Maksimalt lån-til-værdi-forhold: Definition, formel, eksempler

Hvad er et maksimalt lån-til-værdi-forhold?

EN belåningsgrad (LTV) sammenligner størrelsen af et lån med værdien af den ejendom, det bliver brugt til at købe. En maksimal belåningsgrad er den højeste LTV, en långiver er villig til at acceptere. I pant udlån, jo højere belåningsgrad, jo større andel af boligens købspris, der finansieres gennem lån. Da hjemmet fungerer som sikkerhedsstillelse for lånet bruger långivere belåningsgraden som et mål for den risiko, de påtager sig.

Nøgle takeaways

Et belåningsforhold sammenligner størrelsen af et lån, såsom et realkreditlån, med værdien af den ejendom, det bliver brugt til at købe.
Långivere bruger belåningsgraden som et mål for risikoen forbundet med et bestemt lån.
Den maksimale belåningsgrad er den største procentdel, som en långiver vil acceptere.
Jo større udbetaling en låntager foretager, jo lavere er belåningsgraden.
Kravene til udbetaling varierer fra långiver og låneprogram til låneprogram.

1:30

Lån-til-værdi-forhold

Hvordan det maksimale låne-til-værdi-forhold fungerer

instagram viewer

Långivere sætter maksimale belåningsgrader for at sikre, at de kan få deres penge tilbage (eller i det mindste en en god del af det), hvis låntager misligholder lånet, og långiver er nødt til at beslaglægge og sælge deres sikkerhedsstillelse. Jo lavere belåningsgraden er, jo mindre risiko påtager långiveren sig. Maksimale belåningsgrader bruges til mange typer lån, især med boliglån og autolån.

Nogle boliglånsprogrammer, der er designet specifikt til lav til moderat indkomst og førstegangs boligkøbere giver mulighed for relativt høje maksimale belåningsgrader. Mange af disse lån, som tilbydes gennem private långivere, såsom banker, er sponsoreret og subsidieret af statslige og lokale myndigheder, Federal Housing Administration (FHA), og Veterans Administration, blandt andre. Deres garantier reducerer långiverens økonomiske risiko.

Den maksimale belåningsgrad en långiver vil acceptere kan også variere fra låntager til låntager. Långivere træffer denne beslutning baseret på en række faktorer, såsom låntagers kreditprofil, og hvor nemt det ville være at sælge deres sikkerhed i tilfælde af misligholdelse.

Forskudsgebyrer på Fannie Mae og Freddie Mac boliglån blev ændret i maj 2023. Gebyrer blev forhøjet for boligkøbere med højere kreditscore, såsom 740 eller højere, mens de blev reduceret for boligkøbere med lavere kreditscore, såsom dem under 640. En anden ændring: Din udbetaling vil påvirke dit gebyr. Jo højere din udbetaling, jo lavere dine gebyrer, selvom det stadig vil afhænge af din kreditscore. Fannie Mae sørger for Prisjusteringer på låneniveau på sin hjemmeside.

Beregning af maksimalt lån-til-værdi-forhold

Långivere tilbyder sjældent lån, der dækker 100 % af købsprisen for en bolig eller et andet aktiv. I stedet skal låntageren foretage en kontant udbetaling. I tilfælde af nogle statsstøttede realkreditlån kan det være så lavt som 3 %. (To undtagelser er VA-lån og USDA-lån, som er delvist subsidieret af henholdsvis Veterans Administration og U.S. Department of Agriculture; de tillader udbetalinger så lave som 0 % i visse tilfælde.) Andre långivere kræver højere udbetalinger, såsom 10 %, 15 % eller 20 %. En 20 % udbetaling var engang den almindelige standard.

At beregne et belåningsforhold er ligetil. Du dividerer lånebeløbet med købsprisen på aktivet.

Antag for eksempel, at du ønsker at købe et hus på $200.000 og planlægger at foretage en udbetaling på 20% eller $40.000. Det betyder, at du bliver nødt til at låne de resterende 160.000 $. I dette tilfælde ville belåningsgraden være 0,80 ($160.000 divideret med $200.000), eller 80%.

Den typiske udbetaling for førstegangskøbere af boliger var 7 % i 2021, mens gentagne købere typisk satte 17 % ned, ifølge National Association of Realtors.

På den anden side, hvis du var i stand til at købe det samme hjem med en 3% udbetaling, såsom gennem en Fannie Mae lån, din udbetaling ville være $6.000, og dit realkreditlån ville dække det resterende $194,000. Her ville dit belåningsforhold være 0,97 ($194.000 divideret med $200.000), eller 97%.

Især hvis du foretager en udbetaling på mindre end 20 % på en konventionelt realkreditlån, vil långiver sandsynligvis kræve, at du køber privat realkreditforsikringeller PMI. Formålet med PMI er at give långiveren yderligere beskyttelse i tilfælde af misligholdelse. Hvis egenkapitalen, du har i dit hjem, stiger til et punkt, hvor den svarer til eller overstiger 20 % af den oprindelige købspris, kan du bede långiveren om at annullere PMI.

Omkostningerne til PMI varierer afhængigt af realkreditlånets belåningsgrad, låntagerens kreditværdighed og andre faktorer. Det kan også variere fra et forsikringsselskab til et andet selv under identiske omstændigheder. Som en generel regel siger Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), at "Du kan forvente at betale mellem $30 og $150 om måneden for hver $100.000, du låner."

FHA- og USDA-lån kan også have krav til realkreditforsikring.

Hvad er Fannie Mae?

Fannie Mae, formelt kendt som Federal National Mortgage Association, er en statsstøttet virksomhed der ikke selv låner penge ud, men i stedet køber realkreditlån fra långivere, hvilket frigør flere penge til at udstede nye realkreditlån. Fannie Mae samler derefter disse realkreditlån ind pantsikrede værdipapirer, som det sælger til investorer.

Hvad er det maksimale lån-til-værdi-forhold på et Fannie Mae-lån?

Minimumsudbetalingen på et Fannie Mae-lån kan være så lav som 3 %, hvilket giver sig udslag i en maksimal belåningsgrad på 97 %.

Hvad er Fredde Mac?

Freddie Mac er en regeringssponsoreret virksomhed, der ligner Fannie Mae. Den vigtigste forskel mellem de to er, at Freddie Mac har en tendens til at købe lån fra mindre banker. Som med Fannie Mae kan udbetalingen på et Freddie Mac-lån være så lavt som 3%.

Hvad er det maksimale lån-til-værdi-forhold på et FHA-lån?

Minimumsudbetalingen på et FHA-lån er 3,5%, for en maksimal belåningsgrad på 96,5%.

Hvad er et konventionelt realkreditlån?

Et konventionelt realkreditlån er et, der tilbydes af private långivere og ikke statsstøttet. Konventionelle realkreditlån kan være enten overensstemmende (hvilket betyder, at de er i overensstemmelse med Fannie Mae og Freddie Mac-kravene, hvilket gør dem kvalificerede til tilbagekøb) eller ikke-overensstemmende, såsom jumbolån der overskrider Fannie Mae og Freddie Mac grænser.

Bundlinjen

Den maksimale belåningsgrad på et realkreditlån kan variere meget fra långiver til långiver og program til program. Hvis du køber et realkreditlån, er det smart at sammenligne lån baseret på, hvor stor en udbetaling du har råd til, hvad deres renter og gebyrer vil betyde i forhold til dine månedlige betalinger, og om du vil have de ekstra omkostninger ved PMI.