FHA-Cash-Out-Refinanzierung: Wer ist berechtigt?

Sie lieben Ihr Zuhause, aber Sie haben die Popcorndecken satt und möchten sie ersetzen. Oder vielleicht ist Ihr Kind gerade in seiner Traumschule angekommen und Sie möchten beim Nachhilfeunterricht helfen. Wie auch immer, Ihr Zuhause kann eine nützliche Ressource sein, wenn Sie viel Geld benötigen. Wenn der Wert Ihres Eigenheims höher ist als Ihr Hypothekensaldo, können Sie damit ein FHA-Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung aufnehmen.

So funktionieren FHA-Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen

Wenn Sie ein Eigenheim besitzen und darin Eigenkapital angesammelt haben, was bedeutet, dass die Immobilie mehr wert ist, als Sie dem schulden Hypothek– Sie können ein FHA-Cash-out-Refinanzierungsdarlehen verwenden, um dieses Eigenkapital zu nutzen.

In einem Cash-out-Refinanzierung, Sie nehmen eine neue Hypothek für mehr auf, als Sie von Ihrer aktuellen Hypothek schulden (die dann abbezahlt wird), und der Kreditgeber gibt Ihnen die Differenz als Pauschalbetrag. Das Geld kann nach Belieben verwendet werden; es gibt keine Einschränkungen bei der Verwendung.

FHA Cash-out Refinanzierungsdarlehen sind durch die Bundeswohnungsverwaltung. Aufgrund dieser staatlichen Unterstützung haben Sie möglicherweise Anspruch auf niedrigere Zinssätze als bei anderen Hypothekenrefinanzierungsoptionen, und Sie können sich auch dann qualifizieren, wenn Sie nicht über einen nicht perfekten Kredit verfügen.

Wer hat Anspruch auf ein FHA-Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen?

Wenn Sie daran interessiert sind, Ihre Hypothek zu refinanzieren, können Sie ein FHA-Auszahlungsrefinanzierungsdarlehen verwenden, auch wenn Ihr aktuelles Wohnungsbaudarlehen keine FHA-Hypothek ist.

Es gibt jedoch einige Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für einen Kredit zu qualifizieren:

• Art des Hauses. FHA-Cash-out-Refinanzierungsdarlehen können nur für selbstgenutzte Hauptwohnungen verwendet werden. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und Ferienhäuser sind nicht förderfähig.
• Zeit im Haus. Sie müssen die Wohnung seit mindestens 12 Monaten besessen und bewohnt haben.
• Zahlungshistorie. In den letzten 12 Monaten müssen alle Hypothekenzahlungen innerhalb der Fälligkeitsmonate geleistet worden sein.
• Beleihungsquote (LTV). Das Maximum LTV für ein FHA-Cash-out-Refinanzierungsdarlehen beträgt 80%. Das bedeutet, dass der Betrag, den Sie für Ihre bestehende Hypothek schulden, 80% des aktuellen Wertes des Eigenheims nicht überschreiten darf. Wenn Ihr Haus beispielsweise 200.000 US-Dollar wert ist und Sie 170.000 US-Dollar (ein LTV-Verhältnis von 85 %) schulden, haben Sie keinen Anspruch auf die Refinanzierungsoption.
• Kreditwürdigkeit. Das Minimum Kreditwürdigkeit Sie benötigen für ein FHA-Darlehen 500. Einige von der FHA zugelassene Kreditgeber haben jedoch höhere Anforderungen an die Punktzahl. Grundsätzlich können Sie sich für niedrigere Zinsen qualifizieren, wenn Sie über eine gute bis sehr gute Bonität verfügen, d. h. einen Score zwischen 670 und 850.

Wie viel Geld können Sie mit einem FHA-Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen erhalten?

Wie bereits erwähnt, dürfen Sie nicht mehr als 80% des Wertes Ihres Eigenheims schulden, um sich für ein Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung bei einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber zu qualifizieren. Sie müssen auch nach der Refinanzierung 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus halten. Das begrenzt, wie viel von Ihrem Eigenkapital Sie „auszahlen lassen“ können.

Um abzuschätzen, wie viel Geld Sie bekommen können, müssen Sie zunächst den aktuellen Wert Ihres Hauses ermitteln. Sie können sich ansehen, wofür ähnliche Häuser in Ihrer Nähe in letzter Zeit verkauft wurden, einen lokalen Immobilienmakler um eine Schätzung bitten oder einen professionellen Gutachter für eine genauere Schätzung beauftragen. Wie viel Eigenkapital Sie noch haben, können Sie anhand Ihres Hypothekenauszugs oder der Hypotheken-Amortisationstabelle ermitteln.

Angenommen, Ihr Eigenheim hat derzeit einen Wert von 250.000 USD und Sie schulden 150.000 USD für Ihre Hypothek. Durch eine Cash-out-Refinanzierung könnten Sie sich bis zu 200.000 US-Dollar leihen – 80 % des aktuellen Wertes Ihres Hauses – danach hätten Sie bei Bedarf noch 20 % Eigenkapital im Haus.

Die neue Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar zahlt die verbleibenden 150.000 US-Dollar der alten Hypothek ab, sodass Sie 50.000 US-Dollar in bar verbleiben. Wie bei anderen Hypotheken haben FHA-Darlehen Abschlusskosten, die die Menge an Geld reduzieren, die Sie ihnen abnehmen. Wenn Ihre Kosten beispielsweise dem Median für FHA-Darlehen (6.868 USD) entsprechen, bleiben Ihnen 43.132 USD.

Vor- und Nachteile von FHA-Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen

Bevor Sie ein FHA-Cash-out-Refinanzierungsdarlehen beantragen, sollten Sie die potenziellen Vorteile und Risiken im Vergleich zu anderen Kreditaufnahmen sorgfältig abwägen.

Vorteile

• Niedrige Zinsen. FHA-Darlehen haben im Allgemeinen sehr niedrige Zinssätze – oft unter 4 %. Im Vergleich zu anderen Schuldenformen, wie z persönliche Darlehen oder Kreditkarten, das macht sie zu einer relativ kostengünstigen Möglichkeit, Geld zu leihen.
• Niedrige Kredit-Score-Minimum. FHA-Darlehen haben in der Regel ein niedrigeres Kredit-Score-Minimum als viele andere Kreditformen. Bereits ab einer Punktzahl von 500 können Sie sich für einen Kredit qualifizieren.
• Höhere Kreditsummen. Da Sie Kredite gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen, können Sie mit einer Auszahlungsrefinanzierung mehr Geld erhalten, als Sie möglicherweise durch ein Privatdarlehen erhalten könnten oder Kreditlinie.

Nachteile

• Erhöhte Schulden. Mit einem Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung nehmen Sie eine Hypothek für mehr auf, als Sie derzeit schulden. Das bedeutet höhere monatliche Zahlungen und ein größeres Risiko, mit diesen in Rückstand zu geraten, wenn Sie Ihren Job verlieren oder in andere finanzielle Schwierigkeiten geraten.
• Ihr Zuhause ist in Gefahr. Wie bei anderen Hypothekenarten dient Ihr Haus als Sicherheit für das neue Darlehen, und der Kreditgeber kann ausschließen darauf, wenn Sie standardmäßig. Mit anderen, unbesicherte Kredite, wie ein Privatkredit oder eine Kreditkarte, dient Ihr Haus nicht als Sicherheit und ist nicht in gleicher Weise gefährdet.
• Abschlusskosten und Gebühren. Wenn Sie ein FHA-Refinanzierungsdarlehen mit Auszahlung beantragen, müssen Sie Abschlusskosten und -gebühren zahlen, wodurch Ihr verfügbares Bargeld um Tausende von Dollar reduziert wird. Andere Arten der Kreditaufnahme erfordern weniger Gebühren, obwohl sie möglicherweise höhere Zinssätze haben.

Wenn Sie sich entscheiden, dass ein FHA-Cash-out-Refinanzierungsdarlehen das Richtige für Sie ist, können Sie das Datenbank des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung um einen FHA-zugelassenen Kreditgeber in Ihrer Nähe zu finden.