Sådan fungerer en lejemulighed og hjælper med en forskudsbetaling på et hjem

Hvad er en leasemulighed?

En lejemulighed er en aftale, der giver en lejer et valg om at købe den lejede ejendom under eller ved slutningen af ​​lejeperioden. Det forhindrer også ejeren i at tilbyde ejendommen til salg til andre. Når løbetiden udløber, skal lejer enten udnytte optionen eller miste den. En leasemulighed er også kendt som en leasingkontrakt med mulighed for at købe.

Sådan fungerer en lejemulighed

En lejemulighed giver en potentiel køber større fleksibilitet end en standard leasing-købsaftale, som kræver, at lejer køber boligen, når lejemålet ophører. Husets pris aftales på forhånd af køber (lejer) og ejeren. Prisen er typisk til husets aktuelle markedsværdi, så lejer kan købe boligen i fremtiden til dagens pris.

For denne mulighed opkræves lejer normalt et forudbetalt gebyr af ejeren, hvilket kan være 1% af boligens salgspris. Gebyret går til nedbetalingen, hvis lejer beslutter at købe boligen ved lejemålets ophør.

Lejemuligheden er især nyttig for dem, der måske bygger deres kredit eller ikke har sparet nok til en nedbetaling. Der er dog flere funktioner ved leasing muligheder at overveje.

Krav til en lejemulighed

Leasing -muligheder kommer med en afvejning for ejendomsejere, da de kan miste chancen for at sælge ejendommen til en højere pris. Til gengæld betaler lejere mere for at leje med en leasingmulighed, end de ellers ville betale.

Lejebetalinger

Ejeren opkræver en præmie ud over den normale månedlige husleje for muligheden for at købe til dagens pris, når lejemålet ophører. Præmien kan være en procentdel tilføjet til den nuværende husleje, f.eks. Et tillæg på 10% af den normale månedlige husleje for et hus af den størrelse.

Præmien, som ofte kaldes huslejekredit, bliver en del af forskudsbetalingen til boligen, hvis man udnytter muligheden for at købe boligen af ​​lejeren. Lejeren mister dog de ekstra penge, der betales over standardlejen, hvis boligen ikke er købt ved lejemålets ophør.

Nogle ejere tager muligvis en engangs kontant betaling, ofte kaldet "værdifuld vederlag", som ligner den præmie, der er betalt for en option på de finansielle markeder. Dette er ikke et depositum ved køb af ejendommen, hvilket betyder, at det ikke kan refunderes. Beløbet spænder fra et tokengebyr til 5% af den forventede købspris.

Bankfinansiering med en leasemulighed

Den gode nyhed for lejere er, at banker typisk tillader, at de samlede midler af præmien over lejebetalinger går til nedbetalingen ved køb af boligen. Men hvis den opkrævede leje var til en markedsrente, kan banken ikke tillade, at nogen af ​​midlerne anvendes på købsprisen. Det er vigtigt, at købere tjekker med flere banker for at fastlægge deres politikker vedrørende finansiering af et realkreditlån til et hjem med en leasemulighed.

Leasingperioden

Optionens løbetid kan være enhver periode, som ejeren og lejeren er enige om, men er normalt et til tre år. Lejekontraktkontrakten fastsætter også ejendommens købspris ved lejens begyndelse, eller hvordan denne pris vil blive bestemt ved slutningen af ​​optionen.

Årsager til at bruge en leasemulighed

Der er flere grunde til, at lejer og ejer kan indgå en lejemulighed. Det er vigtigt at overveje, om fordelene opvejer eventuelle ulemper ved indgåelse af aftalen.

Hvorfor lejere indgår i en leasemulighed

En potentiel køber kan have mange grunde til at bruge en leasemulighed frem for at købe ejendommen direkte i starten. En stor overvejelse er ikke at have nok penge eller kredit til at foretage købet. Udlejning kan give den potentielle køber mulighed for at spare penge til købet og på samme tid opbygge deres kredit ved at foretage regelmæssige betalinger til tiden.

Lejeren har en chance for at købe en ejendom i fremtiden til dagens priser. Hvis lejeren ikke har pengene sparet i dag til at købe boligen, men er bekymret for, at boligens værdi vil stige i de næste par år, er leasingmuligheden et godt valg. Hvis lejeren også elsker hjemmet, skoledistriktet eller kvarteret, tager lejemuligheden hjemmet fra markedet - så lejer kan spare nok til at købe det, når lejemålet slutter.

Selvom den potentielle køber har midler til at købe ejendommen, vil de måske ikke forpligte sig til det med det samme. For eksempel, hvis den potentielle køber er fra et andet sted, vil de måske gerne bo i den nye by, før de forpligter sig til købet. Eller måske har de stadig deres gamle ejendom at sælge, før de kan købe den nye ejendom.

Endelig er ejendommen muligvis ikke kvalificeret til visse lån, herunder a VA lån, på grund af nødvendige reparationer eller opgraderinger. Ved først at leje kan den potentielle køber foretage disse forbedringer for senere at kunne kvalificere sig til lånet.

Hvorfor ejere indgår i en leasemulighed

En ejendomsejer kan indgå en leasingaftale, fordi de havde problemer med at sælge huset direkte. Muligheden kan gøre ejendommen mere attraktiv for forskellige typer potentielle købere.

Hvis en husejer også overvejer at sælge boligen om et par år, giver leasemuligheden ejeren mulighed for at opkræve en præmie over det nuværende marked for husleje. Det værste tilfælde er, at lejeren ikke køber huset; ejeren markedsfører det for at sælge og holder de ekstra midler betalt over den normale månedlige husleje.

Der kan også være skattespørgsmål forbundet med at sælge ejendommen direkte nu i stedet for at sælge den senere. Muligheden, selvom den ikke er en garanti for at sælge senere, gør det mere sandsynligt, at ejeren har en køber klar til at gå i slutningen af ​​optionen.

Særlige overvejelser

Lejerforsikring er typisk påkrævet for lejerens personlige ejendele. Lejerforsikring beskytter for ethvert værditab af ejendele og inventar i hjemmet. Det er også vigtigt, at det er mandat, at ejeren også har husejerforsikring i tilfælde af sker der noget i løbet af lejeperioden, der kan påvirke ejendommens værdi negativt, såsom brand eller vandskade.

En vurderingsberedskab bør indgå i lejemulighedsaftalen. Med andre ord, når lejemålet slutter, kunne boligens værdi være faldet. En vurdering giver en opdateret værdi af ejendommen, før køb og salg går igennem.

Det er vigtigt at beregne det nøjagtige beløb, der skal betales til ejeren ved afslutningen af ​​leasemuligheden. Husk, at ejeren tager huset af markedet og afstår fra gevinster i hjemmets markedsværdi ved at indgå leasing -optionen. Ejeren vil have tilstrækkelig kompensation for ikke at kunne sælge huset til en anden person, der var klar til at købe det.

For dem, der overvejer at købe en leasemulighed eller en leasemulighed, bør de ideelt set have en advokat, der er bekendt med leasing-optionstransaktioner for at gennemgå det med småt for at sikre, at der ikke er nogen overraskelser, når leasingperioden ender.

Eksempel på en Lease to Own Option

Antag, at en udlejer ønsker at sælge deres hjem til en værdi af $ 500.000. Huset har en langsigtet lejer, som i øjeblikket sparer for at købe deres egen bolig. Begge parter kunne prøve lykken på boligmarkedet, men det ville sandsynligvis tage flere måneder for udlejeren at finde en passende køber og lejeren for at finde en passende sælger. Desuden ville salget af huset kræve, at ejeren af ​​ejendommen fraflytter lejerne og derved mister en månedlig indkomstkilde.

I stedet kunne udlejeren tilbyde deres lejer en leasingmulighed, hvilket giver en lettere overgang for begge parter. I en typisk lejemulighed ville den potentielle køber-lejer betale yderligere 3-5% af husprisen ($ 15.000- $ 25.000) som et optiongebyr samt en ekstra præmie til deres månedlige husleje. Til gengæld ville de have mulighed for at købe huset om to år til dagens pris. De månedlige præmier ville bidrage til nedbetalingen.

Dette arrangement fungerer til fordel for begge parter, selvom der er en afvejning. Køber-lejer kan låse en fordelagtig pris på boligen fast, men hvis de ikke udnytter købsmuligheden, vil de have betalt flere penge, end de ville have betalt for en almindelig leje. Derudover kan de også være ansvarlige for vedligeholdelsesomkostninger, der normalt er udlejers ansvar. Sælger-udlejer tjener i første omgang flere penge, men de mister chancen for at tage et højere tilbud.

Lease to Own FAQs

Hvordan fungerer en leasingkontrakt til en bil?

EN leje-til-egen bil, eller leas-til-egen bil, bruger en lignende låneaftale som en leasemulighed. Lejer-køber betaler forudbetaling samt ugentlige betalinger. Der er dog ingen købsmulighed - ved slutningen af ​​lejeperioden ejer køberen bilen direkte. Denne ordning koster i sidste ende mindre end et subprime -lån og kræver ikke et kreditkontrol; det er dog meget dyrere end at købe en bil med god kredit.

Hvordan finder du lejemål til at eje boliger?

Ifølge Homelight er en måde at finde et Lease-to-Own-hjem på at kigge efter agenter eller mæglere med et lease-to-own-program. Det er også muligt at kontakte sælgere direkte - mange ejere af ejendomme ønsker måske at sælge deres ejendom uden at skulle gå igennem en ejendomsmægler. Endelig er det også muligt at finde lease-to-own-arrangementer fra afskærmningsmarkedet. En lease-to-own-ordning på et hus i pre-afskærmning ville give ejerne en stabil indkomststrøm og en vej til at sælge huset.

Hvordan skriver du en lejekontrakt?

Der er mange eksempler på leasing-til-egne kontrakter og skabeloner tilgængelige online. På grund af størrelsen af ​​det økonomiske tilsagn ville det imidlertid være klogt at få en advokat til at gennemgå din leasingkontrakt.

Hjælper en leasingaftale med at opbygge din kredit?

Lease-to-own-aftaler rapporteres typisk ikke til kreditbureauer ifølge Experian, hvilket gør det usandsynligt, at de vises på din kreditrapport. Du kan dog altid bede din udlejer om at rapportere dine lejebetalinger og derved hjælpe med at øge din kreditværdighed. Det skærer selvfølgelig begge veje - en ubesvaret eller forsinket betaling kan ende med at reducere din kredit.

Bundlinjen

Leasingmuligheder er en populær måde for husejere at sikre en potentiel køber uden at skulle sætte ejendommen på markedet. Efter at have betalt et forudbetalt gebyr, får lejeren ret til at købe boligen ved slutningen af ​​deres lejemål, ofte til en fordelagtig pris. Dette arrangement giver yderligere fleksibilitet til potentielle boligkøbere, så de kan bygge deres besparelser og kredit, når de forbereder sig på at købe et hus.