Hvad er afskærmning?

Hvad er afskærmning?

Udtrykket afskærmning henviser til retssager indledt af a långiver efter en låntager standardindstillinger på deres realkreditlån. Långivere kan håndhæve deres rettigheder gennem en afskærmning når låntagere undlader at foretage realkreditlån eller når de ikke opfylder de forpligtelser, der er beskrevet i deres realkreditaftale. Handlingen indledes med en offentlig meddelelse udstedt af långiveren. Hvis pantsætter stadig ikke kan bringe lånet ajour, kan realkreditselskabet gå igennem med afskærmningsprocedurer, hvorefter det kan sælge ejendommen for at betale ned på saldoen på lånet.

Sådan fungerer afskærmningsaktion

De fleste personer har ikke penge til at købe et hus eller en ejendom med kontanter. For at finansiere købet skal forbrugerne få et pant. En långiver tager flere overvejelser i betragtning, før han godkender et lån, herunder en låntagers kredit historie og indkomst, samt ejendommen værdi. Hvis det er godkendt, underskriver långiver og låntager en realkreditkontrakt, der beskriver betalingshyppigheden og beløbet.

Men hvad sker der, hvis låntageren ikke kan opfylde deres forpligtelser? Når en låntager misligholder - mindst fire måneder bagud - eller ikke lever op til kontraktens betingelser, kan deres långiver iværksætte en afskærmningsaktion, efter at alle andre veje er opbrugt.Det første trin er at indsende en offentlig meddelelse til amtskontorets kontor. Denne meddelelse angiver, at låntageren har misligholdt pantet. I nogle stater kaldes meddelelsen a Meddelelse om standard, mens andre stater kalder det en lis pendens.

På dette tidspunkt går låntageren ind pre-afskærmning. Dette er en afdragsfri periode, der giver boligejeren mulighed for enten at komme med pengene til at holde sig opdateret på deres lån eller arrangere et salg af boligen. Hvis låntageren stadig ikke kan finde på midlerne eller et andet arrangement, kan långiveren fortsætte med afskærmningsprocessen.

Det næste trin går ud på at fastsætte en dato for afskærmningen auktion. Långiveren registrerer en meddelelse om forvalters salg på amtskontorets kontor, annoncerer ejendommen og underretter låntageren om det forestående salg. Auktionen finder normalt sted i amtsrethuset, kontoret for tillidsmand, eller på ejendom sig selv.

Særlige overvejelser

Meget specifikke og detaljerede lovbestemte procedurekrav gælder for tvangsauktioner og skal overholdes for at undgå ugyldighed af et afskærmningssalg. Korrekt varsel om afskærmningen salg skal gives til skyldner og offentligheden, men de nøjagtige procedurer kan variere fra stat til stat.

Den amerikanske føderale regering udstedte nye regler for långivere, der ønsker at afskærme ejendomme efter finanskrisen. Etableret af Forbrugerfinansielt beskyttelsesbureau (CFPB) i 2013 tjente disse nye regler husejere, der er på randen af ​​afskærmning og beskytter dem mod rovdyrlån. Disse regler omfatter:

• Begrænsningen af ​​dual-tracking. Dette sker, når långiveren fortsætter med afskærmning, når de arbejder med låntageren for at undgå det. Første meddelelser kan først indgives, når realkreditlånet er 120 dage kriminelt.
• At give pantsætteren muligheder, efter at de mangler to betalinger i træk. Disse muligheder omfatter alternativer til afskærmning.
• Undersøger alle alternativer til afskærmning, før der foretages sådanne handlinger fra långiverens side.

Disse regler blev udvidet i 2016, hvorved CFPB instruerede långivere om at yde mere beskyttelse til låntagere mere end én gang i løbet af lånet. Agenturet omfattede også overlevende familiemedlemmer til en afdød låntager og kræver långivere at rådgive låntagere, når tabsbegrænsende ansøgninger - långivers forsøg på at arbejde med låntagere - er udmattet.

Økonomiske afmatning

Den økonomiske nedtur i 2020 ramte husejere rundt om i verden. Den føderale regering satte yderligere beskyttelse i USA under Loven om Coronavirus Aid, Relief og Economic Security (CARES) ved at annoncere et moratorium for tvangsauktioner og økonomisk lettelse for husejere. Disse regler beskytter husejere, der har realkreditlån eller dem, der er støttet af statsstøttede virksomheder (GSE'er) kan lide Fannie Mae og Freddie Mac.

Regeringen satte et moratorium på tvangsauktioner, der tillod husejere at blive i deres hjem under sundhedskrisen. Låntagere skal henvende sig til deres långivere for at finde ud af deres muligheder. Nogle långivere kan tilbyde låntagere tålmodighed, som giver dem mulighed for at beholde eller reducere deres betalinger. En anden mulighed er betalingslettelse, hvilket giver pantsættere mulighed for at udskyde betalinger i et bestemt tidsrum. Betalinger, der glemmes på grund af overbærenhed og betalinger, der udskydes, elimineres ikke. I stedet skal de betales, når perioden er slut.

Efter tiltrædelsen den 20. januar 2021 anmodede præsident Biden om, at forbuddet mod tvangsauktioner og fraflytninger forlænges gennem 31. marts 2021 og efterfølgende forlænget flere gange med den sidste forlængelse, der fandt sted den 24. juni 2021 til at strække sig frem til 31. juli, 2021.