Fradrag af renter på dit andet realkreditlån

Den føderale regering forstår, at boliglån er de største økonomiske byrder, mange amerikanere nogensinde vil påtage sig i deres levetid. For at give en pause (og formodentlig for at tilskynde folk til at deltage i ejendomsmarkedet), skal Internal Revenue Service (IRS) giver skatteyderne mulighed for at fradrage renterne på deres realkreditlån.

Men hvad nu hvis du får en anden boliglån? Betyder det noget, hvad du bruger det til? Kan du bare fradrage renter på ubestemt tid?

Vi tager et indgående kig på de skattemæssige konsekvenser af at tage et andet realkreditlån, og viser dig hvordan du gør det gå til beregning af dit fradrag på dine skatter samt fremhæve forskellige begrænsninger og faldgruber.

Sådan fratrækkes renter på et andet hjem: Det grundlæggende

Først skal du forstå, hvad der udgør et "kvalificeret hjem" (det, som der anvendes et realrentefradrag), og hvordan IRS definerer "realkreditlån"og" realkreditgæld ".

For det første henviser et "kvalificeret hjem" til enten dit hovedhjem, hvor du normalt bor, eller et andet hjem. Mobilehomes, husvogne, lejligheder og både kvalificerer sig, så længe de har "sove-, madlavnings- og toiletfaciliteter" som

IRS -publikation 936 sætter det.

Hvis du har tre eller flere ejendomme, kan du kun gøre krav på to af dem som henholdsvis din primære og anden bolig i et givet år. Hvis du tilfældigvis sælger en af ​​de boliger, du gjorde krav på i løbet af det år, kan du derefter betragte en anden ejendom som din primære eller anden bolig for resten af ​​det år.

Hvis du kræver fradrag for et hjem, der kan bruges som noget andet, f.eks. En udlejningsejendom eller en kontor, spiller nogle nuancerede regler og beregninger i spil, der vedrører, hvor meget tid du optager lokaliteter. Du kan referere til detaljer her, men generelt skal du bo der i mindst 14 dage eller mere end 10%, hvis du lejer et andet hjem ud af den tid, det er lejet ud over et år (alt efter hvad der er længere) for at kunne trække realkreditrenterne på det. (Hvis du slet ikke bor der, så er du en udlejer, og et helt andet regelsæt spiller ind: se Skattefradrag for lejeboligejere).

Realkreditrenter gælder kun for renter, der betales på lån, der bruger dit / dine hjem som sikkerhed. Dette omfatter:

• Første realkreditlån og andet realkreditlån
• Kreditlinjer
• Lån til egenkapital

IRS skitserer tre kategorier af realkreditgæld. Disse varierer afhængigt af, hvornår du optog gælden, og hvad provenuet blev brugt til:

• Bedstefars gæld refererer til realkreditlån, der var sikret af dit hjem den 13. oktober 1987 eller senere (hvorefter gældende skatteregler trådte i kraft).
• Hjem erhvervelsesgældrefererer til realkreditlån optaget efter den 13. oktober 1987, der blev brugt til at købe, bygge eller forbedre dit hjem (dvs. renoveringer, reparationer osv.).
• Egenkapital gæld eller lån refererer til realkreditlån optaget efter den 13. oktober 1987, der blev brugt til andre, ikke-bopælsrelaterede formål, som f.eks. finansiere collegeundervisning, en ny bil, en ferie eller stort set alt andet, der ikke er relateret til at købe, bygge eller forbedre en hjem.

Hvor mange realkreditrenter kan du trække fra?

Det afhænger af, hvilken slags gæld du allerede har - og hvor meget mere du vil antage. Hvis du er gift og indleverer i fællesskab, kan du kun fradrage renter på en gæld til erhvervelse af en bolig på $ 1 million eller mindre og samlet $ 100.000 eller mindre værd for egenkapitalgæld. Hvis du er single eller gift og indleverer hver for sig, bliver dine grænser henholdsvis $ 500.000 for boligkøb og $ 50.000 egenkapitalgæld.

Med andre ord, hvis dit realkreditlån eller realkreditlån bruges til at købe, bygge eller forbedre dit primære og/eller andet hjem (hvilket gør det til boligkøb) og i alt $ 1 million, kan du trække alt, hvad du har indbetalt ind interesse. For eksempel, hvis du har en rente på 4% på hver af to realkreditlån, der tilsammen udgør op til $ 1 million, kan du fratrække alle dine årlige rentebetalinger på $ 40.000.

Men hvis din boligkøb gæld er, lad os sige, $ 2 millioner, så ville du kun kunne fratrække halvdelen af ​​den samlede rente, du betalte for $ 2 millioner i realkreditlån i det år. Hvis de samme renter på 4% gjaldt, ville du kun kunne trække $ 40.000 i stedet for de $ 80.000, du formodentlig betalte i rente det år. (Dette er noget at overveje for alle, der forsøger at finansiere en syvcifret ejendom. Se Jumbo vs. Konventionelle realkreditlån: Hvordan de adskiller sig.)

Selvom denne grænse ikke gælder for bedsteforældede gæld, vil du ikke kunne tage yderligere fradrag på nye realkreditlån, hvis din bedstefarede gæld allerede overstiger $ 1 million. Hvad hvis du kun har $ 900.000 i bedsteforældede gæld? Så kunne du kun fratrække renter for yderligere $ 100.000 i boligkøb.

Dette er i hvert fald hovedreglen. IRS giver en regneark for at bestemme din faktiske fradragsberettigede boliglånsrente.

Anden formular til fradrag af realkreditlån

Så længe du har betalt mindst $ 600 i realkreditlån, modtager du en meddelelse fra din realkreditindehaver eller långiver (det er normalt Skema 1098) et par måneder før indgivelse af skat. Sammen med dollarbeløbet på dine årlige betalinger vil denne realkreditlån også vis dine betalte realkreditforsikringspræmier og betalte fradragsberettigede point (hvis du har købt et hjem, der år). Når du har dette dokument i hånden, bruger du det til at fuldføre din selvangivelse skema 1040, skema A (specificerede fradrag).

Med gæld til erhvervelse af boliger og gæld til egenkapital kombineret kan du teknisk låne $ 1,1 millioner mod dit hjem. Men hvis du tilfældigvis har yderligere gæld, der overstiger denne tærskel, kan du muligvis trække renterne fra hvis provenuet blev brugt til en kvalificeret udgift, f.eks. en investering (også rapporteret i skema A) eller a forretning (Skema C eller C-EZ).

Refinansiering, point og præmier

Hvis du refinansierer ethvert realkreditlån, herunder dit andet, kan du kræve det nye lån som boligkøb gæld til hovedstolen i det tidligere lån. Alt ovenfor vil blive behandlet som gæld til egenkapital.

Hvis du derudover betaler point på det nye realkreditlån, kan du fratrække dem i løbet af lånets løbetid. Forudsat at du refinansierer et nyt 30-årigt realkreditlån, kan du trække 1/30 fra^th af det, du betalte i point hvert år. Hvis du ikke har fratrukket alle pointene på det tidspunkt, du sælger eller refinansierer huset (igen), kan du trække alle resterende på én gang i det år. Du sender fradraget til skema A, formular 1040, linje 12.

Så længe din justeret bruttoindkomst ikke overstiger $ 109.000 (eller $ 54.500, hvis du er gift og indleverer separat), kan du også fratrække nogle eller alle dine realkreditforsikringspræmier. Dette ville falde ind i din kategori "hjem erhvervelse gæld".

Bundlinjen

Skattereglerne er komplicerede, det kan man ikke benægte, men hvis du fortsætter ordentligt, kan bestemmelserne spare dig for tusindvis af dollars om året. Sørg for at konsultere en kvalificeret skatteekspert, før du beslutter dig for at optage et andet realkreditlån.