Wrap-Around-Darlehensdefinition
Was ist ein Rundumkredit?
Ein Rundumkredit ist eine Art von Hypothek Darlehen, das verwendet werden kann in Eigentümerfinanzierungsgeschäfte. Diese Art von Darlehen beinhaltet die Hypothek des Verkäufers auf das Haus und fügt einen zusätzlichen inkrementellen Wert hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten, der im Laufe der Zeit an den Verkäufer gezahlt werden muss.
Die zentralen Thesen
- Ein Wrap-Around-Darlehen ist eine Form der Eigenfinanzierung, bei der der Verkäufer einer Immobilie eine ausstehende erste Hypothek unterhält, die dann vom neuen Käufer teilweise zurückgezahlt wird.
- Anstatt eine herkömmliche Bankhypothek zu beantragen, schließt der Käufer mit dem Verkäufer eine Hypothek ab und der neue Kredit wird nicht zur Tilgung des bestehenden Kredits des Verkäufers verwendet.
- Wrap-Around-Kredite können riskant sein, da der Verkäufer-Finanzierer das volle Ausfallrisiko beider Kredite übernimmt.
Rundumkredite verstehen
Die Finanzierungsform, auf die sich ein Wrap-Around-Kredit stützt, wird häufig bei verkäuferfinanzierten Geschäften verwendet. Ein Wrap-Around-Darlehen hat die gleichen Eigenschaften wie ein vom Verkäufer finanziertes Darlehen, berücksichtigt jedoch die aktuelle Hypothek des Verkäufers in den Finanzierungsbedingungen.
Verkäuferfinanzierung ist eine Finanzierungsart, bei der der Käufer einen Kapitalbetrag direkt an den Verkäufer zahlen kann. Verkäuferfinanzierungen bergen hohe Risiken für den Verkäufer und erfordern in der Regel überdurchschnittlich hohe Anzahlungen. Bei einem verkäuferfinanzierten Deal basiert die Vereinbarung auf a Schuldschein Darin sind die Finanzierungsbedingungen aufgeführt. Darüber hinaus erfordert ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft nicht, dass das Kapital im Voraus ausgetauscht wird, und der Käufer leistet direkt an den Verkäufer Ratenzahlungen, die Kapital und Zinsen beinhalten.
Wrap-Around-Kredite können für Verkäufer riskant sein, da sie das volle Ausfallrisiko des Kredits übernehmen. Verkäufer müssen sich auch vergewissern, dass ihre bestehende Hypothek keine Entfremdungsklausel, wonach sie bei der Übertragung des Sicherungseigentums oder bei der Veräußerung der Sicherheiten die volle Rückzahlung an das Hypothekeninstitut verlangen. Bei den meisten Hypothekendarlehen sind Entfremdungsklauseln üblich, die häufig das Auftreten von Pauschalkreditgeschäften verhindern.
So funktioniert ein Rundumkredit
Wrap-Around-Kredite bauen auf dem Eigenfinanzierungskonzept auf und nutzen die gleiche Grundstruktur. Eine Wrap-Around-Darlehensstruktur wird bei einem eigenfinanzierten Geschäft verwendet, wenn ein Verkäufer einen Restbetrag für das erste Hypothekendarlehen der Immobilie zu zahlen hat. Ein Wrap-Around-Darlehen berücksichtigt den Restbetrag der bestehenden Hypothek des Verkäufers zu seinem vertraglich vereinbarten Hypothekenzins und fügt einen inkrementellen Saldo hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten.
Bei einem Wrap-Around-Darlehen richtet sich der Basiszinssatz des Verkäufers nach den Konditionen des bestehenden Hypothekendarlehens. Um die Gewinnschwelle zu erreichen, muss der Verkäufer mindestens Zinsen verdienen, die dem Zinssatz des Kredits entsprechen, der noch zurückgezahlt werden muss. Somit hat ein Verkäufer die Flexibilität, den Zinssatz des Käufers basierend auf seinen aktuellen Bedingungen auszuhandeln. Im Allgemeinen wird der Verkäufer den höchstmöglichen Zinssatz aushandeln wollen, um Zahlungen für die erste Hypothek zu leisten und auch einen Spread auf den Deal zu erzielen.
Beispiel für einen Rundumkredit
Nehmen wir an, Joyce hat eine Hypothek in Höhe von 80.000 USD auf ihrem Haus mit einem festen Zinssatz von 4%.
Sie willigt ein, ihr Haus für 120.000 US-Dollar an Brian zu verkaufen, der 10 % zurücklegt und sich den Rest oder 108.000 $ zu einem Zinssatz von 7 % leiht.
Joyce verdient 7% von 28.000 USD (die Differenz zwischen 108.000 USD und den 80.000 USD, die sie noch schuldet), plus die Differenz zwischen 7% und 4% (d. h. 3%) des Restbetrags der 80.000 USD Hypothek.