Boligejere er mere og mere tilbageholdende med at sælge, men ikke af den grund, du ville forvente

Husejere bliver mere tilbageholdende med at sælge deres huse - og det er ikke kun "lock-in"-effekten af ​​nutidens høje realkreditrenter, der holder dem der, viste en nylig meningsmåling.

Undersøgelsen af ​​den statssponsorerede realkreditgigant Fannie Mae blev gennemført i første kvartal og fandt 29 % af husejerne sagde, at de blev i deres hus længere end de oprindeligt havde planlagt til. Ud over bekymringer om realkreditrenter sagde folk, at de sandsynligvis ville blive i deres hjem længere end oprindeligt beregnet på grund af høje boligpriser; det faktum, at familie og venner bor i nærheden; eller at de simpelthen kan lide deres huse.

"Disse resultater tyder på, at et ret stærkt flertal af realkreditlåntageres fremtidige flytteplaner muligvis ikke bliver påvirket af deres boliglånsrente," skrev Mark Palim, vicecheføkonom, og Rachel Zimmerman, leder af national boligundersøgelse hos Fannie Mae, i en analyse.

Undersøgelsen kaster lys over et mærkeligt fænomen på boligmarkedet: Stigende realkreditrenter har prissat mange potentielle købere ud af markedet - hvilket burde lægge et nedadgående pres på priserne. Alligevel stiger priserne, slår rekorder lige.

Det lave udbud af boliger har forhindret købere i at få for meget gearing, da de konkurrerer om et svindende antal annoncer. Der var kun 1,1 millioner boliger til salg i september, mindre end halvdelen af ​​det præ-pandemiske gennemsnit på 2,5 millioner for den måned, i data fra National Association of Realtors, der går tilbage til 1999.

Når de skal forklare, hvorfor der er så få boliger til salg, har økonomer, inklusive dem hos Fannie Mae, peget på, at realkreditrenterne er steget så meget siden begyndelsen af ​​2022, hvor Federal Reserve begyndte sin kampagne for anti-inflationsrenter vandreture.

Mange husejere refinansieret under pandemien, da den gennemsnitlige rente, der tilbydes for et 30-årigt fast realkreditlån, ramte et rekordlavt niveau på 2,65 % i 2021, ifølge Freddie Mac. Nu hvor raterne er steget tæt på 8 pct. færre mennesker er villige til at sælge deres hjem og bytte deres ultra-lave rente for en, der potentielt tilføjer hundredvis om måneden til deres realkreditregning.

Undersøgelsen, der er baseret på en månedlig telefonundersøgelse blandt 1.000 boligejere, har stukket huller i den forklaring. Ud af de 29 % af mennesker, der sagde, at de blev i deres hjem længere end oprindeligt planlagt, angav 21 % af realkredithaverne høje realkreditrenter som den primære årsag. Med andre ord sagde 6 % af realkreditindehaverne, at de forsinkede flytningen på grund af renter.

"Mens indlåsningseffekten er reel for mange forbrugere, er hele rækken af ​​årsager fra realkreditlåntagere og direkte ejere for at planlægge at blive i deres hjem længere tegner et markant mere nuanceret billede,« siger økonomerne. skrev. "Flere grunde, herunder blot at kunne lide hjemmet og lægge vægt på at bo i nærheden af ​​familie, venner og deres arbejdsplads, har også bidraget til manglen på udbud."

Mange husejere renoverede deres hjem under pandemien, hvilket potentielt øgede deres appel. Og lave renter, som gav næring til et vanvid med boligkøb i 2020 og 2021, kan have fået folk til flytte tidligere, end de ellers ville have gjort, hvilket reducerer behovet for at flytte i fremtiden, de spekuleret.

Desuden er der mangeårige tendenser, der driver folk til at blive længere i deres huse. Den gennemsnitlige varighed af boligejerskab var 12,3 år i 2022 ifølge Redfin, ned fra pandemien på 13,4 år, men næsten fordoblet fra 2005. Det skyldes i høj grad, at gennemsnitsalderen for befolkningen stiger, og flere babyboomere er fast besluttet på at ældes på plads i deres hjem, ifølge en analyse fra økonomer hos Redfin.

Ud over det er der simpelthen ikke nok huse derude til alle, der ønsker et. I årtier har boligbyggeriet haltet bagefter husstandsdannelsen, det vil sige folk, der flytter fra deres forældres huse og stifter deres egen familie. Der er 6,5 millioner færre enfamiliehuse, end der er behov for i USA, ifølge en analyse fra Realtor.com.

Konklusionen på Fannie Maes analyse kan være rystende for købere, der sidder på sidelinjen og venter på den dag, hvor renten endelig falder.

"Selv hvis realkreditrenterne skulle falde meningsfuldt på mellemlang sigt, ville vi ikke forvente at se en stigning i bolignoteringer," skrev de.