ARM-Definition nur für Interesse
Was ist ein Interest-Only-ARM?
Eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) ist eine Art von Hypothekendarlehen bei denen der Kreditnehmer nur zur Zahlung verpflichtet ist Interesse monatlich für einen bestimmten Zeitraum geschuldet. Während der reinen Zinsperiode müssen nur die pro Periode aufgelaufenen Zinsen gezahlt werden, und ein Kreditnehmer muss keinen geschuldeten Kapitalbetrag zurückzahlen. Die Dauer der Zinsbindungsfrist variiert von Hypothek zu Hypothek, kann aber von einigen Monaten bis zu mehreren Jahren dauern.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die Hypothek amortisieren damit die Hypothek bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit abbezahlt ist. Dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen nach Ablauf der anfänglichen reinen Zinsperiode erheblich ansteigen müssen. Nur-Zins-ARMs haben auch variable Zinssätze, was bedeutet, dass sich die monatlich geschuldete Zinszahlung in den Marktbedingungen ändert.
Die zentralen Thesen
- Ein ARM nur mit Zinsen ist eine anpassungsfähige Hypothek, bei der nur Zinszahlungen für die anfängliche Laufzeit des Darlehens fällig sind, im Gegensatz zu Zahlungen, die sowohl Kapital als auch Zinsen umfassen.
- Zinszahlungen können für einen bestimmten Zeitraum, als Option oder über die gesamte Laufzeit des Darlehens mit einer Ballonzahlung am Ende erfolgen.
- Während Hypotheken mit reinen Zinsen anfangs zu niedrigeren Zahlungen führen, bedeuten sie auch, dass Sie kein Eigenkapital aufbauen und die Zahlungen nach Ablauf der reinen Zinsperiode sprunghaft ansteigen.
Verstehen von ARMs, die nur von Interesse sind
Nur verzinsliche Hypotheken mit variablem Zinssatz können riskante Finanzprodukte sein. Kreditnehmer übernehmen nicht nur das Risiko steigender Zinsen, sondern werden auch nach Ablauf der Zinsperiode mit einer hohen Zahlung konfrontiert. Außerdem, weil die Hypothek Rektor der Saldo während der Nur-Zins-Periode nicht reduziert wird, hängt die Rate, mit der das Eigenheimkapital steigt oder sinkt, vollständig von der Erhöhung des Eigenheimpreises ab. Die meisten Kreditnehmer beabsichtigen, einen Nur-Zins-ARM vor Ablauf der Nur-Zins-Periode zu refinanzieren, aber eine Reduzierung des Eigenheimkapitals kann dies erschweren.
In den Jahren nach dem Platzen der 2000er Jahre gerieten nur verzinsliche Hypotheken mit variablem Zinssatz, kurz ARMs, stark in die Kritik Immobilienblase. Da solche Hypotheken während der Zinsperiode verlockend günstig zu bedienen sein können, wurden sie als Möglichkeit für potenzielle Hausbesitzer vermarktet, Häuser zu kaufen, die sie sich nicht leisten konnten. Weil die Immobilienpreise in den frühen 2000er Jahren so schnell anzogen, überzeugten Hypothekengeber viele Hausbesitzer dass sie ein teures Eigenheim mit einem Nur-Zins-ARM kaufen könnten, weil eine kontinuierliche Preissteigerung diese Kreditnehmer in die Lage versetzen würde zu refinanzieren ihr Darlehen vor Ablauf der Nur-Zins-Periode.
Als natürlich der Wert der Eigenheime aufhörte, blieben viele Kreditnehmer mit Hypothekenzahlungen fest, die weit über das hinausgingen, was sie sich leisten konnten. Was noch schlimmer ist, als das Platzen der Immobilienblase die US-Wirtschaft in die Rezession, führte es auch dazu, dass viele Hausbesitzer ihren Arbeitsplatz verloren, was die Rückzahlung noch schwieriger machte.
Hybrid-ARMs
Ein 5/1-Hybrid variabel verzinste Hypothek (5/1 ARM) beginnt mit einer anfänglichen fünfjährigen Zinsbindungsfrist, gefolgt von einem jährlich angepassten Zinssatz. Die „5“ im Begriff bezieht sich auf die Anzahl der Jahre mit einem festen Zinssatz, und die „1“ bezieht sich darauf, wie oft der Zinssatz danach (einmal pro Jahr) angepasst wird. Daher können die monatlichen Zahlungen nach fünf Jahren – manchmal dramatisch – steigen.
Es gibt auch 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs. Diese Darlehen bieten einen einleitenden Festzins für drei, sieben bzw. zehn Jahre, danach werden sie jährlich angepasst. Andere ARM-Strukturen existieren, wie die 5/5 und 5/6 ARM, die ebenfalls eine fünfjährige Einführungsphase aufweisen, gefolgt von einer Tarifanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Insbesondere 15/15 ARMs werden nach 15 Jahren einmal angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens unverändert. Seltener sind 2/28 und 3/27 Waffen.
Beispiel für ARM. nur von Interesse
Nehmen wir an, Sie nehmen eine Hypothek von 100.000 US-Dollar mit variablem Zinssatz zu 5 % auf, mit einem Zinsperiode von 10 Jahren, gefolgt von 20 weiteren Jahren mit Zahlungen von Zinsen und Prinzip. Unter der Annahme, dass die Zinssätze bei 5% bleiben, müssten Sie in den ersten zehn Jahren nur 417 US-Dollar pro Monat an Zinsen zahlen. Wenn die Zinsperiode endet, würde sich der geschuldete Betrag jeden Monat verdoppeln, da Sie dann mit der Tilgung sowie den Zinszahlungen beginnen müssten.
