Wie die Einfamilienhauszonierung zur Rassenungleichheit beiträgt

Was ist Einfamilien-Zoning?

Einfamilienhaus Zoneneinteilung ist eine Art der rechtlichen Klassifizierung, die die Art von Wohnhäusern, die auf einem Grundstück gebaut werden dürfen, einschränkt. Unter diesen Einschränkungen dürfen nur Einfamilienhäuser gebaut werden, was Mehrfamilienhäuser verbietet Wohnhäuser, wie Maisonetten oder Eigentumswohnungen, die in dichter bebauten Bereiche.

Die Einfamilien-Zonierung entstand im 20. Jahrhundert. Gelehrte haben argumentiert, dass es – zusammen mit rassistisch einschränkende Klauseln und Redlining—war von zentraler Bedeutung für die Zementierung Segregation in vielen amerikanischen Städten. Da der Großteil des Vermögens der amerikanischen Haushalte mit dem Wohnen zusammenhängt – Schätzungen zufolge bis zu zwei Drittel – ist dies auch wichtig, um die wachsenden rassische Wohlstandslücke.

Eine Geschichte der Einfamilienhaus-Zonierung

Die Bebauung von Einfamilienhäusern begann als städtebauliche Maßnahme und Praxis der Landentwickler. Von Anfang an war es rassistisch ausgrenzend – ein Aspekt, der im Laufe der Zeit deutlicher wurde.

Es begann 1916

Zoning – lokale Gesetze, die die Art und Weise einschränken, wie Eigentum entwickelt und genutzt wird – wurde in den USA eingeführt Städte um 1916 (obwohl es in Los Angeles Beispiele für Regeln im Zonierungsstil gibt, die einige älter als dies sind Jahre). Das war das Jahr, in dem mehrere amerikanische Städte Zonierungsverordnungen erließen, darunter New York City, die sich für die Verabschiedung umfangreicher kommunaler Gesetze entschieden hat und damit die erste ist, die dies getan hat Wilhelm A. Fischels Buch Zonenregeln! Die Ökonomie der Landnutzungsverordnung. Die Verbreitung von Billig-Güterzügen und Jitney-Bussen in den 1910er Jahren hatte laut Fischel den Weg für die schnelle Verabschiedung von Zonengesetzen geebnet, die folgen würden.

Fischel sieht in der Zonierung eine aktive Kraft bei der Gestaltung amerikanischer Städte. Im Gegensatz zu einigen populären Analysen der Zonierungspraktiken argumentiert Fischel auch, dass die Zonierung im Allgemeinen ein „bottom-up“ ist Institution." In dieser Erzählung verbreitete sich die Zoneneinteilung nicht von fortschrittlichen zentralen Planern, sondern von der vom Volk gewählten Regierung Beamte. In vielen Berichten über die Zonierung von Einfamilienhäusern war die Landentwicklung in Kalifornien im frühen 20. Jahrhundert einer der Haupttreiber.

Die kalifornische Verbindung

In Kalifornien, Mason-McDuffie Co., angeführt von Naturschützer Duncan McDuffie, der eine zentrale Rolle bei der Entwicklung des California State Parks-Systems und der ein Punkt Präsident des Sierra Club – spielte eine zentrale Rolle bei der Einführung von Rassentrennungsregeln und der Nutzung von Einfamilienhäusern in East Berkeley in besonders. Die Sprache in den Verträgen der von ihr errichteten Nachbarschaften spezifizierte rassistisch ausschließende Verträge, die Schwarze und Asiaten daran hinderten, sich niederzulassen. Obwohl zu diesem Zeitpunkt rassistisch restriktive Bündnisse üblich waren, wird McDuffies Arbeit normalerweise als Katalysator für die Verbreitung von Einfamilienhäusern genannt.

Im Jahr 1916 genehmigte der Stadtrat von Berkeley, hauptsächlich dank McDuffies Lobbyarbeit, einige Monate vor den New Yorker Regeln eine Zonenordnung. Es basierte, wie Marc A. Weiss hat über eine ähnliche Verordnung in Los Angeles und Gerichtsentscheidungen geschrieben, die sie bestätigten. Die Berkeley-Verordnung sei jedoch bemerkenswert, schreibt Weiss, weil sie zwischen Einfamilien- und anderen Wohnzwecken unterschied.

Laut Maya Tulip Lorey wollte McDuffies Unternehmen in Berkeley „private Residenzparks“ bauen, die eine klare Unterscheidung zwischen den sicheren, stetig wachsenden Immobilieninvestitionen in ihren Gemeinden und dem harten, unberechenbaren, unerwünschten Städte. Ein Teil der Verpackung, die diese so attraktiv machte, waren die Preispunkte dieser Immobilien, Klauseln, die den Bau von Mehrfamilienhäusern untersagten auf dem Land und Klauseln, die den Betrieb von Unternehmen innerhalb dieser Gemeinschaften verbieten, die speziell auf Asiaten und Schwarze ausgerichtet waren Gemeinden.

Rassengleichheit garantieren

Rassengleichheit, die wohlhabende weiße Käufer anzog, war ein wichtiger Teil der stabilen, stetigen Entwicklung, die McDuffie für die Nachbarschaften seines Unternehmens vorstellte. Schließlich setzte sich McDuffie bei der lokalen Regierung für Änderungen der Landnutzungsregeln in Berkeley ein seine Gemeindeentwicklungsprojekte gegen mögliche demografische Veränderungen in der Umgebung absichern Projekte.

Obwohl anfangs verborgen, war die rassische Komponente wichtig. „Während die in der Broschüre von Claremont Park erwähnten Tat- und Bundesbeschränkungen in Euphemismen gehüllt sind, Die Mason-McDuffie Company stellt in ihren Rechtsverträgen klar, dass nur kaukasische Käufer mit höherem Einkommen willkommen sind “, Lorey schreibt.

Es dauerte nicht lange, bis es transparent wurde. Bis 1929, sagt Lorey, sah der übliche Vertrag von Mason-McDuffie Co. vor, dass niemand auf dem Grundstück leben durfte, der war nicht von "reinem kaukasischen Blut". Diese Art von unablässig rassistischem Bund war damals üblich und anscheinend unauffällig. Lorey zeigt, dass der Bund 1935 neben neutralen Fakten wie Steuern und Umgebung in Werbematerialien aufgeführt wurde.

Wachstumskontrollen

Später, mit der Entwicklung des Autobahnsystems und der Inflation der Eigenheimwerte, „Wachstumskontrollen“ wurden als Instrumente, die lokale Gemeinschaften mit Zonierung als Anreize nutzten, weit verbreitet, um das Wachstum der Nachfrage zu verlangsamen Bereiche. Der Großteil der seit 1970 erlassenen Landnutzungsverordnungen, so Fischel, sei auf Landes- und Bundesinitiativen zurückgegangen. Diese waren eher restriktiv als weniger, und sie haben selten versucht, die Wünsche der Anwohner zu überstimmen.

Wie die Einfamilienhauszonierung zur Rassenungleichheit beiträgt

Eine UCLA-Studie aus dem Jahr 2015, bei der Daten aus den 95 größten amerikanischen Städten verwendet wurden, ergab, dass Politiken, die die Landnutzung einschränken, korreliert mit einem höheren Maß an „Einkommenssegregation“ als solche, die dies nicht tun, wodurch oft reiche Enklaven entstehen, die zu großstädtischen Probleme. Weitere Studien, darunter eine fünfteilige Serie von der University of California, Berkeley’s Othering und Zugehörigkeit des Instituts haben den Zusammenhang zwischen den Stufen der Segregation und der restriktiven Zoneneinteilung bestätigt Gesetze.

Die Berkeley-Studie, bei der die Rassentrennung in der Bucht von San Francisco mit einem feinzahnigen Kamm behandelt wurde Area, berichtete auch, dass sieben von neun Landkreisen in der Region im Jahr 2010 stärker segregiert waren als in 1980. Darüber hinaus wird prognostiziert, dass das Ausmaß der rassischen Wohnsegregation in den nächsten zehn Jahren zunehmen wird, sofern nicht anders behandelt.

Die Ermittlungen in Berkeley ergaben eine zunehmende Segregation von Latinx und Asiaten und anhaltende Menge an Schwarzer Segregation, obwohl die Gesamtmenge an Schwarz zurückgegangen war Trennung. Andere Landnutzungsbeschränkungen, wie beispielsweise Zonen mit geringer Dichte, wurden auch mit kleineren Latinx- und Schwarzen Populationen in Verbindung gebracht.

Kritiker von Gesetzen zur Bebauung von Einfamilienhäusern kategorisieren die negativen Auswirkungen dieser Vorschriften sowohl in Bezug auf Umwelt- als auch auf soziale Gerechtigkeit. Sie argumentieren, dass es der Umwelt geschadet hat, weil es zu einer Zersiedelung von Vorstädten und Städten geführt hat großflächig zu bauen, weil sie sich nicht konzentrierter entwickeln konnten Benehmen. Dies wiederum hat zu einer erhöhten Abhängigkeit von Autos geführt, was zur Umweltverschmutzung beiträgt und längere Pendelwege verursacht.

Im Bereich der sozialen Gerechtigkeit sagen Kritiker, dass diese Praxis das Wohnungsangebot eingeschränkt und die Inklusion behindert hat. In Kombination mit anderen Praktiken – einschließlich restriktiver Vereinbarungen und Redlining – hat die Einfamilien-Zonierung Minderheiten aus wohlhabenden Vierteln ausgeschlossen. Der kumulative Effekt war, dass Minderheiten vom Zugang zu Reichtum ausgeschlossen wurden, da, wie oben erwähnt, so viel wie zwei Drittel des Vermögens des amerikanischen Haushalts hängen mit dem Wohnen zusammen.

Vorschläge zur Beseitigung der Ungleichheit aus der Einfamilienhauszonung

Bei der Bewertung der Rassentrennung in der San Francisco Bay Area hat das UC Berkeley Othering and Belonging Institute vorgeschlagen, dass die Das Ziel der Politik zur rassischen Integration ist zweierlei: Integration dort zu erhalten, wo sie bereits besteht, und Anreize für sie zu schaffen, wo sie besteht nicht. Um diese beiden Ziele zu erreichen, müssen restriktive Landnutzungspolitiken rückgängig gemacht werden, insbesondere die Bebauung von Einfamilienhäusern, „ein direktes Hindernis für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum“ und andere integrationspolitische Maßnahmen, so die lernen. Zahlreiche andere Papiere haben vorgeschlagen, dass Maßnahmen ergriffen werden sollten, die restriktive Landnutzungspolitiken aufheben, um Mehrfamilienhäuser zu bauen.

Ein Artikel aus dem Jahr 2019 Zeitschrift der American Planning Association behauptet, dass die Argumente für die Beibehaltung ausschließender Gesetze schwach sind, teilweise weil sie sich auf die Gemeinschaft stützen Präferenzen und Ästhetik, die den Rassismus und Klassizismus zu ignorieren scheinen, der diese Viertel in den ersten Jahren begründete Platz.

Der Einsatz der „inklusiven Zoneneinteilung“, eines Regulierungsinstruments, das von Entwicklern verlangt, Subventionen zu einem niedrigeren Betrag als dem Marktpreis zu gewähren, hat zu gemischten Ergebnissen geführt. Eine Studie der George Mason University aus dem Jahr 2021 ergab beispielsweise, dass diese Art der Zoneneinteilung die Marktpreispreise in den USA in die Höhe trieb Baltimore-Washington-Korridor, wenn es vorgeschrieben ist, und dass optionale Versionen des Programms als Instrument zur Erstellung tendenziell nicht erfolgreich waren bezahlbaren Wohnraum. Eine Studie aus dem Jahr 2009 ergab hingegen, dass die inklusive Zonierung eine „geringfügig signifikante“ Erhöhung“ der Mehrfamilienhauspreise, obwohl die Preise für Einfamilienhäuser dadurch nicht gesunken sind Gehäuse.

Gesetzliche Rechtsmittel

In den letzten Jahren haben mehrere Städte und Bundesstaaten Gesetze erlassen, die die Praxis der Einfamilien-Zonierung beenden würden. Minneapolis zum Beispiel hat 2019 dafür gestimmt, Multiplexe an Orten in der Stadt zuzulassen, an denen sie nach den Gesetzen zur Bebauung von Einfamilienhäusern verboten waren. Der Gesetzgeber von Oregon hat 2019 einen Gesetzentwurf verabschiedet, der es Eigentümern erlaubt, auf Wohngrundstücken Nicht-Einfamilienhäuser zu bauen.

Die Immobilienkrise in Kalifornien, einem Bundesstaat, dessen Städte einige der höchsten Immobilienpreise des Landes aufweisen, hat die Praxis einer gesetzgeberischen Prüfung unterzogen. Im Jahr 2021 verabschiedete der kalifornische Senat zwei Gesetzentwürfe, die die Zonierungsregeln für Einfamilienhäuser im gesamten Bundesstaat rückgängig machen würden: SB-9 und SB-10.

Häufig gestellte Fragen