In Immobilien außerhalb des Staates investieren

Der Kauf und Besitz von Immobilien ist selten einfach oder einfach. Befindet sich die betreffende Immobilie an einem entfernten Standort, vervielfachen sich die Herausforderungen. Dennoch kann eine Investition in Immobilien außerhalb des Bundesstaates attraktiv erscheinen, wenn Sie in einer Gegend leben, in der Immobilien teuer sind. Es könnte auch attraktiv sein, wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, es aber wollen diversifizieren Ihre Investitionen. Vielleicht möchten Sie einfach nur a. besitzen Ferienhaus. Oder Ihre Motive könnten all diese Gründe und mehr kombinieren.

Unabhängig davon sind hier die Punkte, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie ein Angebot unterbreiten.

Gründe für den Kauf

Wenn Sie an einem Ort mit himmelhohen Preisen wie San Francisco oder New York City leben, kommen lokale Immobilieninvestitionen oder sogar lokaler Eigenheimbesitz möglicherweise nicht in Frage. Sie möchten sich Bereiche ansehen, in denen der Markt Grundlagen sind solide, aber die Immobilienkosten sind deutlich niedriger.

Auf der anderen Seite, wenn Sie in einer Gegend mit niedrigen oder fallenden Immobilienpreisen leben, ziehen Sie es vielleicht vor, ein Haus zu mieten und anderswo in Immobilien zu investieren.

ROI ist der Schlüssel

In beiden Fällen können Sie feststellen, dass die Kapitalrendite (ROI) ist woanders besser als zu Hause. Das ist ein wichtiger Grund, warum viele außerhalb der Region kaufen, in der sie leben. Kaufpreis, Anerkennung Preise, Hypothek Ausgaben, Steuern, Wohnungsbestimmungen, Mietmarktbedingungen und weitere Faktoren können in einem anderen Bundesstaat günstiger sein und zum potenziellen ROI einer Immobilie beitragen.

Zu berücksichtigende Herausforderungen

Sie werden nicht die gleichen intimen, täglichen Kenntnisse über einen entfernten Markt haben wie über den Markt, in dem Sie leben. Du hast kein tiefes Verständnis für die besten Nachbarschaften—oder das Schlimmste. Sie müssen sich auf Recherchen, Mundpropaganda, Bauchgefühl und die Meinungen von Fachleuten verlassen, die Sie einstellen.

Das Verständnis der Gesetze und Vorschriften in Bezug auf Eigentum und Grundsteuern in Ihrem Zielgebiet ist eine weitere Herausforderung. Selbst wenn Sie jede Zeile der lokalen Gesetze und Verordnungen lesen, stimmen nicht immer das, was auf dem Papier steht und was in der realen Welt passiert, überein. Sprechen Sie mit Immobilienbesitzern in der Umgebung, um ein echtes Verständnis der lokalen Herausforderungen zu erhalten.

Vernetzung außerhalb des Staates

Damit Ihr Investitionsvorhaben erfolgreich ist, brauchen Sie gute Kontakte in der Umgebung. Damit ist nicht nur ein Immobilienmakler gemeint. Sie benötigen möglicherweise eine Hausverwaltung, ein Wartungsarbeiter und ein Auftragnehmer in Kürze.

Das Erfolgsgeheimnis vieler ausländischer Investoren besteht darin, einen exzellenten Immobilienverwaltung Unternehmen. Es wird ihre Aufgabe sein, es zu füllen Stellenangebote, Miete einziehen, Reparaturen durchführen und Notfälle abwickeln.

Wenn Sie in der Gegend leben, können Sie sich dafür entscheiden die Immobilie selbst verwalten. Wenn Sie weit weg wohnen, ist eine professionelle Immobilienverwaltung ein zusätzlicher Aufwand, den Sie einfach aufbringen müssen, um Ihre Investition abzusichern.

Der erfahrene Bauunternehmer und Immobilienverwalter Rusty Meador bemerkt: "Egal wie gut ein Immobilienangebot Sie auch finden, es ist nur so gut wie seine Fähigkeit, gut verwaltet zu werden."

Die Komplikationen

Auch wenn eine Hausverwaltung auf Ihrer Gehaltsliste steht, müssen Sie Ihre Immobilie gelegentlich besuchen, um sicherzustellen, dass das, was Manager und Mieter Ihnen sagen, der Realität entspricht. Dies ist ein zusätzlicher Zeit- und Geldaufwand, der berücksichtigt werden muss.

Außerdem werden Sie beim Kauf einer Mietwohnung, insbesondere einer Mietwohnung außerhalb des Bundesstaates, wahrscheinlich auf höhere Hauseigentümerversicherung Preise, höher Hypothekenzinsen Preise und höher Anzahlung Bedarf. Kreditgeber halten Mieten für riskanter als Hypotheken für Eigennutzer.

Sie werden auch Ihre Steuersituation verkomplizieren, indem Sie Mieteigentum besitzen und Einkommen in mehr als einem Staat erzielen. Möglicherweise müssen Sie einen Einkommenssteuer professionell, um Sie in der Gunst der Steuerbehörden zu halten.

Wie weit ist es zu gehen

Nach Berücksichtigung all dieser Faktoren können Sie feststellen, dass es sich um einen Eigennutzer oder einen Kauf handelt als Finanzinvestition gehaltene Immobilie Nähe zu Hause ist eine viel einfachere und kostengünstigere Lösung.

Denken Sie darüber nach. Sogar San Francisco und New York City sind innerhalb weniger Stunden von weniger teuren Immobilien entfernt, und selbst Orte, an denen die Preise niedrig sind, haben solide Viertel in der Nähe.

Bevor Sie außerhalb des Staates kaufen

Wenn Sie immer noch beabsichtigen, im Ausland zu kaufen, sollten Sie diese zusätzlichen Warnungen beachten. Kaufen Sie nicht ungesehen. Online-Informationen zu einer Immobilie können veraltet oder unvollständig sein. Ein lokaler Immobilienmakler oder Immobilienbesitzer könnte lügen, um einen Verkauf abzuschließen.

Wenn Sie unwissentlich Eigentümer eines störenden Eigentums werden, das gegen Gesundheits- und Sicherheitsgesetze verstößt, können Sie Codeverstößen ausgesetzt sein, deren Behebung zeitaufwändig und teuer ist. Wenn eine Immobilie lange genug leer stand, kann es zu Wartungsproblemen kommen, die nur mit einem Bulldozer gelöst werden können, und Sie könnten mit den Abrissrechnungen rechnen.

Holen Sie sich eine Inspektion

Stellen Sie sicher, dass Sie die Immobilie persönlich sehen und beauftragen Sie einen Fachmann, um eine Inspektion durchzuführen.

Die Suche nach hochwertigen Mietern ist besonders wichtig für abwesende Vermieter. Sie werden nicht da sein, um das Verhalten Ihrer Mieter oder den Umgang mit der Immobilie genau zu beobachten oder sie zur Zahlung zu zwingen, wenn die Miete hoch ist überfällig. Neben der Beauftragung einer erstklassigen Immobilienverwaltungsgesellschaft möchten Sie Mieter haben, die Ihnen oder Ihrer Verwaltungsgesellschaft keine Kopfschmerzen bereiten.

Vorabgenehmigung erhalten

Nehmen Sie sich während Ihres Besuchs Zeit für ein Treffen mit verschiedene Kreditgeber und recherchieren Sie die verschiedenen Hypothekenarten und Zinssätze, die vor Ort verfügbar sind. Am besten besorgen vorgeprüft für eine Hypothek, da dies die Zeit bis zum Abschluss des Geschäfts verkürzt, sobald Sie Ihr Traumhaus außerhalb des Staates gefunden haben.

Schließlich, wenn Sie noch nie eine Immobilie besessen haben, ist der Kauf Ihrer ersten Immobilie außerhalb des Staates besonders riskant. Egal wie viele Bücher Sie über Immobilieneigentum lesen, es gibt keinen Ersatz für Erfahrung.

So funktioniert es

Wenn Sie außerhalb des Bundesstaates kaufen möchten, sollten Sie in Betracht ziehen, in einer Gegend zu kaufen, mit der Sie vertraut sind, vielleicht in Ihrer Universitätsstadt oder Ihrer Heimatstadt. Es ist hilfreich, etwas über die Gegend zu wissen.

Als Bonus, wenn Sie in einer Gegend kaufen, die Sie ohnehin besuchen, kann Ihre Freizeitreise zumindest teilweise werden steuerlich absetzbar, da Sie diesen Reisen eine geschäftliche Komponente hinzufügen, um Ihre Eigentum.

Verhaltensregeln

Kaufen Sie in einem Gebiet mit einigen Ähnlichkeiten mit Ihrem Wohngebiet, z. B. Klima, Demografie oder Immobilienalter, damit Sie eine Vorstellung davon haben, womit Sie es zu tun haben. Wenn Sie Ihr ganzes Leben in einem Vorort von Kalifornien in den 1960er Jahren gelebt haben, kaufen Sie kein Victorian in Boston.

Kaufen Sie keine Hochrisikoimmobilie. Kaufen Sie in einer Wohngegend, die hauptsächlich von Eigentümern bewohnt wird, um Mieter anzuziehen, die ein geringeres wirtschaftliches Risiko darstellen, sagt Ryan L. Hinricher, einem Gründungspartner der Investmenthaus-Verkaufsgesellschaft Investor Nation. Eine hochwertige Immobilie wird in der Regel weniger Wartung und Instandhaltung erfordern, stellt er fest. "Außerdem sind diese Objekte schneller vermietet, da sie in der Regel über moderne Grundrisse und eine ausreichende Anzahl von Schlafzimmern und Bädern verfügen."

Schließlich ist es, wie bereits erwähnt, entscheidend, ein großes Netzwerk von Fachleuten aufzubauen, die Ihnen helfen und Ihre Immobilie gelegentlich selbst besuchen.

Außerstaatliche Alternativen

Es gibt andere Möglichkeiten, anderswo in Immobilien zu investieren. Eine Option ist a Immobilienfonds (REIT) oder ein REIT Exchange Traded Fund (ETF). Dies ist vergleichbar mit der Investition in eine Aktie und Sie können einen REIT mit a. wählen Risiko-/Ertragsprofil das passt zu dem was du suchst.

So wie ein Aktienbesitzer keine Entscheidungen über die Führung des Unternehmens treffen muss, werden Sie beim Besitz von Aktien eines REITs keine der Kopfschmerzen haben, die mit dem tatsächlichen Besitz von Immobilien verbunden sind.