Brug af et alt-i-et-pant til at reducere renter

Vil du eje dit eget hjem, men vil ikke tømme hele din besparelse for at opnå dette? Du vil måske overveje et alt-i-et-realkreditlån. Dette produkt giver dig mulighed for at kombinere din pant og besparelser. Lad os tage et kig på, hvordan det fungerer.

Hvad er et alt-i-et-realkreditlån?

IRS tillader ikke afgiftspligt interesse betalt og modtaget renter for at annullere hinanden som i Storbritannien og Australien; hver skal rapporteres separat. Derfor kan de "offset" -lån, der er tilgængelige i USA, ikke teknisk kaldes med dette navn. For at disse lån kan opfylde IRS 'retningslinjer, skal de kombinere en checkkonto,

lån til egenkapital, og pant på en konto. Den ene konto opvejer ikke den anden, som den gør i Storbritannien. Den enkelte konto tilbyder alle bekvemmelighederne ved en normal bankkonto, f.eks. En pengeautomat og betalingskort, automatiske regningsbetalinger og en checkhæfte. Men det tillader hver ekstra dollar, boligejeren skal bruges til at betale pantet ned, indtil det er brugt.

Denne unikke funktion gavner husejeren på flere måder. For det første, fordi husejerens bankkonto er indbygget direkte i realkreditlånet, får husejeren et meget højere afkast af deres indskud. Det er fordi pengene bruges til at reducere den rente, der vurderes på lånet, hvilket næsten altid vil have en meget højere rente end den traditionelle kræve depositum konti kan tilbyde.

For det andet tilbyder denne type konto stadig øjeblikkelig likviditet på en måde, som traditionelle realkreditlån eller endda hjem egenkapital kreditlinjer, kan ikke. Mens nogle kreditværdier i hjemmet giver adgang via checkhæfte eller endda betalingskort, har de ikke fleksibiliteten i dette hybridprodukt. Hvis husejeren ikke har kontanter til at foretage en betaling på lånet i en given måned, så nej minimumsbetaling er påkrævet, fordi minimumsrenten simpelthen er forskudt fra den tilgængelige kreditgrænse.

Endelig er alt-i-et-lån fuldt reversible; ekstra rektor betalt kan hentes når som helst, hvilket løser et stort problem, der er forbundet med at forsøge at fremskynde traditionelle "envejs" realkreditlån eller endda de modregnede lån til rådighed i udlandet.

Eksempel på et alt-i-et-pant

Dan har brug for et realkreditlån på $ 400.000 til 6%. Han har en månedlig nettoindkomst på $ 7.000. Hvis han laver et konventionelt 30-årigt fast lån, vil hans månedlige betaling være $ 2.398. Efter alle udgifter, såsom dagligdag, pant, osv., Vil han være i stand til at spare $ 1.000 om måneden. Men hvis han bruger et alt-i-et eller "forskudt" realkreditlån, bruges de 1.000 dollars om måneden, han sparer, også til at reducere realkreditbalancen til beregninger af rentebetalinger.

Forudsat at renten på det accelererede lån forbliver konstant på 6%, er det muligt for Dan at betale sit lån tilbage på knap 15 år og stadig også have de 1.000 dollar, han sparede hver måned. Det ville faktisk ikke gå ind i realkreditlånet. Långiveren ville blot låne det, mens lånet blev betalt for at reducere hovedsaldoen. Måske vigtigst af alt kan denne form for realkreditlån motivere låntagere til at reducere deres udgifter, fordi de kan se deres midler bruges til at betale deres lån ned.

Alt-i-et-realkreditgebyrer og -priser

De fleste udlignede og alt-i-et-realkreditinstitutter opkræver et årligt gebyr på $ 50 til $ 100 oven på andre standardlåneudgifter, og højere satser gælder normalt for fremskyndede realkreditlån. De fleste accelererede lån er 30-årige biler med justerbar hastighed der er bundet til LIBOR indeks. Den justerbare rente for denne type lån kan være 1% højere end konventionelle lån, medmindre låntageren vælger at betale yderligere point på forhånd i stedet. Men kernen i sagen er spørgsmålet om, hvad der er vigtigere: renter og gebyrer eller det samlede beløb, der betales i løbet af lånets løbetid?

Det er klart, at et centralt spørgsmål at overveje her er lånets levetid. En lidt højere rente kan betale sig, hvis lånet bliver betalt flere år hurtigere end et lån med lavere rente. Husk, at tiden for tilbagebetaling for et fremskyndet lån ikke er fastlagt. Derfor skal låntagerens forventede overskydende pengestrøm tages i betragtning ved denne sammenligning.

Alt-i-et-boliglån egnethed

En af de største forbehold ved denne type lån er, at de fleste långivere, der tilbyder accelereret realkreditlån, kræver, at låntagere har FICO score på mindst 680 til 700 for at kvalificere sig. Det skyldes, at denne form for realkreditlån kun vil gavne en låntager, der har en konsekvent positiv pengestrøm, med overskydende midler til rådighed for regelmæssigt at reducere lånets hovedstol.

Bundlinjen

Selvom fordelene ved denne type lån kan være betydelige, er egnethed stadig et centralt problem, ligesom med alle andre låneprodukter. Finansielt udisciplinerede låntagere ønsker måske at styre uden om at tage et af disse lån. Besiddelse af for meget tilgængelig kredit gennem egenkapitallinjeaspektet på kontoen kan udløse udgifter for mange mennesker, hvilket vil øge gældens hovedstol.

En anden måde at reducere realkreditrelateret gæld på er at sikre et realkreditlån med en lav rente. Det er vigtigt at shoppe rundt, da forskellige långivere kan tilbyde forskellige renter på den samme type realkreditlån og på sigt sikre et realkreditlån med en lavere rente kan spare dig for tusinder af dollars.