Zillow Estimates: Ikke så præcist som du tror

Zillow er en af ​​de mest populære ejendomsdatabaser online. Grundlagt i 2006 af tidligere Microsoft-ledere Rich Barton og Lloyd Frink, Seattle-baserede Zillow lister oplysninger om millioner af boliger til salg og leje i hele USA og Canada. Brugere kan søge efter et hjem i et bestemt område ved hjælp af forskellige kriterier, herunder - men ikke begrænset til - priser, antal soveværelser og badeværelser, kvadratmeter, boligtype og andre faciliteter.

En af Zillows vigtigste funktioner er dens Zestimates, et populært forbrugerværktøj til at se, hvor meget boliger er værd. Disse skøn er baseret på oplysninger fra kilder som f.eks. Sammenlignelige salg og offentlige data. Zestimates blev lanceret i 2011 med oplysninger om 90 millioner hjem og har udvidet sin rækkevidde og givet brugerne data om mere end 100 millioner hjem i hele USA.

Uanset om du vil se, hvor meget dit hjems værdi har ændret sig, hvis dit hjem er vurderet værdi er høj nok til at lade dig refinansiereeller nysgerrig efter, hvor meget din kollega brugte på sit nye hus, tilbyder Zestimates brugerne et udgangspunkt i hjemmevurderingen.

Men der er flere grunde til, at disse tal måske ikke er så præcise, som du gerne vil have dem.

Unøjagtige grundlæggende oplysninger

Zillows er unik algoritmer opdatere sin samling af ejendomsværdier flere gange om ugen baseret på oplysninger fra både offentlige data og brugerindleverede data. Ifølge Zillow er den landsdækkende medianfejlprocent for Zestimate for on-market homes 1,9%, mens Zestimate for off-market-hjem har en medianfejlprocent på 6,9%. Men Zestimates er kun lige så præcise som dataene bag dem, så hvis antallet af soveværelser eller badeværelser i et hjem, dets kvadratmeter eller partiets størrelse er unøjagtige på Zillow, vil Zestimate være slukket.

Brugere kan rette disse fejl. Zillow advarer dog om, at opdatering af en ejendoms detaljer ikke resulterer i en øjeblikkelig ændring af hjemmets Zestimate, og nogle gange slet ikke vil medføre nogen ændringer. For eksempel har et fjerde badeværelse ikke nødvendigvis meget for hjemmeværdierne i din by. Så at indtaste disse oplysninger har muligvis ingen effekt overhovedet.

Sammen med at acceptere brugerindleverede data behandler Zillow problemer med unøjagtighed ved at rapportere estimerede værdiområder for individuelle ejendomme. Jo mindre rækkevidde, desto mere pålidelig er Zestimate, fordi det betyder, at Zillow har flere data til rådighed om denne ejendom. Hvis du ser på den høje og lave ende af området, får du en bedre fornemmelse af, hvad et hjem er værd.

Fejl i nøgletal

Zillow indregner datoen og prisen på det sidste salg i sit estimat. På nogle områder udgør disse oplysninger en stor del af dette tal. Men hvis disse oplysninger er unøjagtige, kan de smide Zestimate ud. Og da sammenligneligt salg også påvirker et boligs Zestimate, kan en fejl i et boligs salgsprisrekord påvirke Zestimates for andre boliger i området.

Zestimate tager også højde for faktisk ejendomsskat betalt, undtagelser fra skat vurderingerog andre offentligt tilgængelige ejendomsskatteoplysninger. Skatteansvarliges ejendomsværdier kan dog være unøjagtige. Skattevurderingsdatabasen kan have en fejl i forbindelse med en ejendoms grundlæggende oplysninger og forårsage vurderet værdi at være for høj eller for lav.

Husejere, der ser uoverensstemmelser, kan rapportere forkerte salgsdata eller skatteregistreringer til Zillow online.

Hvor er opgraderingerne?

Nogle gange foretager en husejer forbedringer eller opgraderinger af en ejendom, hvilket bør øge værdien af ​​boligen. Men Zillow er muligvis ikke nødvendigvis opmærksom på disse faktorer. Det vil sige, medmindre den lokale ejendomsskattevurderer har disse oplysninger. Hvis en husejer tager en tilladelse fra byen til at foretage opgraderinger, kan disse oplysninger videregives til ejendomsskattemyndighederne og føres i den offentlige registrering. Zillow kan kun opdatere sine fortegnelser, når disse oplysninger er tilgængelige.

For eksempel, hvis du tilføjer et tilladt femte soveværelse til dit hjem, og ejendomsskattevurderingen anser opgraderingen øger dit hjems værdi, vil disse oplysninger sandsynligvis finde vej til dit hjems Zestimate på et eller andet tidspunkt punkt. Men hvis dit hjem har et helt nyt designerkøkken der ikke krævede større tilladelser, men alligevel har din nabos hjem sit originale køkken fra 1975, og Zillow vil værdsætte begge boliger på samme måde, selvom dit hjem kan få en højere salgspris.

Opgraderinger er dog ikke altid så værdifulde, som du tror. Det afhænger meget af lokale boligmarkedsforhold og hvilke projekter du har udført. Så bare fordi dit hjems værdi på Zillow ikke har ændret sig siden du tilføjede soveværelset eller ombyggede dit køkken, må du ikke antage, at du kan få 30.000 dollar ekstra til Zestimate. Omvendt, hvis Zillow siger, at dit hjem er 300.000 dollars værd, men du ved, at du ikke har opdateret det så meget som lignende boliger i dit kvarter, kan det sælge for mindre eller tage længere tid at finde en interesseret køber.

Boligomsætningshastighed

Jo flere boligsalg der er i dit område, jo flere data har Zillow om, hvor meget købere synes, at disse boliger er værd. Dette gør Zestimates mere præcis. Så hvis du bor på et varmt marked i San Francisco Bay Area, kan dit Zestimate være mere præcist, end hvis du bor i en landlig by, hvor folk opholder sig i deres hjem i årtier, og salg er sjældent.

Opdateringer til Zillows algoritme

Zillow opdaterer sin algoritme, da den kommer med flere måder at forbedre sin nøjagtighed. Når dette sker, kan Zestimates ændre sig betydeligt, selvom intet har ændret sig ved disse hjem eller ejendom marked.

I januar 2019 annoncerede Zillow, at det tildelte en kontrakt på 1 million dollar til et team af datavidenskabsfolk og ingeniører for at hjælpe med at forbedre nøjagtigheden af ​​webstedets Zestimates. Teamet udnyttede forskellige faktorer, der påvirker et hjemmes værdi, herunder offentlige data, pendlingstider, vejstøj og andre oplysninger til at indregne i dets algoritme.

Virksomheden blev genstand for en gruppesøgsmål, der blev anlagt i 2017 af husejere i Chicago, der hævdede, at det vildlede boligkøbere ved at give dem meget lave tal. Sagsøgerne oplyste også, at de fleste brugere behandlede Zestimates som vurderinger. Ifølge en rapport fra MarketWatch, Zillow, sagde, at sagen ikke havde nogen fortjeneste, og benægtede, at dens Zestimates var vurderinger. I stedet kaldte det dem et referencepunkt, hvor brugerne kan starte deres søgning efter hjemmeværdier.

Bundlinjen

Zillow forsøger ikke at skjule sine Zestimates ufuldkommenheder for forbrugere, og du kan heller ikke forvente helt præcise skøn fra konkurrerende websteder. Pointen er, at husejere skal bruge priser fra Zestimates som en bred retningslinje og kontrastere disse tal mod andre kilder. Det bør på ingen måde betragtes som en vurdering. En sammenlignelig markedsanalyse fra en lokal ejendomsmægler og en professionel vurdering af hjemmet er de bedste måder at lære dens værdi på.

Selv disse værktøjer er ufuldkomne: Nogle gange er der ikke nylig solgt lignende boliger, og skønsmænd- som kun er mennesker - kan være noget subjektive i deres vurderinger. I sidste ende er der ingen måde at få en perfekt vurdering af et boligs værdi, men der er bare retningslinjer vi har til rådighed at følge, når vi køber, sælger, ansøger om et lån, og når vi har brug for at kende et boligs værdi.