Wann brauchen Sie eine Treuhandurkunde?

Was ist eine Treuhandurkunde?

Eine Treuhandurkunde – auch bekannt als Treuhandurkunde – ist ein Dokument, das manchmal bei Immobilientransaktionen in den USA verwendet wird. Es ist ein Dokument, das ins Spiel kommt, wenn eine Partei von einer anderen Partei ein Darlehen aufgenommen hat, um eine Eigentum. Die Treuhandurkunde stellt eine Vereinbarung zwischen dem Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber dar, die Immobilie bis zur Tilgung des Darlehens durch einen neutralen und unabhängigen Dritten treuhänderisch zu verwahren.

Obwohl Treuhandurkunden weniger verbreitet sind als früher, schreiben etwa 20 Staaten immer noch die Verwendung einer statt einer Treuhandurkunde vor Hypothek, wenn es um die Finanzierung des Immobilienkaufs geht. Treuhandurkunden sind in Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia und West Virginia üblich. Einige Staaten – wie Kentucky, Maryland und South Dakota – erlauben die Verwendung von Treuhandurkunden und Hypotheken.

Vertrauenserklärungen verstehen

Bei einer Immobilientransaktion – zum Beispiel beim Kauf eines Hauses – gibt ein Kreditgeber dem Kreditnehmer Geld im Austausch für einen oder mehrere Schuldscheine, die mit einer Treuhandurkunde verbunden sind. Diese Urkunde überträgt das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf einen Unparteiischen Treuhänder, typischerweise eine Titelgesellschaft, Schief Unternehmen oder Bank, die es als Sicherheit für die Schuldscheine. Das gerechte Eigentum – das Recht, das volle Eigentum zu erlangen – verbleibt beim Kreditnehmer, ebenso wie die volle Nutzung und Verantwortung für das Eigentum.

Dieser Zustand setzt sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens fort. Der Treuhänder behält den Rechtstitel, bis der Kreditnehmer die Schuld vollständig, ab diesem Zeitpunkt geht das Eigentum an der Immobilie in das Eigentum des Kreditnehmers über. Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers übernimmt der Treuhänder die volle Kontrolle über die Immobilie.

Vertrauensurkunde vs. Hypothek

Treuhandurkunden und Hypotheken werden sowohl für Bank- als auch für Privatkredite zur Schaffung von. verwendet Pfandrechte auf Immobilien, und beide werden in der Regel in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet, als Schulden erfasst.

An einer Hypothek sind jedoch zwei Parteien beteiligt: ​​ein Kreditnehmer (oder Hypothekengeber) und ein Kreditgeber (oder Hypothekennehmer). Im Gegensatz dazu sind an einer Treuhandurkunde drei Parteien beteiligt: ​​ein Kreditnehmer (oder Treugeber), ein Kreditgeber (oder Begünstigter) und der Treuhänder. Der Treuhänder hält das Pfandrecht zugunsten des Kreditgebers; bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers leitet der Treuhänder die Zwangsvollstreckung Verfahren auf Antrag des Kreditgebers.

Zwangsvollstreckungen und Treuhandurkunden

Hypotheken und Treuhandurkunden haben unterschiedliche Zwangsvollstreckungsverfahren. EIN gerichtliche Zwangsvollstreckung ist ein gerichtlich überwachtes Verfahren, das durchgesetzt wird, wenn der Kreditgeber den Kreditnehmer wegen Nichterfüllung einer Hypothek verklagt. Der Prozess ist zeitaufwendig und teuer.

Auch wenn die Zwangsversteigerung nicht genug Geld einbringt, um den Schuldschein zu begleichen, kann der Kreditgeber eine Mangelurteil gegen den Kreditnehmer, den Restbetrag zu verklagen. Aber auch nach dem Verkauf der Immobilie hat der Kreditnehmer die Rückgaberecht: Sie können den Kreditgeber innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen und den Eigentumstitel erwerben.

Im Gegensatz dazu ermöglicht eine Treuhandurkunde dem Kreditgeber, eine schnellere und kostengünstigere außergerichtliche Zwangsvollstreckung, Umgehung des Gerichtssystems und Einhaltung der in der Treuhandurkunde dargelegten Verfahren und Landesgesetz. Macht der Kreditnehmer das Darlehen nicht aktuell, wird die Immobilie durch einen Treuhandverkauf versteigert.

Das Eigentum geht durch die Treuhänderurkunde nach dem Verkauf vom Treuhänder auf den neuen Eigentümer über. Wenn beim Treuhandverkauf keine Bieter vorhanden sind, fällt das Eigentum durch eine Treuhänderurkunde an den Kreditgeber zurück. Sobald die Immobilie verkauft ist, hat der Kreditnehmer kein Recht auf Rückzahlung.

Darüber hinaus ist ein Treuhänder dafür verantwortlich, den Erlös aus dem Verkauf nach Abschluss des Verkaufs an den Kreditnehmer und Kreditgeber zu zahlen. Der Treuhänder zahlt dem Kreditgeber den Restbetrag der Schulden und zahlt dem Kreditnehmer alles, was diesen Betrag übersteigt, wodurch der Kreditgeber die Immobilie erwerben kann.

Vor- und Nachteile der Investition in Treuhandverträge

Anleger, die auf der Suche nach saftigen Renditen sind, wenden sich manchmal an den Immobiliensektor – insbesondere an Treuhandverträge.

Beim Treuhandinvestment leiht der Investor einem Bauträger, der an einem Immobilienprojekt arbeitet, Geld. Der Name des Investors steht als Kreditgeber auf der Treuhandurkunde. Der Anleger kassiert Zinsen für sein Darlehen; wenn das Projekt abgeschlossen ist, wird ihm sein Auftraggeber vollständig zurückgegeben. Ein Treuhandvertragsmakler erleichtert normalerweise das Geschäft.

Welche Art von Entwickler tritt in diese Vereinbarung ein? Banken sind oft zurückhaltend, Kredite für bestimmte Arten von Entwicklungen, wie etwa mittelgroße kommerzielle Projekte, zu vergeben klein für die großen Kreditgeber, zu groß für die kleinen – oder Entwickler mit schlechten Erfolgsbilanzen oder zu viele Kredite. Vorsichtige Kreditgeber können auch zu langsam für Entwickler angesichts einer engen Frist für den Beginn oder Abschluss eines Projekts vorgehen.

Entwickler wie diese sind oft in Schwierigkeiten. Aus diesen Gründen erwarten Treuhandinvestoren häufig hohe Zinsen auf ihr Geld. Sie können die Vorteile der Diversifikation in eine andere Anlageklasse nutzen, ohne Experten im Immobilienbau oder -management sein zu müssen: Dies ist ein passive Investition.

Treuhand-Investitionen haben bestimmte Risiken und Nachteile. Im Gegensatz zu Aktien sind Immobilieninvestitionen nicht flüssig, was bedeutet, dass Anleger ihr Geld nicht auf Abruf abrufen können. Außerdem können Anleger nur die Zinsen erwarten, die das Darlehen generiert; ein zusätzlicher Kapitalzuwachs ist unwahrscheinlich.

Rechtliche Unstimmigkeiten in der Treuhandurkunde können von den investierten Parteien ausgenutzt werden, wodurch kostspielige Rechtsverwicklungen entstehen, die die Anlage gefährden können. Der typische Investor mit wenig Erfahrung kann Schwierigkeiten haben, da es spezifisches Know-how braucht, um glaubwürdige und vertrauenswürdige Entwickler, Projekte und Makler zu finden.

Praxisbeispiel für eine Treuhandurkunde

Ein kurzes Formular Treuhandurkunde verwendet in Austin County, Texas, deckt die Anforderungen der meisten Kreditgeber ab. Das Formular beginnt mit einer Definition von Begriffen und Feldern, in die der Kreditnehmer, Kreditgeber und Treuhänder ihre Namen eintragen müssen. Außerdem werden der geliehene Betrag und die Adresse der Immobilie benötigt.

Nach diesem Abschnitt geht das Dokument auf die Übertragung von Eigentumsrechten und einheitlichen Vereinbarungen ein, einschließlich:

• Details zur Zahlung von Kapital und Zinsen
• Treuhandgelder
• Pfandrechte
• Sachversicherung und Bauunterhalt
• Strukturbelegung – der Kreditnehmer muss innerhalb von 60 Tagen seinen Wohnsitz nehmen

Das Formular enthält auch uneinheitliche Vereinbarungen, die einen Verzug oder eine Verletzung einer der Vertragsbedingungen angeben. Und es gibt an, dass es sich bei dem Darlehen, mit dem sich das Dokument befasst, nicht um ein Darlehen handelt Eigenheimdarlehen– das heißt etwas, von dem der Kreditnehmer Bargeld erhält – aber eines für den Kauf der Immobilie.

Die Treuhandurkunde endet mit einem Platz für die Unterschrift des Kreditnehmers, die in Anwesenheit eines Notar und zwei Zeugen, die ebenfalls unterschreiben.