Vermeidung einer großen Steuerrechnung auf Immobiliengewinne

Der Verkauf einer Mietimmobilie mit großem Gewinn kann ein Traum sein. Denn wer möchte mit seiner Anlageimmobilie nicht einen hübschen Pfennig verdienen? Um jedoch den Gewinn aus einem solchen Verkauf zu maximieren, möchten Sie möglicherweise Ihre Einnahmen als Pauschalbetrag aufschieben. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, warum und um eine weitere Option zu erfahren: an Ratenzahlung.

Große Auszahlung = Große Steuerrechnung

Schauen wir uns eine gängige Situation an:

Hal Bookman sah sich das Angebot des Käufers für seine Mietwohnung an und konnte die Nummer nicht glauben, die er sah. Sein Immobilienwert war in nur fünf Jahren erheblich gestiegen. Als Hal seinem Steuerberater jedoch fröhlich von dem Verkauf erzählte, war der Berater weniger begeistert; die Einkünfte als einen Pauschalbetrag zu betrachten, wäre aus steuerlicher Sicht nicht im besten Interesse von Hals.

Wenn Hal den gesamten Verkaufserlös im selben Jahr erklärt, in dem er die Immobilie verkauft, zahlt er 25 % des Teils der Gewinn, der allfälligen Abschreibungsabzügen entspricht er hat zuvor das Mietobjekt übernommen. Darüber hinaus wird jeder über die Abschreibung hinausgehende Gewinn mit 15% besteuert (für Steuerpflichtige mit steuerpflichtigem Einkommen zwischen 80.000 US-Dollar und 441.450 US-Dollar, wenn sie ledig sind, oder 496.600 US-Dollar, wenn sie gemeinsam verheiratet sind) oder 25 % (für Steuerzahler darüber) Schwellen).Hal fragt seinen Steuerberater, ob er etwas tun kann, um sein steuerpflichtiges Einkommen für das Jahr zu reduzieren.

Der Berater kennt genau das richtige Werkzeug: einen Ratenkaufvertrag.

Der Zweck des Ratenverkaufs

Als Ratenverkauf wird ein Immobilienverkauf bezeichnet, bei dem mindestens eine Zahlung erst nach dem Steuerjahr des Verkaufs erfolgt. Wie ausführlich in "Publikation 537", das Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht es dem Steuerzahler, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einem Ratenkaufvertrag aufzuschieben. Diese Anordnung erlaubt Verkäufer einen anteiligen Teil ihrer deklarieren Kapitalgewinn über mehrere Jahre. Ein Verkäufer darf jedoch nicht die Ratenverkaufsmethode verwenden, wenn er einen Verlust meldet. Darüber hinaus kann der Verkäufer beim Melden eines Gewinns auch auf die Ratenzahlungsmethode verzichten.

So funktioniert die Ratenzahlungsmethode

Die Deklaration von Gewinnen bei einem Ratenverkauf ist theoretisch einfach. Die Besteuerung von Ratenverkäufen entspricht der von Renten, wobei ein anteiliger Teil jeder Zahlung als Kapitalrückzahlung gilt. Einzige Bedingung ist, dass die verkaufte Immobilie nicht öffentlich gehandelt werden darf Sicherheit oder ein Teil des regulären Inventars einer Firma, und die Steuerzahler kann nicht sein Händler der verkauften Immobilie (mit Ausnahme bestimmter Timesharing-Händler, die sich für einen Sonderzins im Ratenkaufverfahren entscheiden).

Sehen wir uns an, wie Hal aus der obigen Geschichte seinen Ratenverkauf strukturieren könnte, wenn er seine Kapitalertragsteuern auf ein zukünftiges Jahr verschieben wollte. Hal erhält ein Angebot von 400.000 US-Dollar für sein Miethaus. Er kaufte das Anwesen für 300.000 Dollar. Im Laufe der Jahre hat er 100.000 US-Dollar eingenommen Abschreibungen Abzüge, machen seine angepasste Basis $200,000. Daher muss Hal einen steuerpflichtigen Gewinn in Höhe von 200.000 USD (400.000 – 200.000 USD) deklarieren.

Hals Berater empfiehlt, seinen Verkaufserlös in acht Jahresraten von jeweils 50.000 US-Dollar aufzuteilen, anstatt in einem Jahr 400.000 US-Dollar anzugeben. Solange die Raten jedes Jahr konstruktiv eingehen, ermöglicht diese Methode Hal, die Gewinne und damit einen anteiligen Teil der Gewinne über die acht Jahre hinweg zu verbuchen.

Meldung von Erträgen aus Ratenverkäufen

Die Einnahmen aus dem Ratenverkauf können in drei verschiedene Kategorien unterteilt werden: gewinnen, Rektor (oder Ihre angepasste Basis in der Immobilie) und Interesse. Jede dieser Kategorien wird anders behandelt auf Formular 1040. Der Bruttogewinnprozentsatz wird dann verwendet, um die Einnahmen aus dem Ratenverkauf für ein bestimmtes Steuerjahr zu berechnen.

Wertzuwachs

Im obigen Beispiel muss Hal den Gewinn jedes Jahr entweder als langfristig oder als Gewinn deklarieren kurzfristig, je nachdem, ob der Gewinn im Jahr der Veräußerung lang- oder kurzfristig war. Langfristige Gewinne werden zu einem niedrigeren Steuersatz besteuert, während kurzfristige Gewinne werden besteuert als gewöhnliches Einkommen.Da Hal das Haus fünf Jahre lang hielt, wäre der Gewinn in diesem Fall langfristig.

Wenn der Gewinn kurzfristig gewesen wäre, kann Hal dennoch auf die Rateneinkünfte zu einem niedrigeren Satz besteuert werden, als wenn er den Pauschalgewinn angeben müsste. Dies liegt daran, dass kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen an der Spitze des Steuerzahlers besteuert werden Grenzsteuersatz.Wenn der anteilige Gewinn ihn nicht in die nächste Steuerklasse drängt, kann dieser Satz niedriger sein. Der Gewinn aus einem Ratenverkauf wird im IRS ausgewiesen Formular 6252 und dann getragen zu Geplant auf Formular 1040.

Interesse

Steuerpflichtige mit Einkünften aus Ratenverkäufen müssen dem Käufer auch Zinsen melden, die zu den ordentlichen Einkommenssätzen besteuert werden. Die im Kaufvertrag vorgesehenen Zinsen werden als ausgewiesene Zinsen bezeichnet. Wenn die angegebenen Zinsen nicht ausreichen (oder null sind), muss ein Teil des Hauptanteils des Verkaufs als "nicht angegebene Zinsen" bezeichnet werden. 

Rektor

Ein Teil jedes Ratenkaufs wird vom IRS als steuerfreie Kapitalrückzahlung angesehen. Dieser Betrag kann durch Ausfüllen von Arbeitsblatt A zu Publikation 537 ermittelt werden. Der Kapitalbetrag (angepasste Basis) für Ratenverkaufszwecke ist die Summe Ihrer tatsächlichen angepassten Basis in der Immobilie zuzüglich etwaiger Verkaufskosten und Abschreibungsrückerstattung.

In diesem Beispiel hat Hal 200.000 US-Dollar als bereinigte Basis in seinem Haus. Er muss 100.000 US-Dollar für seine Abschreibungsrückerstattung und 10.000 US-Dollar für Verkaufskosten hinzufügen, um seine angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke zu berechnen. Diese Zahl beträgt 310.000 US-Dollar.

Bruttogewinnprozentsatz

Um den Bruttogewinnprozentsatz zu berechnen, müssen Sie die angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke – in diesem Beispiel 310.000 USD – vom Verkaufspreis abziehen, um den Gesamtgewinn zu berechnen. Hier beträgt der Gesamtgewinn 90.000 USD (400.000 USD – 310.000 USD). Als nächstes teilen Sie den Gesamtgewinn durch den Verkaufspreis, der in diesem Fall 22,5% (90.000 USD / 400.000 USD) beträgt, und Sie erhalten den Prozentsatz des Bruttogewinns. Um schließlich den steuerpflichtigen Gewinn jedes Jahr zu berechnen, multiplizieren Sie diesen Prozentsatz mit dem Betrag der Rate. Somit beträgt der steuerpflichtige Gewinn von Hal jedes Jahr 11.250 USD (50.000 USD x 22,5%).

Hypotheken und Vertragspreis

Wenn der Käufer der Immobilie davon ausgeht, dass Hypothek oder etwas anderes Schuldschein beim Kauf muss die Kostenbasis der Liegenschaft um den Betrag der Hypothek/Schuldbrief reduziert werden. Wenn beispielsweise das Mietobjekt, das Hal für 400.000 US-Dollar verkauft hat, eine Hypothek von 100.000 US-Dollar hat, wird der Vertragspreis auf 300.000 US-Dollar (400.000 bis 100.000 US-Dollar) reduziert.

Übersteigt die Höhe der Hypothek die bereinigte Gesamtbasis der Immobilie, ist die Differenz im ersten Jahr als Zahlung zu melden und der Vertragspreis um diesen Betrag zu erhöhen. Nehmen wir zum Beispiel an, dass Hals Eigentum eine Hypothek von 250.000 US-Dollar hat. In diesem Fall muss Hal zusätzlich zur Ratenzahlung im ersten Jahr eine Überzahlung von 50.000 USD melden.

Die Quintessenz

Es gibt viele Regeln und Vorschriften, die den Ratenkauf betreffen, und diese müssen sorgfältig befolgt werden. Weitere Informationen zu Unterthemen wie Änderungen des Verkaufspreises finden Sie in den verschiedenen Formen der Zahlungseingänge nehmen, und wann es besser sein könnte, auf eine Ratenzahlung zu verzichten und stattdessen eine Pauschalzahlung zu nehmen, besuchen Sie das IRS-Website. Wenden Sie sich wie immer an Ihren Steuerberater, um Ihre spezielle steuerliche Situation zu besprechen.