Sådan beregnes hovedstol og renter

Hvis du ejer et hjem, ved du sikkert, at en del af det, du betaler til långiveren hver måned, går til det oprindelige lånebeløb, mens noget bliver påført renterne. Men det kan virke forvirrende at finde ud af, hvordan bankerne rent faktisk deler dem op.

Du kan også undre dig over, hvorfor din betaling forbliver bemærkelsesværdig konsekvent, selvom din udestående saldo bliver ved med at falde. Hvis du forstår det grundlæggende koncept for, hvordan långivere beregner din betaling, er processen dog enklere, end du måske tror.

Nøgle takeaways

Afdrag på realkreditlån består af to komponenter. Hovedstolen er selve lånebeløbet, og renten er det månedlige beløb, som långiver opkræver dig oven i hovedstolen.
Med fastforrentede realkreditlån er din månedlige betaling konsekvent på grund af en proces kaldet amortisering.
Ud over hovedstolen og renterne, som du betaler til långiveren, kan din månedlige betaling også omfatte andre udgifter såsom realkreditforsikringspræmier og skatter, der holdes i depot.

instagram viewer

Hovedstol og Renter

Hver realkreditbetaling, du foretager, består af to hovedkomponenter: hovedstol og renter.

Hovedstol er det oprindelige lånebeløb. Antag, at du køber et hjem til $350.000 og sætter $50.000 i kontanter. Det betyder, at du låner 300.000 $ af hovedstolen fra långiveren, som selvfølgelig vil have dig til at betale pengene tilbage.

Men banken opkræver også et gebyr for at låne dig disse midler, som repræsenteres af rentedelen af din betaling. Lad os sige, at du betaler et 30-årigt realkreditlån med en årlig rente på 4 %.

Fordi du foretager månedlige, snarere end årlige, betalinger i løbet af året, bliver denne rente divideret med 12 og ganget med den udestående hovedstol på dit lån.

I dette eksempel vil din første månedlige betaling inkludere $1.000 i rente ($300.000 x 0,04 årlig rente ÷ 12 måneder).

Sådan fungerer amortisering

Du undrer dig måske derfor over, hvorfor din boliglånsbetaling – hvis du har en fastforrentet lån-forbliver den samme fra den ene måned til den anden. I teorien bliver denne rente multipliceret med en faldende hovedsaldo. Så burde din månedlige regning ikke blive mindre med tiden?

Grunden til at det ikke er tilfældet er fordi långivere bruger amortisering når du beregner din betaling, hvilket er en måde at holde din månedlige regning ensartet. Det realkreditrådgiver opvejer det faktum, at du betaler en højere rente i de første par år ved at give dig mulighed for at foretage en mindre betaling mod hovedstolen.

Hvis du tilslutter din købspris, din udbetaling, længden af dit lån og din ÅOP (se mere om dette nedenfor under "Rente vs. ÅOP") ind i Investopedia realkreditberegner, vil du se, at dine månedlige betalinger til långiveren ville svare til $1.432,25. (Du kan også betale for ting som f.eks realkreditforsikring og ejendomsskatter indeholdt spærret, selvom de ikke går til den faktiske långiver.) Som vi bemærkede tidligere, dækker 1.000 $ af din første betaling strengt taget omkostningerne til renter. Det betyder, at de resterende $432,25 nedbetaler din udestående lånesaldo eller hovedstol.

Forudsat at du ikke refinansierer, vil din lånebetaling være den samme 15 år senere. Men nu har du sparet på din hovedsaldo. Nu skylder du omkring 193.000 USD af hovedstolen på dit lån. Når du multiplicerer denne saldo med din rentesats (0,04 ÷ 12 måneder), vil du opdage, at rentedelen af din betaling nu kun er $643,43. Men du betaler en større del af din hovedstol: $786,82.

I løbet af de sidste par år af dit realkreditlån afdrager du en endnu større hovedstol hver måned, efterhånden som dine renteomkostninger falder. Ved at udjævne dine betalinger på denne måde, gør långivere faktisk dine betalinger mere overskuelige. Hvis du betalte det samme beløb i hovedstol i løbet af lånet, ville du skulle tjene meget højere hver måned betalinger lige efter optagelse af lånet, og så se disse beløb styrtdykke i slutningen af tilbagebetaling.

Hvis du undrer dig over, hvor meget du vil betale i hovedstol kontra renter over tid, viser Investopedia realkreditberegneren også fordelingen af dine betalinger over længden af dit lån.

Rentetilpasningslån

Hvis du optager et fastforrentet realkreditlån og kun betaler det skyldige beløb, forbliver din samlede månedlige ydelse den samme i løbet af dit lån. Den del af din betaling, der tilskrives renter, vil gradvist falde, efterhånden som mere af din betaling bliver tildelt hovedstolen. Men det samlede beløb, du skylder, ændres ikke.

Sådan fungerer det dog ikke for låntagere, der optager en rentetilpasningslån eller ARM. De betaler en given rente i den indledende periode af lånet. Men efter et vist tidsrum - f.eks. et år eller fem år, afhængigt af lånet - "tilbagestiller" realkreditlånet en ny rente. Ofte er startrenten sat under markedsrenten på det tidspunkt, du låner, og stiger derefter efter nulstillingen.

Pludselig vil du bemærke, at din månedlige betaling er ændret. Det er fordi din udestående hovedstol bliver ganget med en anden (normalt højere) rente.

Rente vs. ÅOP

Når du modtager et lånetilbud, kan du støde på et udtryk, der kaldes årlig procentsats eller ÅOP. ÅOP og den faktiske rente, som långiveren opkræver dig, er to separate ting, så det er vigtigt at forstå forskellen.

I modsætning til renten medregner ÅOP de samlede årlige omkostninger ved at optage lånet, herunder gebyrer som realkreditforsikring, rabatpoint, lån oprettelsesgebyrer og nogle lukkeomkostninger. Det er gennemsnittet af de samlede omkostninger ved at låne over lånets løbetid.

Det er vigtigt at indse, at din månedlige betaling er baseret på din rente, ikke den årlige procentsats. Men långivere er forpligtet ved lov til at oplyse ÅOP på lånevurdering de giver efter du har indsendt en ansøgning, så du kan få et mere præcist billede af, hvor meget du rent faktisk betaler for at låne de penge.

Nogle långivere kan opkræve en lavere rente, men opkræve højere forudgående gebyrer, så at inkludere ÅOP hjælper med at give en mere holistisk sammenligning af forskellige lånetilbud. Fordi ÅOP inkluderer tilknyttede gebyrer, er den højere end den faktiske rente.

Hvordan beregnes min rentebetaling?

Långivere gange din udestående saldo med din årlige rente, men dividere med 12, fordi du foretager månedlige betalinger. Så hvis du skylder 300.000 USD på dit realkreditlån, og din rente er 4 %, skylder du i første omgang 1.000 USD i rente om måneden (300.000 USD x 0,04 ÷ 12). Resten af dit realkreditlån betales på din hovedstol.

Hvad er amortisering?

Amortisering af et realkreditlån giver låntagere mulighed for at foretage faste betalinger på deres lån, selvom deres udestående saldo bliver ved med at blive lavere. Tidligt går det meste af din månedlige betaling til renter, hvor kun en lille procentdel reducerer din hovedstol. I slutningen af tilbagebetalingen skifter det - mere af din betaling reducerer din udestående saldo, og kun en lille procentdel af den dækker renter.

Hvad er forskellen mellem rente og ÅOP?

Renten er det beløb, som långiver faktisk opkræver dig som en procentdel af dit lånebeløb. Derimod er den årlige procentsats, eller ÅOP, en måde at udtrykke de samlede omkostninger ved at låne på. Derfor inkorporerer ÅOP udgifter såsom låneoprettelsesgebyrer og realkreditforsikring. Nogle lån giver en relativt lav rente, men har en højere ÅOP på grund af andre gebyrer.

Bundlinjen

Du ved sandsynligvis, hvor meget du betaler til realkreditinstituttet hver måned. Men at finde ud af, hvordan de penge er fordelt mellem hovedstol og renter, kan virke mystisk. Faktisk er det lige så simpelt at finde ud af, hvor meget du betaler i renter som at gange din rentesats med din udestående saldo og dividere med 12. Det er kun fordi långivere justerer det beløb, der krediteres til din oprindelige lånesaldo, at dine betalinger forbliver bemærkelsesværdigt konsekvente gennem årene.