Handelsimmobilien, um den Steuerbeamten in Schach zu halten

Wenn Sie als Kind schon einmal mit einem Freund Baseballkarten getauscht haben, kennen Sie das Grundprinzip eines "ähnlicher Austausch". Vielleicht liebte Ihr Kumpel José Canseco wirklich und wollte Ihre Canseco-Rookie-Karte, aber Sie hatten den Verdacht, dass seine Karriere schlecht enden könnte. Ihr beide habt zugestimmt, Canseco gegen ein paar seiner aufstrebenden Interessentenkarten einzutauschen. Sie haben den Wert Ihrer Karte berechnet und entschieden, welche Karten Sie im Gegenzug haben wollten, und dann getauscht. Es ist eine sichere Sache, dass die IRS bekam keinen Schnitt von der Aktion.

Eine gleichartige Börse (auch als § 1031-Börse bezeichnet) ermöglicht es Immobilieninvestoren, ähnliches zu tun, indem sie aufschiebenKapitalgewinn oder Verluste beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Im Wesentlichen ermöglicht Ihnen ein ähnlicher Austausch, Anlageimmobilien mit einem anderen Investor zu tauschen und den Steuerbeamten bis viel später aus dem Geschäft herauszuhalten, wenn die Immobilie schließlich gegen Bargeld verkauft wird. Natürlich ist der Vorgang nicht ganz so einfach, wie ein paar Baseballkarten auszutauschen, aber dieser Artikel zeigt Ihnen, wie es geht.

Warum Sie einen Austausch in Betracht ziehen solltenDie Möglichkeit, Steuerverpflichtungen durch eine 1031-Börse (benannt nach Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code) ermutigt Investoren, ausgleichen Immobilienportfolios und Gelder gewinnbringender zu verwenden, die sie sonst an Steuern zahlen würden. Bei Immobilien ist die Rebalancing-Möglichkeit besonders wichtig, da im Gegensatz zu einzelnen Aktien und Anleihen eine Immobilie einen erheblichen Anteil am Wert eines Portfolios ausmachen kann.

Aufgrund des konzentrierten Charakters einer Immobilienanlage ist es für Portfoliomanager wichtig, die Flexibilität, ihre Portfolios neu auszurichten und taktische Wetten entweder in verschiedenen Immobiliensektoren oder bei Investitionen abzuschließen Regionen. Eine 1031-Börse fördert eine solche Neugewichtung, indem sie es Anlegern ermöglicht, in Immobilienengagements ein- und auszusteigen durch den Tausch einer Immobilie gegen eine andere, ohne dass sofort Kapitalgewinne entstehen Steuern. Durch die kontinuierliche Nutzung von 1031 Börsen beim Erwerb und der Veräußerung von Immobilien können Anleger die Kapitalertragsteuer bis zum Zeitpunkt der Liquidation aufschieben eines Teils oder des gesamten Portfolios, es gibt eine günstige Änderung des Steuerrechts oder es sind genügend Kapitalverluste aufgelaufen, um den Kapitalgewinn auszugleichen Verpflichtung. (Weitere Informationen darüber, wie Abschnitt 1031 für Sie funktioniert, finden Sie unter Intelligente Immobilientransaktionen.)

ÜberblickUm sich für diese steuerliche Behandlung zu qualifizieren, müssen Anleger bestimmte Anforderungen und Einschränkungen einhalten in Bezug auf die Arten von Eigenschaften, die sie austauschen können, den Standort der Eigenschaften und den Zeitpunkt bestimmter Schlüssel Veranstaltungen. Der nächste Abschnitt enthält eine detaillierte Beschreibung der verschiedenen Anforderungen, aber es ist wichtig zu beachten, dass a Hauptwohnsitz nicht qualifiziert, daher können Sie Ihre Eigentumswohnung in der Vorstadt leider nicht gegen ein Strandhaus in Malibu eintauschen. (Weitere Informationen zum Verkauf eines persönlichen Wohnsitzes finden Sie unter Wird Ihr Hausverkauf Sie mit einem Steuerschock zurücklassen? und Stimmt es, dass Sie Ihr Haus verkaufen können, ohne Kapitalertragsteuer zu zahlen?)

Die Koordination der notwendigen Elemente kann eine ziemlich entmutigende Aufgabe sein. Um die erforderlichen Trades und Dokumentationen zu erleichtern, müssen Anleger einen Drittanbieter nutzen Clearingstelle als "qualifiziert" bezeichnet Vermittler (QI)", die alle Fonds im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf und Tausch von Immobilien abwickelt. Da die Gelder nicht direkt über die Konten des Steuerzahlers fließen und der Steuerzahler niemals die Kontrolle über die durch die Transaktion erzeugten Barmittel hat, Der Anleger hat die Kapitalgewinne effektiv in die getauschten Immobilien eingebracht und kann die Kapitalertragsteuer bis zum Verkauf des Immobilienvermögens für Kasse.

Die Einrichtung und Durchführung einer 1031-Börse und die entsprechende steuerliche Behandlung der Transaktion können sehr komplex sein. Der nächste Abschnitt enthält eine kurze und vereinfachte Beschreibung der Anforderungen und Schritte, die erforderlich sind, um einen 1031-Austausch durchzuführen.

Transaktionsanforderungen
Qualifizierende EigenschaftenDer Austausch funktioniert nur für Anlageimmobilien oder Gewerbeimmobilien. Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ist eine Immobilie, die gekauft wird, um zu leasen und Erträge zu erzielen. Betriebseigentum ist Eigentum eines Unternehmens und wird von diesem genutzt und in der Bilanz als Vermögenswert ausgewiesen. Alle Immobilien in den USA, ob verbessert oder nicht verbessert, sind im Allgemeinen gleichartig. Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten gelten als „nicht gleichartige“ Immobilien. § 1031 gilt nicht für den Austausch von Inventar, Aktien, Obligationen, Noten, anderen Wertpapieren oder persönlichem Eigentum jeglicher Art. (Eine Übersicht über die verschiedenen Immobilienarten finden Sie in unserem Tutorial Erkundung von Immobilieninvestitionen und In Immobilien investieren.)

Nicht qualifizierte Assets und der BootHandelt es sich bei der Transaktion um nicht qualifizierte Vermögenswerte (nicht gleichartige) Immobilien oder Barmittel, muss der Anleger den Veräußerungsgewinn erfassen und entsprechend Steuern zahlen. Unter der Annahme, dass der Wert einer der ausgetauschten Immobilien höher ist als der Wert der anderen, werden die nicht qualifizierten Vermögenswerte, die verwendet werden, um den Wert zwischen den Börsen auszugleichen, als "Stiefel“ und unterliegt weiterhin der normalen Kapitalertragsteuer.

Zeitliche Koordinierung
Während Transaktionen nicht gleichzeitig sein müssen, gibt es Beschränkungen für bestimmte Transaktions-Timing-Elemente. Um beispielsweise eine Transaktion als 1031-Börse zu qualifizieren, muss ein Investor die zu erwerbende Immobilie identifizieren vor dem Abschluss ausgetauscht werden, und identifizieren Sie die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss des Verkaufs der ersten Anlage. Darüber hinaus muss die Transaktion zum Erwerb der Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach Abschluss des Verkaufs des ersten Geschäfts durchgeführt werden. Für die meisten Anleger besteht eine der schwierigsten Aufgaben darin, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf des aufgegebenen Vermögenswertes Ersatzvermögen zu identifizieren. Es ist jedoch wichtig, dass sie dies tun, da diese zeitlichen Beschränkungen sehr streng sind und der IRS keine Verlängerungen gewährt.

Qualifizierter VermittlerAufgrund der Komplexität dieser Vereinbarungen und der Anforderungen und Beschränkungen im Zusammenhang mit der Börse müssen die Anleger, die die Börse sponsern, einen qualifizierten Vermittler, um das Geschäft zu erleichtern. Der qualifizierte Vermittler, definiert als ein Unternehmen, das hauptberuflich in der Vermittlung von 1031 Börsen tätig ist, bietet keine Rechts- oder Steuerberatung an. Es kann sich nicht um eine Geschäftspartei wie eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, einen Anwalt oder einen Immobilienmakler handeln, die innerhalb von 24 Monaten vor der ersten Immobilientransaktion eine Beziehung zu der steuerpflichtigen Partei hatte. Vorzugsweise sollte der QI ein Drittunternehmen sein, das zuvor keine dieser Dienstleistungen für Transaktionsteilnehmer bereitgestellt hat.

Das QI erbringt verschiedene Moderationsleistungen und fungiert als Brücke zwischen den Beteiligten, um den Austausch zu strukturieren und durchzuführen. Zu seinen Aufgaben gehören:

• Bereiten Sie alle erforderlichen Unterlagen vor und fungieren Sie als Clearingstelle, um sicherzustellen, dass alle geeigneten Parteien die Unterlagen erhalten.
• Sicherstellen, dass die Gelder auf einem gesicherten und versicherten Bankkonto gehalten werden und dass alle Auszahlungen an Schief Konten, wenn die Transaktionen abgeschlossen sind.
• Einreichen einer vollständigen Buchführung der Transaktionen für die Aufzeichnungen der Steuerzahler und Bereitstellung eines Formulars 1099 an die Steuerzahler und an den IRS, in dem alle erforderlichen Steuern und gezahlten Kapitalertragsteuern dokumentiert werden.

Die strengen Regeln des IRS in Bezug auf bestimmte Anforderungen unterstreichen den Wert des qualifizierten Vermittlers und die Bedeutung der Auswahl eines geeigneten Vermittlers. Eine der wichtigsten Dienstleistungen des QI besteht darin, Transaktionsteilnehmer auf Kurs zu halten und sicherzustellen, dass sie die Voraussetzungen erfüllen, die für die Qualifizierung der Steuerzahler erforderlich sind für eine bevorzugte steuerliche Behandlung ihrer Immobiliengewinne, daher ist es wichtig, dass Anleger den Vermittler ihrer Transaktion recherchieren und auswählen sorgfältig. (Weitere Informationen zum Lesen finden Sie unter Die Vorteile der Inanspruchnahme eines Immobilienanwalts.)

Der nächste Abschnitt befasst sich mit dem Austausch mehrerer Immobilien und dem grundlegenden Zeitplan, den Anleger einhalten müssen.

Mehrere ImmobilienbörsenBei einem gleichartigen Tausch ist ein Investor nicht verpflichtet, einen Eins-zu-Eins-Umtausch von Immobilien durchzuführen. Mehrere Eigenschaften können auf beiden Seiten der Börse verwendet werden, solange die folgenden Regeln eingehalten werden. Diese Regeln werden allgemein als "Drei-Eigenschaften", "95%" und "200%" Regeln bezeichnet.

• Die Drei-Eigenschaften-Regel - Beliebige drei Immobilien können sich unabhängig vom Marktwert qualifizieren.
• Die 95%-Regel - Eine beliebige Anzahl von Eigenschaften kann sich qualifizieren, solange die fairer Marktwert (FMV) der bis zum Ende des Austauschzeitraums eingegangenen Immobilien beträgt nicht mehr als 95 % des kumulierten FMV aller identifizierten potenziellen Ersatzimmobilien.
• Die 200%-Regel - Es können beliebig viele Immobilien getauscht werden, solange der kumulierte FMV der Ersatzimmobilien nicht mehr als 200 % des kombinierten FMV aller ausgetauschten Immobilien bei der ersten Übertragung Datum.

Obwohl der IRS bei der Anzahl der Vermögenswerte recht flexibel ist, wird er den Austausch zulassen, um die Stundung zu unterstützen der Kapitalertragsteuer ist der Zeitpunkt für die Identifizierung dieser Immobilien und die Durchführung der Austausch.

Transaktionsplan und ZeitachseObwohl der Transaktionsplan und der Zeitplan für einen 1031-Austausch äußerst komplex werden können, folgen bestimmte Elemente einem grundlegenden Format und sind für die meisten Transaktionen ähnlich.

1. Zunächst identifiziert ein Investor, der einen gleichartigen Austausch eingehen möchte, die Immobilie oder die Immobilien, um veräußert werden - die "aufgegebene Immobilie" - und dann mit Hilfe des Vermittlers an einen Dritten veräußern. Der Vermittler erhält die Gelder als Verkäufer und sichert alle Gelder in Schief.
2. Mit den treuhänderischen Mitteln hat der Anleger 45 Tage Zeit, um eine oder mehrere „Ersatzimmobilien“ auszuwählen. für den Umtausch, der innerhalb von 180 Tagen nach dem ersten von einem Drittanbieter gekauft werden muss Transaktion. Der Vermittler tritt als Käufer auf, sichert die Gelder treuhänderisch und leitet die entsprechenden Gelder dann an den Verkäufer oder die Verkäufer weiter. (Hilfe bei der Suche nach einem Ersatz finden Sie unter Die 10 wichtigsten Merkmale einer rentablen Mietimmobilie und Finden Sie Vermögen in Gewerbeimmobilien.)
3. Als nächstes bereitet der QI alle Buchhaltungsunterlagen für den Steuerzahler vor, aus denen hervorgeht, dass die Mittel eine QI-Clearingstelle durchlaufen hat und die Konten des Steuerzahlers/Investors keine Mittel. Der QI erstellt auch ein Formular 1099, in dem alle Kapitalgewinne aus der Schaffung eines nicht qualifizierten "Boot" und alle im Rahmen der Transaktion gezahlten Steuern aufgeführt sind, und leitet das Formular an den IRS weiter.
4. Schließlich wird der Steuerzahler das IRS-Formular 8824 beim IRS einreichen, plus alle ähnlichen Dokumente, die von dem Staat verlangt werden, in dem sich die Immobilien befinden oder der Steuerzahler wohnt. Neben der Ermöglichung des Umtausches erstellt der qualifizierte Vermittler auch alle für die Transaktionen erforderlichen Umtauschdokumente, wie zum Beispiel die Grundstücksurkunden und Immobilienverträge.

Weil der QI die Mittel sowohl aus dem Verkauf als auch aus dem Kauf der getauschten Immobilien kontrolliert hat und weil der Investor hat für den Verkauf des abgetretenen Vermögensgegenstandes eine Immobilie anstelle von Barmitteln erhalten, Veräußerungsgewinne sind verschoben. Mit Ausnahme eines „Boot“ können Kapitalgewinne kontinuierlich durch gleichartige Börsen aufgeschoben werden, bis schließlich Vermögenswerte gegen Bargeld verkauft werden. Zu diesem Zeitpunkt werden die angesammelten Kapitalgewinne nach den geltenden Besteuerungsmethoden besteuert.

AbschlussEin ähnlicher Tausch ist vielleicht nicht so einfach wie der Baseballkartenhandel Ihrer Jugend, aber er ermöglicht es Ihnen, Ihre Anlageimmobilien zu handeln und den Steuerbeamten aus dem Geschäft herauszuhalten. Durch die kontinuierliche Teilnahme an diesen gleichartigen Börsen können Anleger Immobilienübertragungen durchführen, um sie zu erhöhen oder zu verringern Engagements in bestimmten Immobiliensektoren und gleichzeitig Kapitalgewinne aufschieben, bis die Immobilien schließlich verkauft werden Kasse. Sobald Sie die Spielregeln verstanden haben, ist dies eine großartige Möglichkeit, Ihr Immobilienportfolio effizient neu auszubalancieren.

Weitere Strategien, um dem Steuerberater einen Schritt voraus zu sein, finden Sie unter Steuertipps für den Privatanleger und Steuertipps zum Sparen zum Jahresende.