Top skattefradrag for andenhusejere

Hvis du overvejer at købe et andet hus til ferier, lejeindtægt, eller en eventuel pensionistbolig, giver det økonomisk mening at udnytte alle de tilgængelige skattelettelser. Omkostningerne ved at eje et andet hjem kan reduceres betydeligt gennem skattefradrag af realkreditlån, ejendomsskat, og lejeudgifter.

Det Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) ændret, hvordan skattelettelser fungerer, såsom at sænke realkreditfradrag. Men selv med disse ændringer er der nyttige skattelettelser, der kan hjælpe med at gøre det mere overkommeligt at eje et andet hjem. Her er en hurtig oversigt.

Realrentefradrag

Fradraget på realkreditlån er længe blevet rost som en måde at gøre ejendomsret til en bolig mere overkommelig. TCJA, der blev indgået i lov i december 2017, ændrede, hvor meget du kan spare via realkreditfradrag for både en primær bolig og et andet hjem.

I de fleste tilfælde enkeltfilere og dem gift ansøgning i fællesskab kan trække fuld rente på realkreditlån op til $ 750.000. Dette gælder for enhver personlig bopæl, det være sig din første eller anden. Den tidligere grænse var $ 1 million i realkreditgæld, som stadig gælder for boliglån optaget før dec. 16, 2017.

Forskellige skatteregler gælder for pantfradraget afhængigt af, om dit andet hjem betragtes som en personlig bopæl eller en udlejningsejendom. Med huslejer spiller andelen af ​​året, når du lejer ejendommen - i modsætning til at bo i den selv - også ind.

Rentefradrag på en personlig bolig

Hvis din anden ejendom er en personlig bopæl, er du berettiget til at fradrage realkreditrenter i på samme måde som på dit primære hjem - op til $ 750.000, hvis du er single eller gift fællesskab. Grænsen er $ 375.000, hvis du er gift og indleverer separat.

For at kvalificere sig til fradraget skal realkreditlånet være et sikret gæld på et kvalificeret hjem, du ejer, og du skal specificere dine fradrag ved at arkivere Tidsplan A.

Rentefradrag på boliger udlejet

Reglerne er komplicerede, hvis du vil tage skattefradrag for lejeboliger. Det, der betyder noget, er, om du lejer ejendommen ud hele eller hele året, og hvor ofte du bruger ejendommen til personligt brug. Din brug af ejendommen vil falde ind i en af ​​tre kategorier:

Ejendommen udlejes færre end 15 dage om året

Du kan leje din bolig i færre end 15 dage i løbet af skatteåret uden at skulle indberette indkomsten til statsskattetjenesten. Huset betragtes som en personlig bolig, hvilket betyder, at du ikke kan tage fradrag for lejeudgifter. Men du kan fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter, som du ville med ethvert hjem.

Denne særlige regel gælder, selvom du lejer dit hjem for $ 10.000 pr. Nat. Afsnit 280A (g) i Internal Revenue Code siger, at pengene ikke behøver at være inkluderet i din bruttoindkomst, forudsat at boligen blev lejet i mindre end 15 dage om året.

Ejendommen udlejes 14 eller flere dage om året, og du bruger den sjældent

Dit hjem betragtes som en udlejningsejendom - og ikke som en personlig bolig - hvis det lejes i 14 eller flere dage om året, og hvis din egen personlige brug af ejendommen ikke overstiger 14 dage om året eller 10% af det antal dage, hjemmet var lejet.

Hvis du opfylder dette krav, rapporteres indkomst fra ejendommen som lejeindtægt. Du kan også fratrække lejeudgifter, herunder renter på realkreditlån, ejendomsskatter, forsikringsomkostninger, gebyrer betalt til ejendomsadministratorer, forsyningsselskaber og afskrivninger på ejendommen. Du skal dog fordele disse omkostninger mellem din personlige brug af ejendommen og det tidspunkt, den blev lejet.

Det er værd at bemærke, at dage brugt på at reparere ejendommen ikke tæller som personlig brug. Det er muligt at overskride grænsen på 14 dage, hvis du boede på din ejendom for at udføre vedligeholdelse. Planlæg at dokumentere dine vedligeholdelsesaktiviteter ved at gemme kvitteringer for at bevise, at du ikke bare holdt ferie på de dage.

Du bruger ejendom mere end 14 dage og lejer det sjældent

Hvis du bor på ejendommen i mere end 14 dage om året eller mere end 10% af de samlede dage, hvor ejendommen blev lejet, betragtes det andet hjem som en personlig bolig. Det betyder, at du kan fratrække realkreditrenter og ejendomsskatter, som du ville med ethvert hjem, men du kan ikke gøre krav på det lejetab. Hvis et familiemedlem bruger ejendommen (herunder din ægtefælle, søskende, forældre, bedsteforældre, børn og børnebørn), tæller disse dage som personlige dage, medmindre du indsamler en rimelig lejepris i løbet af denne familie bliver.

Boliglån Rentefradrag

Ud over realkreditfradraget kan du muligvis afskrive renter på en lån til egenkapital. TCJA har imidlertid også ændret disse regler.

Tidligere kunne du låne mod egenkapital og trække fradrag af renterne, uanset om provenuet blev brugt til at betale et kreditkort, tage en ferie eller købe et andet hjem. Nu kan du kun fradrage renter på egenkapitalgæld, hvis midlerne blev brugt "til at købe, bygge eller forbedre den skatteborgeres hus væsentligt, sikrer lånet. ” Derudover skal lånet som under de gamle regler sikres af dit primære eller andet hjem og må ikke overstige omkostningerne til hjem.

I henhold til disse bestemmelser, hvis du vil fradrage renter på et andet hjem, skal du have pant i det. Hvis du lånte mod egenkapital på din første bolig for at finansiere købet af din anden bolig, så kan denne rente ikke trækkes fra. Ligesom et realkreditlån kan du fratrække renter på op til $ 750.000 i egenkapitalgæld, hvis du er single eller gift, der ansøger i fællesskab ($ 375.000, hvis gift indleverer separat).

Ejendomsskattefradrag

Du kan trække fra ejendomsskat på dit andet hjem og for den sags skyld lige så mange ejendomme, som du ejer. Men også her har TCJA medført ændringer, der påvirker disse fradrag.

Du kan ikke længere fratrække hele ejendomsskatten, du har betalt på fast ejendom, du ejer. Nu er de samlede stats- og lokale skatter, der er berettigede til fradrag - inklusive ejendoms- og indkomstskatter - begrænset til $ 10.000 pr. Selvangivelse eller $ 5.000, hvis du er gift og indleverer separat. Mange mennesker, der køber et andet hjem, kan allerede overskride denne grænse med deres første hjem, og de vil derfor ikke se yderligere skattebesparelser fra deres andet hjem.

Sælger dit andet hjem

Hvis du sælger din primære bolig, tillader loven, at enlige skatteydere udelukker op til $ 250.000 i kapitalgevinster fra din indkomst. Par, der er gift og indleverer i fællesskab, kan ekskludere op til $ 500.000 i kapitalgevinster. Dette er dog kun til salg af primære boliger. Når du sælger din anden bolig, skal du betale en kapitalgevinstskat på hele din fortjeneste.

Ved at gøre dit andet hjem til dit primære hjem, kan du potentielt reducere de opnåede kapitalgevinster. For det første skal du bo i den anden ejendom i mindst to år ud af de fem år, før du sælger den. Dette vil kvalificere ejendommen som din primære bolig. For at være berettiget til ekskluderingen kan du heller ikke have taget udbytte af kapitalgevinster ved salg af et andet hjem i løbet af toårsperioden forud for salget af denne nye primære bolig.

1031 Udvekslinger

Hvis din anden ejendom ejes af forretninger eller investeringer, kan du muligvis udsætte kapitalgevinstskatter under a 1031 bytte. Kendt som en lignende bytte, indebærer dette at sælge ejendommen og erstatte den med en lignende ejendom. Når du har solgt den oprindelige ejendom, skal du identificere dens erstatningsejendom inden for 45 dage og erhverve den inden for 180 dage. Kapitalgevinster udskydes derefter, indtil erstatningsejendommen er solgt (selvom det er muligt løbende at udskyde skatter med yderligere lignende børser).

Flere betingelser skal være opfyldt for at kvalificere sig til en lignende udveksling. Skatteyderen skal have ejet ejendommen i mindst to år før salg. I hver af de to 12-måneders perioder forud for salget skal den skattepligtige have lejet ejendommen i mindst 14 dage. Desuden kan skatteyderens personlige brug af ejendommen ikke overstige 14 dage om året eller 10% af de dage, boligen blev lejet.

Endelig skal udskiftningsejendommen også opfylde de samme betingelser: Den skal opbevares i mindst to år efter lignende bytte; lejet i mindst 14 dage om året; og kan ikke bruges til personlig nydelse i mere end 14 dage om året eller 10% af de dage, boligen blev lejet.

Bundlinjen

Hvis det er økonomisk muligt, kan det være en at eje et andet hjem fremragende investering til ferie- eller udlejningsformål, og kunne også give et passende primærhjem under pensionisttilværelsen. Men fordi at eje ethvert hjem bærer en betydelig økonomisk byrde, fra realkreditlån og skatter til vedligeholdelse og reparationer, er det i din bedste interesse at lære dine skattemæssige konsekvenser for andenbolig at kende ejendomsret.