Sind Zinsen auf eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) steuerlich absetzbar?
Wenn Sie Bargeld benötigen und Eigenkapital in Ihrem Haus haben, a Eigenheimdarlehen oder Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) kann eine ausgezeichnete Lösung sein. Die steuerlichen Aspekte beider Optionen sind jedoch komplizierter als früher. Zinsen auf eine Eigenheimkreditlinie können steuerlich absetzbar sein – aber es gibt Bedingungen.
Es gibt zwei Arten von Eigenheimkapital Kreditvergabe: ein festverzinslicher Kredit für einen bestimmten Geldbetrag oder eine Kreditlinie mit variablem Zinssatz (HELOC). Je nachdem, wie Sie die Mittel benötigen und wie Sie diese verwenden möchten, eine Option kann besser funktionieren. Zinsen für beide Darlehen, wie die Zinsen für Ihre erste Hypothek, sind manchmal steuerlich absetzbar.
Die zentralen Thesen
- Zinsen für ein HELOC- oder Eigenheimdarlehen sind abzugsfähig, wenn Sie die Mittel für Renovierungen Ihres Hauses verwenden – der Satz lautet „kaufen, bauen oder wesentlich verbessern“.
- Um abzugsfähig zu sein, muss das Geld für die Immobilie ausgegeben werden, deren Eigenkapital die Quelle des Darlehens ist.
- Steuerzahler können nur Zinsen für Wohndarlehen von bis zu 750.000 USD (bis zu 375.000 USD für verheiratete Steuerzahler) abziehen eine separate Erklärung einreichen), die alle Wohnschulden umfasst – Hypotheken sowie Eigenheimdarlehen oder Kreditlinien Kredit.
- Ältere Hypotheken können unter der vorherigen Grenze von 1 Million US-Dollar (oder 500.000 US-Dollar für einen verheirateten Steuerzahler, der eine separate Erklärung einreicht) gedeckt werden.
Neue Regeln für den Steuerabzug von Eigenheimanteilen
Seit der Steuerrecht geändert Im Jahr 2017 hängt die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen eines HELOC- oder Home-Equity-Darlehens davon ab, wie Sie die Darlehensmittel verwenden. Das gilt sowohl für Zinsen auf Kredite, die vor der neuen Steuergesetzgebung bestanden, als auch auf neue Kredite. So funktioniert das.
Zinsen auf Eigenheimschulden sind steuerlich absetzbar, wenn Sie die Mittel für Renovierungen Ihres Hauses verwenden – der Satz lautet „kaufen, bauen oder wesentlich verbessern“. Außerdem müssen Sie das Geld für die Eigentum dessen Eigenkapital die Quelle des Darlehens ist. Wenn Sie die Bedingungen erfüllen, sind Zinsen für ein Darlehen von bis zu 750.000 USD abzugsfähig (375.000 USD oder mehr für einen verheirateten Steuerzahler, der eine separate Erklärung einreicht).
Beachten Sie, dass 750.000 US-Dollar die neue Obergrenze für Abzüge aller Wohnschulden sind. Wenn Sie eine Hypothek und Eigenheimschulden haben, wird die Hypothekenschuld auch unter die Grenze von 750.000 USD fallen – wenn es sich um eine neue Hypothek handelt. Ältere Hypotheken (vor 2018) können unter der vorherigen Grenze von 1 Million US-Dollar (oder 500.000 US-Dollar für einen verheirateten Steuerzahler, der eine separate Erklärung einreicht) gedeckt werden.
Das bringt Menschen, die für Renovierungen Kredite aufnehmen, mehr Vorteile als zuvor. Zuvor waren Zinsen nur auf bis zu 100.000 US-Dollar an Eigenheimschulden abzugsfähig. Sie haben diesen Abzug jedoch erhalten, egal wie Sie das Darlehen verwendet haben – um Kreditkartenschulden abbezahlen oder um beispielsweise die Studiengebühren zu decken.
Zinsen auf Eigenheimkredite, die Sie nach 2017 aufnehmen, sind jedoch nur für den Kauf, Bau oder die Verbesserung von Immobilien steuerlich absetzbar. Dieses Gesetz gilt zwischen 2018 und Ende 2025. Angesichts der Komplexität des Ganzen sollten Sie Ihre spezielle Situation sorgfältig mit einem Steuerexperten überprüfen, bevor Sie etwas abziehen.
Generell lohnt es sich, den Steuerabzug nur bei größeren Heimwerkerprojekten, wie einem neuen Zimmer oder einem Umbau des gesamten Hauses, in Anspruch zu nehmen. Beachten Sie auch, dass die Steuerreform 2017 die Standardabzug so weit, dass es für viele keinen Sinn mehr macht, Steuerabzüge aufschlüsseln.
Wie bei einer Kreditkarte ist der Zinssatz einer HELOC variabel und gilt für den gesamten ausstehenden Saldo.
Weitere Vorteile eines HELOC
HELOC-Zinsen (und Eigenheimkreditzinsen) sind nur geringfügig höher als die Ersthypothekenzinsen, wodurch HELOCs viel günstiger als andere Darlehensoptionen sind. Die Aufnahme eines HELOC bedeutet auch, dass Sie sich nur so viel leihen, wie Sie benötigen – keine Pauschalsumme, wie dies bei einem Eigenheimdarlehen der Fall ist. Manchmal ist ein HELOC-Feature eine Option auf einen festen Zinssatz den ausstehenden Saldo zurückzuzahlen.
Als Eigenheimbesitzer können Sie Kredite bis zu einem bestimmten Betrag auf der Grundlage der Combined Loan-to-Value (CLTV) Ratio. Darin enthalten ist der ausstehende Saldo einer ersten Hypothek zuzüglich der zusätzlich angeforderten Mittel.
Im Allgemeinen kann die kombinierte Beleihungsquote für eine HELOC bei Kreditnehmern mit starken Kreditwürdigkeit. Wenn Sie sich für eines dieser Darlehen entscheiden, sind Zinsen auf ein Guthaben, das den Wert des Eigenheims übersteigt, nicht steuerlich abzugsfähig. Kredite mit höherem LTV verlangen höhere Gebühren und setzen Sie einem größeren Risiko aus, mit Ihren Krediten unterzugehen, sollten die Immobilienwerte sinken.
Wenn Sie ein HELOC erhalten, wenn eines verfügbar ist, können Sie im Notfall auch mehr Bargeld erhalten. Zinsen für ein HELOC fallen nur an, wenn Hausbesitzer das Geld verwenden, daher sind die Kosten für den Erhalt eines HELOC relativ gering. Daher kann es ein guter Schritt sein, einen zu bekommen, wenn Sie denken, dass Sie Ihren Job verlieren könnten. Wenn Sie bis nach einem Jobverlust warten, haben Sie möglicherweise nicht genügend gute Kreditwürdigkeit, um ein HELOC zu erhalten. Darüber hinaus können Banken die Kreditstandards für HELOCs erhöhen, wenn ein Wirtschaftsabschwung wie die Coronavirus-Rezession eintritt.