Loan-to-Value (LTV) Ratio Definition & Formel

Was ist das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis?

Die Beleihungsquote (LTV) ist eine Bewertung des Kreditrisikos, die Finanzinstitute und andere Kreditgeber prüfen, bevor sie eine Hypothek bewilligen. Typischerweise gelten Kreditbewertungen mit hohen LTV-Quoten als Kredite mit höherem Risiko. Wenn die Hypothek genehmigt wird, hat das Darlehen daher einen höheren Zinssatz.

Darüber hinaus kann ein Kredit mit einer hohen LTV-Quote vom Kreditnehmer zum Kauf erforderlich sein Hypothekenversicherung um das Risiko für den Kreditgeber auszugleichen. Diese Art der Versicherung wird als private Hypothekenversicherung (PMI) bezeichnet.

Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis verstehen

Interessierte Eigenheimkäufer können die LTV-Quote eines Eigenheims leicht berechnen. Dies ist die Formel:

​LTVReinTichÖ=EINPVmEIN​wo:mEIN=HypothekenbetragEINPV=Geschätzter Immobilienwert​

Ein LTV-Verhältnis wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch die geschätzt Wert der Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einem Schätzwert von 100.000 US-Dollar kaufen und 10.000 US-Dollar verdienen Anzahlung, werden Sie 90.000 Dollar leihen. Dies führt zu einem LTV-Verhältnis von 90% (d. h. 90.000/100.000).

Die Bestimmung einer LTV-Quote ist ein wichtiger Bestandteil der Hypothek versicherung. Es kann im Prozess von verwendet werden ein Haus kaufen, Refinanzierung eine laufende Hypothek in ein neues Darlehen oder eine Kreditaufnahme gegen angesammelte Eigenkapital innerhalb einer Immobilie.

Kreditgeber bewerten die LTV-Quote, um das Risikoniveau zu bestimmen, das sie bei der Zeichnung einer Hypothek eingehen. Wenn Kreditnehmer ein Darlehen für einen Betrag beantragen, der dem Schätzwert entspricht oder nahe daran liegt (und daher eine höhere Beleihungsquote aufweist), sehen die Kreditgeber eine größere Chance, dass der Kredit in Anspruch genommen wird Ursprünglich. Dies liegt daran, dass innerhalb der Immobilie nur sehr wenig Eigenkapital aufgebaut wird. Infolgedessen ist im Falle eines Zwangsvollstreckung, kann es für den Kreditgeber schwierig sein, das Haus zu verkaufen, um den ausstehenden Hypothekensaldo zu decken und dennoch einen Gewinn aus der Transaktion zu erzielen.

Die wichtigsten Faktoren, die sich auf die Beleihungsquote auswirken, sind die Höhe der Anzahlung, der Verkaufspreis und der Schätzwert einer Immobilie. Die niedrigste LTV-Quote wird mit einer höheren Anzahlung und einem niedrigeren Verkaufspreis erreicht.

Wie LTV von Kreditgebern verwendet wird

Eine LTV-Quote ist nur ein Faktor bei der Bestimmung der Berechtigung zur Besicherung einer Hypothek, a Eigenheimdarlehen, oder ein Kreditlinie. Es kann jedoch eine wesentliche Rolle bei dem Zinssatz spielen, den ein Kreditnehmer absichern kann.

Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimantragstellern den niedrigstmöglichen Zinssatz, wenn ihre LTV-Quote bei oder unter 80% liegt.Eine höhere LTV-Quote schließt Kreditnehmer nicht von der Bewilligung einer Hypothek aus, obwohl die Kreditzinsen mit steigender LTV-Quote steigen können. Beispielsweise kann ein Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 95 % für eine Hypothek zugelassen werden. Ihr Zinssatz kann jedoch einen ganzen Prozentpunkt über dem Zinssatz liegen, der einem Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 75 % gewährt wird.

Wenn die LTV-Quote höher als 80 % ist, muss ein Kreditnehmer möglicherweise kaufen private Hypothekenversicherung (PMI). Dadurch kann der Gesamtbetrag des Darlehens jährlich zwischen 0,5% und 1% erhöht werden. Zum Beispiel würde ein PMI mit einem Zinssatz von 1 % für ein Darlehen von 100.000 USD zusätzliche 1.000 USD zum Gesamtbetrag hinzufügen, der pro Jahr gezahlt wird (oder 83,33 USD pro Monat). PMI-Zahlungen sind erforderlich, bis die LTV-Quote 80 % oder weniger beträgt. Die Beleihungsquote sinkt, wenn Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und der Wert Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit steigt.

Generell gilt: Je niedriger die LTV-Quote, desto größer die Chance, dass der Kredit bewilligt wird und desto niedriger ist wahrscheinlich der Zinssatz. Darüber hinaus ist es weniger wahrscheinlich, dass Sie als Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen.

Obwohl es kein Gesetz ist, dass Kreditgeber eine LTV-Quote von 80% verlangen, damit Kreditnehmer die zusätzlichen Kosten des PMI vermeiden, ist dies die Praxis fast aller Kreditgeber. Ausnahmen von dieser Anforderung werden manchmal für Kreditnehmer gemacht, die über ein hohes Einkommen, eine geringere Verschuldung oder ein großes Anlageportfolio verfügen.

Beispiel für LTV

Angenommen, Sie kaufen ein Haus mit einem Wert von 100.000 US-Dollar. Der Besitzer ist jedoch bereit, es für 90.000 Dollar zu verkaufen. Wenn Sie eine Anzahlung von 10.000 USD leisten, beträgt Ihr Darlehen 80.000 USD, was zu einer LTV-Quote von 80% (d. h. 80.000/100.000) führt. Wenn Sie die Anzahlung auf 15.000 USD erhöhen würden, beträgt Ihr Hypothekendarlehen jetzt 75.000 USD. Dies würde Ihr LTV-Verhältnis auf 75% (d. h. 75.000/100.000) erhöhen.

Variationen der Beleihungsquotenregeln

Unterschiedliche Kreditarten können unterschiedliche Regeln in Bezug auf die Anforderungen an die Beleihungsquote haben.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Sie werden von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt und sind durch die. versichert Eidgenössische Wohnungsverwaltung (FHA). FHA-Darlehen erfordern eine niedrigere minimale Anzahlung und Kreditwürdigkeit als viele herkömmliche Kredite. FHA-Darlehen ermöglichen eine anfängliche LTV-Quote von bis zu 96,5%, erfordern jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) das dauert so lange, wie Sie dieses Darlehen haben (egal wie niedrig die LTV-Quote schließlich sinkt).Viele Menschen beschließen, ihre FHA-Darlehen zu refinanzieren, sobald ihre LTV-Quote 80% erreicht, um die MIP-Anforderung zu eliminieren.

VA- und USDA-Darlehen

VA- und USDA-Darlehen – verfügbar für aktuelle und ehemalige Militärs oder solche in ländlichen Gebieten – erfordern keine private Hypothekenversicherung, obwohl die LTV-Quote bis zu 100 % betragen kann. Sowohl für VA- als auch für USDA-Darlehen fallen jedoch zusätzliche Gebühren an.

Fannie Mae und Freddie Mac

Fannie Maes HomeReady und Freddie Macs Home Mögliche Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen ermöglichen eine LTV-Quote von 97%. Sie benötigen jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80 % sinkt.

Für FHA-, VA- und USDA-Darlehen stehen optimierte Refinanzierungsoptionen zur Verfügung. Diese verzichten auf die Bewertungsanforderungen, damit das LTV-Verhältnis des Hauses das Darlehen nicht beeinflusst. Für Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von über 100 % – auch bekannt als „Unterwasser“ oder „auf dem Kopf“ – Fannie Maes High Loan-to-Value Refinanzierungsoption und die Enhanced Relief Refinance von Freddie Mac sind ebenfalls verfügbar Optionen.

LTV vs. Kombinierter LTV (CLTV)

Während die LTV-Ratio die Auswirkungen eines einzelnen Hypothekendarlehens beim Kauf einer Immobilie betrachtet, kombinierter Loan-to-Value (CLTV) Ratio ist das Verhältnis aller besicherten Kredite einer Immobilie zum Wert einer Immobilie. Dies umfasst nicht nur die bei LTV verwendete Haupthypothek, sondern auch alle Zweithypotheken, Eigenheimdarlehen oder Kreditlinien oder andere Pfandrechte. Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit vergeben wird verwendet – zum Beispiel, wenn sie zwei oder mehr Hypotheken haben oder eine Hypothek plus ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC). Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite ab einer CLTV-Quote von 80 % und an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Primäre Kreditgeber sind bei den CLTV-Anforderungen in der Regel großzügiger, da es sich um eine gründlichere Maßnahme handelt.

Schauen wir uns den Unterschied etwas genauer an. Die LTV-Ratio berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo eines Eigenheims. Wenn also der primäre Hypothekensaldo 100.000 USD beträgt und der Eigenheimwert 200.000 USD beträgt, beträgt der LTV = 50%.

Betrachten Sie jedoch das Beispiel, wenn es auch eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 USD und eine HELOC von 20.000 USD hat. Die kombinierte Beleihung beträgt nun ($100.000 + $30.000 + $20.000 / 200.000 $) = 75 %; ein viel höheres Verhältnis.

Diese kombinierten Erwägungen sind besonders wichtig, wenn der Hypothekengläubiger in Zahlungsverzug gerät und Gegner in die Zwangsvollstreckung geraten.

Nachteile des Loan-to-Value (LTV)

Der Hauptnachteil der Informationen, die ein LTV liefert, besteht darin, dass er nur die Haupthypothek enthält, die ein Eigenheimbesitzer andere Verpflichtungen des Kreditnehmers schuldet und nicht in seine Berechnungen einbezieht, wie eine zweite Hypothek oder Eigenheimkapital Darlehen. Daher ist der CLTV ein umfassenderes Maß für die Fähigkeit eines Kreditnehmers, einen Wohnungsbaudarlehen zurückzuzahlen.