Was ist eine Pachtverbesserung?

Was ist eine Pachtverbesserung?

Der Begriff Mieterausbau bezieht sich auf alle Änderungen, die vorgenommen werden, um eine Miete anzupassen Eigentum um die besonderen Bedürfnisse eines bestimmten Mieters zu befriedigen. Diese Änderungen und Umbauten können Malerarbeiten, das Anbringen von Trennwänden, das Ändern des Bodenbelags oder das Anbringen von kundenspezifischen Beleuchtungskörpern umfassen. Verbesserungen können von der Vermieter oder der Mieter und kann vom Mieter bezahlt werden. Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten zwischen fünf und zehn Jahren liegt, Internal Revenue Code (IRC) verlangt, dass die Abschreibung für solche Verbesserungen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes erfolgt.

Wie eine Pachtverbesserung funktioniert

Mieterausbauten werden gemeinhin als Mieterausbauten oder Ausbauten bezeichnet. Diese Änderungen werden in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien und kann für einen bestehenden oder neuen Mieter bereitgestellt werden. Die vorgenommenen Änderungen sind auf die spezifischen Bedürfnisse eines Mieters zugeschnitten und machen die Fläche für ihn attraktiver und attraktiver.

Es gibt bestimmte Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit Änderungen als Mietereinbauten gelten. Die Innenausstattung muss an die spezifischen Bedürfnisse der angepasst werden Mieter, einschließlich einer der folgenden:

• Strukturelle Änderungen
• Neuer Trockenbau und Bodenbelag
• Updates zu Beleuchtung, Elektrik, Technik
• Anbau von Räumen, Kabinen, Trennwänden
• Regale und Arbeitsplatten

Nicht alle Änderungen gelten als Mietereinbauten. Änderungen, die für einen Mieter vorgenommen wurden, gelten nicht für andere Mieter, einschließlich deren Nachbarn. Außengebäude Renovierungen, wie Landschaftsbau, Parkplatzreparaturen oder Dacheindeckungen, kommen ebenfalls nicht in Frage. Auch Innenumbauten wie Modernisierungen am Aufzug eines Gebäudes oder an HLK-Systemen gelten nicht als Mieterausbau. Das liegt daran, dass sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.

Sobald die mieten endet, gehören die Nachbesserungen grundsätzlich dem Vermieter, sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt. Wenn der Mieter sie mitnehmen kann, hat er sie ohne Beschädigung des Eigentums zu entfernen.

Arten von Erbbaurechtsverbesserungen

Mieterverbesserungsbeihilfe

Diese Art der Mietwohnungsverbesserung gibt dem Mieter die Befugnis, das Projekt zu überwachen, und entlastet den Vermieter, insbesondere wenn der Prozess zeitaufwändig ist. Der Vermieter trifft in der Regel im Mietvertrag Rückstellungen, die das Budget der Mieterzulagenverbesserung abdecken. Dies wird normalerweise als a. aufgeführt Pauschalbetrag oder pro Quadratmeter. Vermieter können entweder direkt an das Renovierungs-/Bauunternehmen zahlen oder erstatten der Mieter direkt. Bei Überschreitung des Projektbudgets übernimmt der Mieter den Restbetrag.

Mietrabatt

Der Vermieter kann dem Mieter anbieten Miete Rabatte für Mieterausbauten. Wenn diese Option im Mietvertrag enthalten ist, kann der Mieter eine Art Mietminderung erhalten, beispielsweise einen kostenlosen Monat oder eine reduzierte Miete für bestimmte Zeiträume pro Jahr. Dadurch kann der Mieter Raumänderungen sparen. Wie beim TIA überwacht der Mieter das Projekt und kontrolliert die Mietverbesserungen. Der Mieter haftet auch, wenn die Kosten das Budget überschreiten.

Gebäudestandardzulage

Diese Option wird auch als Ausbau bezeichnet. In diesem Fall präsentiert der Vermieter dem Mieter ein Verbesserungspaket oder andere Optionen. Der Vermieter ist in der Regel derjenige, der das Projekt verwaltet, sodass der Mieter mehr Zeit für sein Geschäft hat. In den meisten Fällen werden die Mieter möglicherweise nicht mit den Änderungen fertig, die sie ihnen tatsächlich helfen möchten Geschäft wachsen. Wenn sie sich dazu entschließen, die Änderungen zu ergänzen, müssen sie die zusätzlichen Kosten tragen.

Schlüssel drehen

Diese Art der Mieterausbau wird in der Regel zu Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen. In den meisten Fällen werden Kostenvoranschläge und -pläne vom Mieter vorgelegt, während der Vermieter alle Arbeiten überwacht und bezahlt.

Regeln für Mieterverbesserungen

Im Dezember 2015 verabschiedete der US-Kongress die Schutz der Amerikaner vor Steuererhöhungen (PATH) Act, der viele Steuervorschriften im Zusammenhang mit Abschreibungen, einschließlich Mietereinbauten, geändert und erweitert hat. Der Gesetzentwurf sah eine dauerhafte Steuerersparnis vor, die eine lineare Kostendeckung von 15 Jahren für qualifizierte Mietereinbauten ermöglichte. Nach diesen Richtlinien:

• Vermieter und Mieter durften nicht verwandt sein
• Verbesserungen kamen nur in Frage, wenn sie im Inneren des Gebäudes vorgenommen wurden und nur dieser Mieter den Raum bewohnte
• Nach drei Jahren nach Inbetriebnahme des Gebäudes mussten die Mieterausbauten abgeschlossen sein

Das Vorbeigehen der Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze 2017 hat sich die Art und Weise geändert, wie Vermieter und Mieter Abzüge bei Mieterausbauten geltend machen können. Das neue Gesetz hat einige der Anforderungen geändert. Im Inneren des Gebäudes müssen noch Verbesserungen vorgenommen werden, das heißt Erweiterungen von Gebäuden, Aufzüge und Rolltreppen, Dächer, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitssysteme sowie HLK-Systeme immer noch nicht qualifizieren.

Die qualifizierte Verbesserungsimmobilie erfordert nicht mehr, dass beide Parteien (Vermieter und Mieter) unabhängig sind. Es beseitigte auch die Drei-Jahres-Anforderung, die besagt, dass alle Verbesserungen "nach dem Datum der ersten Inbetriebnahme der Immobilie" vorgenommen werden können, so die Internal Revenue Service (IRS).

Das Gesetz über Hilfe, Hilfe und wirtschaftliche Sicherheit (CARES) im Zusammenhang mit dem Coronavirus hat bei der Verabschiedung im Jahr 2020 einige Anpassungen an der qualifizierten Verbesserungseigenschaft (QIP) vorgenommen. Das Gesetz sah eine 15-jährige Wiederherstellungsfrist für QIP vor und erlaubte den Antragstellern, eine Abschreibung im ersten Jahr für jede QIP zu beantragen.

Bilanzierung von Mieterausbauten

Das IRS erlaubt nicht Abzüge für Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, sind sie anfällig für Abschreibungen. Das IRS ermöglicht Abschreibungen Abzüge, sofern diese Bedingungen erfüllt sind. Wer die Arbeiten verrichtet, darf den Abschreibungsabzug vornehmen, egal ob Vermieter oder Mieter. Das neue Steuergesetz erhöhte den zulässigen Höchstbetrag von 500.000 US-Dollar auf 1 Million US-Dollar.

Bilanzierungsexperten schlagen vor, vorgenommene Verbesserungen, die im gleichen Zeitraum unter der Kapitalisierungsgrenze des Unternehmens liegen, zu verrechnen. Wenn sie diesen Betrag überschreiten, sollte die Summe betragen groß geschrieben und amortisiert über die Laufzeit des Mietverhältnisses oder über die kürzere Nutzungsdauer der Verbesserungen.

Mieterausbau vs. Gebäudeverbesserung

Während es sich tatsächlich um Gebäudeverbesserungen handeln kann, unterscheiden sich Mietereinbauten deutlich. Denn sie wirken sich wirklich nur auf die Fläche eines bestimmten Mieters aus. Gebäudeverbesserungen hingegen kommen allen Anwesenden zugute und verändern in der Regel die Gesamtstruktur des Gebäudes selbst.

Beispiele für Gebäudeverbesserungen sind das Aufstellen eines neuen Dachs, das Pflastern einer Einfahrt und/oder eines Parkplatzes, das Hinzufügen einer Parkplatz, Renovierung der Lobby, Einbau eines neuen oder Reparatur eines bestehenden Aufzugs und Aktualisierung des HLK-Systems. Gebäudeverbesserungen tragen somit dazu bei, die Gesamtlebensdauer der Struktur zu verlängern.

Beispiele für eine Pachtverbesserung

Vermieter können für Mieterausbauten bezahlen, um Mieter zu ermutigen, Räume für längere Zeiträume zu mieten, insbesondere in den Einzelhandelsindustrie. Zum Beispiel mietet ein Geschäftsinhaber ein Gebäude für seinen Discgolf-Shop. Der Vermieter kann die Mietfläche um vier Wände erweitern, um eingebaute Displays und Lagerflächen für die Discs zu schaffen. Diese Änderungen gelten als Mietereinbauten.

Nehmen wir ein weiteres Beispiel aus dem Einzelhandel. Der Eigentümer von Store A beschließt, die Fläche über Unternehmen B zu mieten. Der Laden hat nur vier Wände und keine weiteren Annehmlichkeiten. Durch den Mietvertrag Verhandlung, Firma B – der Vermieter – erklärt sich bereit, Regale, einen Serviceschalter für Kassen und eine Vitrine mit spezieller Beleuchtung zu installieren, bevor Store A seine Türen öffnet.

Häufig gestellte Fragen zu Mietvertragsverbesserungen

Was sind Beispiele für Verbesserungen im Erbbaurecht?

Ein Mieterausbau ist alles, was einem bestimmten Mieter zugute kommt, normalerweise in einer Gewerbeimmobilie. Dazu gehören das Streichen, das Hinzufügen neuer Wände, das Aufstellen von Ausstellungsregalen, das Ändern von Bodenbelägen und Beleuchtung sowie das Hinzufügen von Büros, Wänden und Trennwänden.

Wer zahlt für Mieterausbauten?

Vermieter budgetieren und bezahlen für Verbesserungen, indem sie eine Mieterverbesserungszulage oder durch Mietnachlässe anbieten. Sie können auch bezahlen, indem sie dem Mieter ein Änderungspaket anbieten, aus dem sie wählen können. Der Mieter trägt in der Regel alle Mehrkosten, die das Budget überschreiten.

Sind Mieterausbauten steuerlich absetzbar?

Mietereinbauten können nicht abgezogen werden. Der IRS erlaubt jedoch den Gebäudeeigentümern, ihre Abschreibungen zu berücksichtigen, da alle vorgenommenen Verbesserungen als Teil des Gebäudes betrachtet werden.