifikationer og kreditkrav, herunder en lavere forskudsbetaling.