Forstå Escrow -processen og -kravene

At købe et hus kan være en kompliceret proces, som de fleste generelt er uforberedte på og ikke rigtigt forstår. Inden for stadierne med at købe og sælge et hjem - fra tilbuddet, til inspektionen af ​​hjemmet og få godkendelsen af ​​et realkreditlån - er der andre handlinger, der skal ske.

Et af disse svært at forstå elementer er processen med at være i escrow, som sker mellem det tidspunkt, en sælger accepterer tilbuddet, og køberen får nøglerne til det nye hus. Hvordan forbereder du dig på det? Her er en 10-trins gennemgang af processen, så du ikke bliver stående i regnen uden et tag over dit hoved.

1. Åbn en Escrow -konto

Når du og sælgeren er enige om en pris og underskriver en gensidigt acceptabel købsaftale, vil din ejendomsmægler vil indsamle dine alvorlige penge - ligesom et depositum i god tro, der i sidste ende anvendes på din dun betaling - og indsæt den på en escrow -konto hos escrow -virksomheden eller den service, der er angivet i købet aftale.

En spærrekonto administreres af en ekstern part for at opbevare værdigenstande, såsom penge, ejendomsbreve og personlige finansdokumenter på vegne af to aftaleparter, indtil bestemte betingelser er opfyldt under en finansiel periode transaktion. Afhængigt af årsagen til escrow, vil escrow agent kan være et ejendomsfirma, der har specialiseret sig i fast ejendom, en bank eller anden finansiel institution, eller en privatperson, der er betroet rollen.

Escrow -virksomheden fungerer som en neutral tredje part at indsamle de nødvendige midler og dokumenter, der er involveret i afslutningsprocessen, herunder den første seriøse pengecheck, lånedokumenterne og den underskrevne skøde. På nogle områder kan advokater håndtere denne proces i stedet for et escrow -selskab, i hvilket tilfælde det ofte kaldes "afvikling" frem for "escrow".

2. Afventer långiverens vurdering

Banken eller anden långiver, der stiller dit realkreditlån til rådighed, vil gøre sit eget vurdering af ejendommen - som du, køberen normalt betaler for - for at beskytte sine økonomiske interesser, hvis den nogensinde skulle afskærme ejendommen. Hvis vurderingen kommer lavere end den tilbudte pris, giver långiveren dig ikke finansiering medmindre du er villig til at komme med kontanter for forskellen eller sælgeren sænker prisen til det vurderede beløb.

Dine andre muligheder for at prøve at ændre vurderingsmandens sind er en af ​​følgende:

• Giv yderligere oplysninger om, hvorfor du mener, at hjemmet skal vurderes til et højere beløb.
• Få en anden vurdering.
• Prøv at gå med en anden långiver, og håb, at vurderingen kommer ud i din favør.

Hvis ingen af ​​disse muligheder er mulige, vil du være i stand til at annullere købskontrakten.

3. Sikker finansiering

Det skulle du allerede have været forudgodkendt for et realkreditlån på det tidspunkt, hvor din købsaftale blev accepteret. Når du har givet din långiver ejendomsadressen, udarbejder den et skøn i god tro eller en erklæring, der beskriver dit lånebeløb, rente, lukkeomkostningerog andre omkostninger forbundet med købet. Du vil måske forhandle tallene på dette dokument, før du underskriver det.

Når du har din skriftlige låneforpligtelse, er det tid til at fjerne finansieringsberedskabet skriftligt fra købsaftalen, hvis der eksisterede en.

Agenter inkluderer ofte også hussalgssituationer i købekontrakter for at forhindre købere i samtidig at eje to boliger og betale to realkreditlån. Denne type beredskab giver en køber et bestemt tidsrum, inden de kan sælge deres nuværende hjem, inden de lukker escrow på et nyt hjem.

4. Godkend sælgeroplysningerne

Under dette trin bør du modtage en skriftlig meddelelse om eventuelle indlysende problemer, der allerede er identificeret af sælger eller sælgers agent. For eksempel kan garagen være blevet omdannet til et opholdsområde i strid med byens boligkoder. Du er muligvis allerede opmærksom på eventuelle problemer som disse, fordi de ofte er nævnt i fortegnelsen.

5. Få hjemmeinspektion

Hjemmeinspektion

Du er ikke forpligtet til at skaffe en hjemmeinspektion når du køber et hus, men det er i din bedste interesse at gøre det. For et par hundrede dollars vil en professionel hjemmeinspektør fortælle dig, om der er farlige eller dyre fejl i hjemmet. Hvis der er, vil du gerne vide om dem, så du kan komme tilbage fra købet, bede sælgeren om at rette dem, eller bede sælgeren om at sænke prisen, så du selv kan klare reparationerne.

Især kan du ikke forhandle nogen sælger indrømmelser her hvis kontrakten siger, at du vil købe ejendommen "som den er." Hvis inspektionsprocessen afsluttes tilfredsstillende, skal du derefter fjerne købsaftalens inspektionsberedskab i skrivning. Du gentager dette trin efter enhver anden inspektion.

Skadedyrsundersøgelse

Hvis långiveren ikke kræver skadedyrsundersøgelse, kan du stadig få en til at sikre, at huset ikke har termitter, snedkermyrer eller andre skadedyr, såsom kakerlakker eller rotter. Disse problemer er muligvis ikke synlige i dagtimerne, hvor du sandsynligvis har set huset og ville være en frygtelig uønsket opdagelse, når du flytter ind. Hvis der er problemer med skadedyr, skal de rettes, før salget kan fortsætte - forudsat at du vil fortsætte med købet. Dette er et andet område, hvor du måske vil genforhandle med sælgeren for at betale for arbejdet.

Miljøinspektion

Det anbefales undertiden at få en miljøinspektion for at kontrollere toksiner i hjemmet, såsom skimmelsvamp, radongas og asbest. Der kan også være problemer på hjemmesiden, f.eks. Forurening fra et sted nær en losseplads, tidligere oliefelt, renseri eller tankstation. Eventuelle problemer, der afdækkes i dette område, kan betyde alvorlige sundhedsfarer og kan være uoverkommeligt dyre at løse.

Andre inspektioner

Områder med jordskælv kan kræve en jordrapport og/eller en geologisk rapport for at vurdere risikoen for alvorlig skade på ejendommen i tilfælde af en sådan katastrofe. Mange områder kræver oversvømmelsesrapporter. Hvis boligen er for tilbøjelig til at oversvømme, vil du ikke kunne få husejerforsikring, hvilket betyder, at du ikke kan få et realkreditlån. I nogle tilfælde løser dette problem problem ved at købe oversvømmelsesforsikring ud over din husejers forsikring. I landdistrikterne bør der foretages en landundersøgelse for at verificere ejendommens grænser - i byområder har grænserne en tendens til allerede at være meget klare.

6. Køb fareforsikring

Dette inkluderer husejers forsikring og enhver ekstra dækning, der kræves i dit geografiske område, f.eks. Oversvømmelsesforsikring. Du bliver nødt til at have husejerforsikring, indtil dit realkreditlån er betalt - og du vil sikkert alligevel have det. Vælg dit eget forsikringsselskab, som kan være anderledes end det, långiveren vælger, og shoppe rundt for at få den bedste pris.

7. Titelrapport og forsikring

Disse kræves også af din långiver, men igen vil du have dem alligevel. Titelrapporten sikrer, at ejendommens ejendomsret er klar - det vil sige, at der ikke er pant på ejendommen og ingen andre end sælgeren har krav på nogen del af den.

Ejendomsforsikring beskytter dig og långiveren mod eventuelle juridiske udfordringer, der senere kan opstå, hvis der ikke dukker noget op under titelsøgningen.

Hvis der er noget galt med titlen - kendt som en sky eller defekt - skal sælgeren rette den, så salget kan fortsætte eller lade dig gå væk. Afhængigt af hvor du bor, kan escrow -virksomheden og ejendomsfirmaet være det samme.

8. Den sidste gennemgang

Det er en god idé at revidere ejendommen lige før lukning for at sikre, at der ikke er sket nye skader og at sælgeren har efterladt dig varer, der er angivet i købsaftalen, såsom apparater eller inventar. På dette tidspunkt i processen vil du sandsynligvis ikke kunne trække dig tilbage, medmindre hjemmet har pådraget sig alvorlig skade. Det er dog ikke uhørt, at en mindre køber presser sin agent til at få ophævet aftalen over noget ubetydeligt.

9. Gennemgå HUD-1-formularen

Mindst en dag før lukning modtager du en HUD-1-formular eller den endelige opgørelse over lånevilkår og lukkeomkostninger. Sammenlign det med det skøn i god tro, du underskrev tidligere. De to dokumenter skal være meget ens. Kig efter unødvendige, uventede eller overdrevne gebyrer samt direkte fejl.

10. Luk Escrow

Afslutningsprocessen varierer noget efter stat, men dybest set skal du underskrive masser af papirarbejde, som du bør tage dig god tid med og læse omhyggeligt. Sælgeren vil også have papirer at underskrive. Når alle papirerne er underskrevet, udarbejder deponeringsofficeren et nyt skøde, der navngiver dig som ejendommens ejer og sender det til amtskriveren. Du sender en kasserers check eller arrangerer en bankoverførsel for at imødekomme den resterende udbetaling - hvoraf nogle er dækket af din alvor penge - og lukkeomkostninger, og din långiver vil føre dine lånemidler til at blive spærret, så sælger og, hvis det er relevant, sælgerens långiver, kan betalt.

Hvis du når så langt, får du endelig overtaget hjemmet.

Retningslinjer for Escrow Escrow -lån

Med traditionelle realkreditlån ender din oplevelse med spærring normalt på dette tidspunkt. Hvis du køber et hus med et Federal Housing Administration (FHA) lån, fortsætter din omgang med depotkonti imidlertid på en anden måde af forskellige årsager.

FHA -lån kræver, at der føres en escrow -konto for ejendomsskatter, boligejerforsikring og realkreditforsikringspræmier (MIP'er). Sidstnævnte er påkrævet for låntagere, der betaler mindre end 20%. I stedet for at betale skat direkte til regeringen og forsikringspræmier til forsikringsselskabet, betaler en FHA -låntager en tolvtedel af disse udgifter hver måned, ud over hans realkreditlån og renteudbetaling, ind i konto. Depotkontoen gemmer disse penge, indtil regningerne forfalder ved udgangen af ​​året.

På dette tidspunkt justeres månedlige escrow -betalinger for det følgende år op eller ned baseret på, om der var mangel eller overskud på kontoen for indeværende års betaling. Realkreditindehavere er forpligtet til at sende dig en årlig erklæring om aktiviteten på din spærrekonto, som også kan betegnes som en realkreditkonto.

Hvorfor alt dette? Fordi, for at sige det groft, betragtes FHA -låneansøgere som højere risiko: De har ofte lavere kredit score, mindre indkomster og færre aktiver - alle årsagerne til, at de søger FHA -lån, som har mindre strenge krav til låntagere end konventionelle realkreditlån. Långivere er villige til at forlænge realkreditlån til dem på grund af FHA -opbakning, og FHA er villige til at bakke dem op. Men den ønsker at sikre, at regningerne bliver betalt, og dermed escrow-kontomandatet.

Bundlinjen

Din ejendomsmægler vil overvåge hele denne escrow -proces, så vær ikke for bekymret, hvis du ikke forstår alle detaljer. Men i enhver transaktion, hvor du sætter så meget på spil økonomisk, er det dog en god idé at have i det mindste en grundlæggende idé om, hvad der foregår, så du ikke bliver udnyttet - eller utilsigtet mister din hjem.