Umgekehrte Hypothekengebühren erklärt
Unsere Ruhestandsjahre sollten idealerweise damit verbracht werden, Freunde und Familie zu genießen, Hobbys zu pflegen und sich zu entspannen. Aber mit vielen dahinter Rentenbeiträge, Cashflow kann für einige ein Problem sein. Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, können umgekehrte Hypotheken ein Instrument sein, um dem Budget ein wenig Luft zum Atmen zu geben.
Die zentralen Thesen
- Umgekehrte Hypotheken können höhere Gebühren haben als herkömmliche Hypotheken, Eigenheimkreditlinien oder Wohnungsbaudarlehen.
- Eigenheimumwandlungshypotheken (HECMs) sind staatlich versichert und erfordern Hypothekenversicherungsprämien.
- Proprietäre Hypotheken erfordern keine Hypothekenversicherung, sind jedoch nicht auf die Höhe anderer Gebühren wie Abschlussgebühren geregelt.
Was ist eine umgekehrte Hypothek?
EIN umgekehrte Hypothek ist ein Finanzprodukt, das nur Personen ab 62 Jahren zur Verfügung steht, die ein Eigenheim besitzen. Bei einer traditionellen Hypothek wird Geld von einer Bank geliehen, um ein Haus zu kaufen, und es in Raten zurückgezahlt.
Eine Umkehrhypothek ist genau das Gegenteil – eine Bank zahlt Ihnen den Wert des Eigenkapitals Ihres Eigenheims. Sie können das Geld auf verschiedene Weise erhalten, einschließlich einer Pauschalsumme oder monatlichen Raten, aber die Idee ist die gleiche: Sie zahlen Ihnen das Geld, das Sie bereits in Ihr Haus investiert haben. Das Darlehen wird dann zurückgezahlt, wenn Sie das Haus verkaufen oder versterben.
Umgekehrte Hypotheken sind komplizierte Darlehen mit vielen beweglichen Teilen. Sie kommen auch mit Honorare– mehr Gebühren als bei einer herkömmlichen Hypothek. Das Verständnis der Gebühren ist wichtig, um zu wissen, ob eine Umkehrhypothek Ihnen langfristig zugute kommen kann. Wir haben die wichtigsten Gebühren für Sie aufgeschlüsselt, damit Sie einen Überblick darüber haben, was Sie erwartet.
Alle hier enthaltenen Gebühren gelten für a Eigenheimumwandlungshypothek (HECM), die von der Bundesregierung versichert ist und strengere Richtlinien und Gebührenobergrenzen hat. Eigene umgekehrte Hypothek Die Gebühren können je nach Kreditgeber variieren und höher als HECMs sein. Einzweck-Umkehrhypotheken sind je nach Standort ebenfalls verfügbar. Dies sind in der Regel die kostengünstigsten Optionen, sind aber nicht überall verfügbar.
Hypothekenberatungssitzung
Weil Umkehrhypotheken viele Auswirkungen auf Sie und Ihre Erben haben US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) verlangt von jedem Reverse-Hypotheken-Antragsteller die Teilnahme Hypothekenberatung.
Diese Beratungssitzung, die normalerweise etwa 125 US-Dollar kostet, aber auch mehr sein könnte, geht auf die Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek ein, die auf Ihre einzigartige finanzielle Situation zutrifft. Da es Auswirkungen auf Ihre Erben oder Ehegatten gibt, die möglicherweise bei Ihnen leben, aber möglicherweise kein Darlehen erhalten, stellt die Beratung sicher, dass Sie wissen, was passiert, nachdem Sie gestorben sind oder das Haus verlassen müssen.
Entstehungsgebühren
Entstehungsgebühren sind sowohl bei traditionellen als auch bei Umkehrhypotheken üblich und dienen als Pauschalbegriff für die Kosten für die Bearbeitung Ihres Darlehens. Originierungsgebühren berücksichtigen das Geld, das der Kreditgeber verdient, um Ihr Darlehen anzubieten. Für HECMs kann Ihr Kreditgeber Ihnen 2 % oder 2.500 US-Dollar, je nachdem, welcher Betrag höher ist, von den ersten 200.000 US-Dollar des Wertes Ihres Hauses in Rechnung stellen. Über 200.000 $ hinaus können sie 1 % des Restwerts berechnen, aber die Gesamtgebühr darf 6.000 $ nicht überschreiten.
Da proprietäre Umkehrhypotheken nicht von der Bundesregierung versichert sind, gibt es keine Grenzen für die Gebühren.
Vorauszahlung der Hypothekenversicherungsprämie
Eine weitere Bestimmung eines HECM ist die Vorauszahlung der Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP). Diese Gebühr wird beim Abschluss erhoben und entspricht 2 % des geschätzten Gesamtwerts des Hauses, nicht unbedingt der Höhe der Umkehrhypothek. Zum Beispiel hätte ein Haus im Wert von 600.000 $ eine Hypothekenprämie von 12.000 $ im Voraus.
Laufende Hypothekenversicherungsprämien
Nach Ausstellung der Umkehrhypothek wird jährlich eine zusätzliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) von 0,5 % erhoben. Diese 0,5 % richten sich nach dem geliehenen Betrag. Da die meisten HECMs Hausbesitzern nur erlauben, bis zu 50 % des Eigenkapitals ihres Hauses zu leihen, ist dies in der Regel ein deutlich geringerer Betrag als die Anschaffungskosten.
UFMIP und MIP bilden zusammen einen Fonds, um die Differenz auszugleichen, wenn der Betrag einer Umkehrhypothek das verfügbare Eigenkapital übersteigt. Da HECMs von der Regierung versichert sind, können Kreditgeber nicht von Hausbesitzern oder Erben verlangen, die zu zahlen Unterschied in dieser Situation, und dieser Fonds schützt ihre Interessen und verschont Hauseigentümer Auswirkungen.
Proprietäre Umkehrhypotheken müssen weder UFMIPs noch MIPs berechnen, so dass die Kreditnehmer möglicherweise Geld sparen könnten.
Interesse
Zusätzlich zum UFMIP und MIP fallen Zinsen für Ihre Umkehrhypothek an. Da der Kreditgeber Sie bezahlt und nicht umgekehrt, die Interesse wird aus dem Eigenkapital für das Eigenheim entnommen. Umgekehrte Hypotheken können beides haben variable Zinsen oder Festzinsen. Für fester Zinssatz Hypotheken verlangen die Kreditgeber oft, dass das Geld in einer Summe ausgezahlt wird. Umkehrhypotheken mit variablem Zinssatz sind weit verbreitet, aber Vorsicht: Steigende Zinssätze können Ihr Eigenkapital schneller auffressen, als Sie denken.
Gebühren Dritter
Da Ihr Eigenkapital die Ware in einer Umkehrhypothek ist, müssen Sie den Wert Ihres Eigenheims quantifizieren. Kreditgeber können ein Gutachten verlangen, um den aktuellen Wert Ihres Hauses zu zeigen und Ihr Eigenkapital zu bestimmen. Andere Gebühren Dritter können Eigentumsversicherungen, Aufnahmegebühren, Bonitätsprüfungen und andere Dienstleistungen umfassen, die zur Festlegung der Grundlage des Darlehens verwendet werden.
Servicegebühren
Jeder Kreditgeber legt auch seine eigenen Servicegebühren fest. Diese Gebühren decken Dinge wie Kontoauszüge ab, um sicherzustellen, dass Sie mit der Hausbesitzerversicherung und den Grundsteuern Schritt halten, und die Auszahlung von Geldern. Die Servicegebühren basieren darauf, wie Ihre Zinsen berechnet werden. Wenn das Darlehen einen festen Zinssatz oder einen jährlich angepassten Zinssatz hat, können sie bis zu 30 US-Dollar pro Monat verlangen. Für monatliche variable Zinssätze können sie bis zu 35 $ betragen. Diese Gebühren werden natürlich Ihrem Darlehenssaldo hinzugefügt und nicht aus eigener Tasche berechnet.
Ist eine proprietäre umgekehrte Hypothek billiger als eine HECM?
Nicht unbedingt. Obwohl proprietäre Umkehrhypotheken keine Hypothekenversicherungsprämien erfordern, haben sie auch keine Garantien dafür, wie viel sie für andere Gebühren wie Kreditverwaltung oder Kreditvergabe verlangen können. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch, um sicher zu sein, was enthalten ist.
Kann ich auf das gesamte Eigenkapital in meinem Haus zugreifen?
In der Regel können Sie mit Umkehrhypotheken nur bis zu 50 % des verfügbaren Eigenkapitals Ihres Eigenheims leihen. Dies ist eine Möglichkeit, Sie davor zu schützen, mehr Eigenkapital zu verwenden, als Sie für Ihre Umkehrhypothek geliehen haben, obwohl dies immer noch vorkommt.
Was passiert bei der Hypothekenberatung?
Da umgekehrte Hypotheken ein Produkt für Senioren sind, erklärt die Hypothekenberatung alle möglichen Vor- und Nachteile des Darlehens, die auf ihre spezifische Situation zutreffen. Dies zeigt hoffentlich, ob eine Umkehrhypothek die bessere Wahl ist als ein anderer Plan, wie z. B. der Verkauf des Hauses oder die Aufnahme eines Eigenheimkredits.
Das Endergebnis
Umgekehrte Hypotheken können Senioren mit geringem Cashflow ein wenig Luft zum Atmen bieten, aber die Gebühren können den Geldbetrag, den sie verwenden können, beeinträchtigen. Mit Ausnahme des Beratungsgesprächs können und werden die meisten Gebühren auf den Gesamtkreditbetrag angerechnet. Schauen Sie sich die aufgeschlüsselten Gebühren genau an, um sicherzustellen, dass eine Umkehrhypothek die richtige Wahl für Ihre Situation ist.