So refinanzieren Sie Ihre Anlageimmobilie

In den Vereinigten Staaten ist die Investition in Immobilien ein beliebter Weg, um Vermögen aufzubauen. Viele Menschen kaufen Häuser und vermieten sie, um Einnahmen aus der Miete zu erzielen. Tatsächlich besitzen Privatanleger heute fast 17 Millionen Mietobjekte.

Die meisten Investoren kaufen Mietobjekte mit Wohnungsbaudarlehen. Wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie besitzen, kann es sein, dass Sie einen hohen Zinssatz haben, je nachdem, wann Sie den Kredit aufgenommen haben und Ihre Bonität zu diesem Zeitpunkt. Wenn Sie von den heute günstigeren Zinsen profitieren möchten, können Sie Ihre Hypothek refinanzieren. Der Prozess der Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie unterscheidet sich jedoch etwas von der Refinanzierung Ihres Hauptwohnsitzes und erfordert einige zusätzliche Unterlagen. Hier ist, was Sie wissen müssen.

Gründe für die Refinanzierung Ihrer Anlageimmobilie

Es gibt mehrere Szenarien, in denen es sinnvoll ist, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu refinanzieren:

1. Sie können den Zinssatz für Ihre Hypothek senken

Je nachdem, wann Sie den Wohnungsbaudarlehen für Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aufgenommen haben, kann es zu einem relativ hohen Zinssatz kommen. So näherten sich die Zinsen im Jahr 2018 beispielsweise für 30-jährige Festhypotheken fast 5 %. Wenn Ihre Hypothek älter ist, zahlen Sie möglicherweise einen noch höheren Zinssatz.

Das steht im krassen Gegensatz zu den aktuellen Kursen. Ab Mitte August 2021 beträgt der durchschnittliche Zinssatz für ein 30-jähriges Festzinsdarlehen nur noch 2,87 % und der durchschnittliche Zinssatz für ein 15-jähriges Festzinsdarlehen 2,15 %.

Wenn Sie über eine gute Kreditwürdigkeit verfügen und Ihre Hypothek refinanzieren, können Sie sich möglicherweise für einen niedrigeren Zinssatz als jetzt qualifizieren und während der Laufzeit Ihres Darlehens Tausende von Dollar sparen.

2. Sie können die Bedingungen Ihres Kredits ändern

Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, können Sie neue Kreditkonditionen wählen. Sie können sich beispielsweise für eine längere Rückzahlungsfrist entscheiden, um eine niedrigere monatliche Zahlung zu erhalten, oder eine kürzere, um die Immobilie schneller abzubezahlen. Oder Sie können von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer Festzinshypothek wechseln. Allein dafür könnte sich die Refinanzierung lohnen.

3. Sie können Bargeld für Renovierungen oder andere Zwecke erhalten

Wenn die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mehr wert ist, als Sie ihr schulden, können Sie dieses Eigenkapital zur Zahlung nutzen für Reparaturen und Renovierungen, zum Erwerb einer anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oder zu anderen Zwecken durch ein Auszahlung Refinanzierungsdarlehen.

Bei der Cash-out-Refinanzierung leihen Sie sich gegen das Eigenkapital, das Sie in der Immobilie aufgebaut haben, und nehmen einen neuen Kredit auf, der mehr als das Guthaben Ihres aktuellen Kredits beträgt. Die Differenz zwischen der neuen und der alten Hypothek erhalten Sie dann in einer Pauschale.

So refinanzieren Sie als Finanzinvestition gehaltene Hypotheken

Die Refinanzierung von Renditeliegenschaften ist ein intensiverer Prozess als die Refinanzierung eines Hauptwohnsitzes. Um das Haus zu refinanzieren, müssen Sie diese Schritte ausführen:

1. Eigenkapital aufbauen

Sie müssen ein gewisses Eigenkapital in der Immobilie aufgebaut haben, bevor Sie sich für eine Refinanzierung qualifizieren können. Je nach Kreditgeber benötigen Sie möglicherweise eine Beleihungsquote (LTV) nicht höher als 75 %. Das bedeutet, dass Sie zur Refinanzierung des Darlehens über mindestens 25 % Eigenkapital an der Immobilie verfügen müssten.

Nehmen wir zum Beispiel an, Sie besitzen eine Immobilie im Wert von 250.000 USD und schulden immer noch 185.000 USD für die Hypothek, was Ihnen 65.000 USD Eigenkapital verschafft. Ihr LTV beträgt 74 % und Sie verfügen über 26 % Eigenkapital – was den Anforderungen für die Refinanzierung entspricht.

2. Dokumentation sammeln

Für die Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie benötigen Sie etwas mehr Unterlagen als bei einem Wohneigentum. Sie müssen höchstwahrscheinlich die folgenden Dokumente vorlegen:

• Aktuelle W-2-Formulare oder Gehaltsabrechnungen.
• Ihre persönlichen und betrieblichen Steuererklärungen der letzten zwei Steuerjahre.
• Informationen zu Mieteinnahmen, einschließlich eines Internal Revenue Service Anhang E: Zusätzliche Einnahmen und Verluste Form.
• Aktuelle Mietverträge für das Objekt.

3. Überprüfen Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)

Kreditgeber verlangen in der Regel, dass Sie eine Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) von 45% oder weniger zur Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Wenn Ihr DTI über diesem Schwellenwert liegt, können Sie ihn verbessern, indem Sie einige bestehende Schulden abzahlen, bevor Sie einen Antrag stellen.

4. Holen Sie sich eine Bewertung

Im Rahmen der Refinanzierung benötigt der Hypothekengeber eine professionelle Immobilienbewertung, um den Zeitwert und das Mieteinnahmenpotenzial des Eigenheims zu bewerten. Bei der Begutachtung wird auch festgestellt, ob das Eigenheim über genügend Eigenkapital zur Refinanzierung verfügt.

5. Sparen Sie für Abschlusskosten

So wie Sie beim Kauf der Immobilie die Schließungskosten bezahlen mussten, müssen Sie diese auch bei der Refinanzierung bezahlen. Die durchschnittlichen Abschlusskosten für eine Refinanzierung betragen 5.000 USD, können jedoch je nach Darlehensgröße und Standort der Immobilie variieren.

Die Quintessenz

Die Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie kann von Vorteil sein, wenn Sie einen niedrigeren Zinssatz und/oder bessere Konditionen für das Darlehen erhalten. Preise und Bedingungen können variieren, daher ist es hilfreich, Angebote von mehreren Kreditgebern einzuholen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie anfangen sollen, hat Investopedia kürzlich 82 nationale Kreditgeber bewertet, um die acht zu identifizieren Die besten Hypothekengeber für 2021.