Sollten Sie Ihre Hypothek mit einem Home-Equity-Darlehen abbezahlen?

Laut dem U.S. Census Bureau besitzen ab 2022 etwa 65 % der amerikanischen Haushalte ein eigenes Haus. In den letzten zehn Jahren ist der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses in den Vereinigten Staaten von knapp 240.000 USD im Jahr 2012 auf fast 430.000 USD im Jahr 2022 gestiegen, was einer Steigerung von fast 80 % innerhalb von 10 Jahren entspricht. Vor diesem Hintergrund haben viele Hausbesitzer das gesehen Eigenkapital in ihrem Haus seit dem Kauf deutlich gewachsen.

Ein positives Eigenkapital in Ihrem Haus gibt Hausbesitzern die Flexibilität, dieses Vermögen auf verschiedene Weise zu extrahieren. Eine Möglichkeit, auf dieses Eigenkapital zuzugreifen, besteht darin, Ihre Hypothek ganz oder teilweise mit einem Eigenheimkredit abzuzahlen. In diesem Artikel werden wir die Vor- und Nachteile dieses Ansatzes untersuchen.

Zweite Hypotheken

Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Hausbesitzer ihr Eigenheimkapital zur Rückzahlung ihrer Hypothek verwenden können. Die erste ist die Verwendung eines herkömmlichen Eigenheimdarlehen, die manchmal als „zweite Hypothek“ bezeichnet wird. Diese Art von Darlehen ist im Wesentlichen die gleiche wie a Hypothekendarlehen, außer dass es nicht zum Kauf eines Hauses, sondern zum Kreditnehmer führt Empfangen a Pauschalbetrag Bargeld, das sie nach Belieben ausgeben können.

Die genaue Höhe dieser Pauschale wird als Prozentsatz des Eigenkapitals berechnet, das sie in ihrem Haus haben, wobei 85 % ein häufig verwendeter Höchstwert ist. Wenn beispielsweise ein Hausbesitzer eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD hat, sein Haus jedoch 300.000 USD wert ist, beträgt sein Eigenkapital 100.000 USD. Wenn ihr Home-Equity-Darlehen einen Pauschalbetrag von bis zu 85 % ihres Eigenkapitals bietet, können sie bis zu 85.000 $ leihen. Obwohl einige Hausbesitzer diese Mittel verwenden, um ihre Hypothek abzuzahlen, könnten sie auch ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, um andere Kosten zu decken, wie z. B. den Umbau ihrer Küche oder die Bezahlung des College.

Der Hauptgrund, warum Hausbesitzer Eigenheimkredite aufnehmen, um ihre Hypothek abzuzahlen, ist, dass sie glauben, dass dies zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führen wird. Dies kann vorkommen, wenn die Zinssätze seit dem ersten Kauf ihres Eigenheims gesunken sind, was bedeutet, dass das Eigenheimdarlehen einen niedrigeren Zinssatz tragen würde als ihre bestehende Hypothek. In diesem Szenario würde der Hausbesitzer ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, das einen eigenen Zinssatz hätte, Amortisationsplan, und Laufzeit, und würde im Wesentlichen einige oder alle ihrer bestehenden Hypothek refinanzieren.

Obwohl die Verwendung eines Home-Equity-Darlehens zur Refinanzierung Ihrer Hypothek zu niedrigeren Zinskosten führen kann, müssen Hausbesitzer dies tun Achten Sie darauf, dass diese Kosteneinsparungen nicht durch eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen oder Abschlusskosten zunichte gemacht werden anwenden. Abhängig von den Details ihrer bestehenden Hypothekenkonditionen kann es effizienter sein, einfach bis zur nächsten zu warten verfügbare Gelegenheit oder Refinanzierung ihrer Hypothek, entweder durch ihren bestehenden Kreditgeber oder durch einen Konkurrenten Darlehensgeber.

Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs)

Die zweite Möglichkeit, wie Hausbesitzer ihr Eigenheimkapital zur Rückzahlung ihrer Hypothek verwenden können, ist die Aufnahme einer Eigenheimkreditlinie (HELOC). Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei HELOCs um eine Kreditlinie, die durch Ihr Zuhause gesichert ist. Wie bei einer zweiten Hypothek wird der Geldbetrag, den Sie im Rahmen einer HELOC leihen können, berechnet, indem ein Prozentsatz Ihres Eigenheimkapitals genommen wird, der normalerweise dem ähnelt, der für zweite Hypotheken verwendet wird. Abgesehen von diesen Ähnlichkeiten gibt es jedoch einige wichtige Unterschiede zwischen HELOCs und Zweithypotheken.

Zunächst einmal geben HELOCs dem Kreditgeber zu Beginn des Darlehens keinen Pauschalbetrag. Stattdessen funktionieren sie wie eine persönliche Kreditlinie, die es dem Hausbesitzer ermöglicht, sich bis zu einem bestimmten Betrag zu leihen, ihn aber selbst entscheiden lässt, wann und wie viel er leihen möchte. Dadurch eignen sich HELOCs gut für Hausbesitzer, die die Möglichkeit haben möchten, einen Kredit gegen das Eigenkapital ihres Hauses aufzunehmen, ohne unmittelbare Pläne für die Verwendung des Geldes zu haben.

Der zweite wichtige Unterschied zwischen HELOCs und Zweithypotheken besteht darin, dass HELOCs nur von Ihnen verlangen zahlen die Zinsen für das Darlehen bei jeder Zahlung, so dass der Darlehensnehmer wählen kann, wann er die Zinsen zurückzahlt Rektor. Im Gegensatz dazu folgen Zweithypotheken einem strengen Tilgungsplan, bei dem jede Zahlung sowohl Zinsen als auch Kapital beinhaltet. Technisch gesehen bieten HELOCs einen Zeitraum, der als a bezeichnet wird Ziehungszeitraum, bei der es dem Kreditnehmer freisteht, nur Zinsen zu zahlen. Am Ende des Ziehungszeitraums wird der HELOC jedoch in einen Tilgungsplan umgewandelt, der den Kreditnehmer dazu zwingt, den geliehenen Kapitalbetrag schrittweise zurückzuzahlen.

Der dritte große Unterschied zwischen HELOCs und Zweithypotheken besteht darin, dass HELOCs variable Zinssätze bieten. In Situationen, in denen die Zinssätze gesunken sind, seit Sie Ihre Hypothek erhalten haben, könnte dies die Verwendung eines HELOC, um einen Teil Ihrer Hypothek abzuzahlen, ist eine attraktive Option, da dies zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führen könnte gesamt. Wie so oft im Finanzwesen hat dieser Ansatz jedoch Vor- und Nachteile.

Vor-und Nachteile

Auf den ersten Blick scheint die Rückzahlung Ihrer Hypothek mit einem HELOC eine sehr attraktive Option zu sein. Schließlich könnte es einem Hausbesitzer ermöglichen, von einem niedrigeren Zinssatz zu profitieren und gleichzeitig die Zahlung des Kapitalbetrags für das Darlehen zu verzögern, was möglicherweise seine monatlichen Zahlungen um einen erheblichen Betrag reduziert.

Das Hauptrisiko bei diesem Ansatz besteht jedoch darin, dass Sie sich damit aussetzen Zinssatzrisiko. HELOCs sind ein Darlehen mit variablem Zinssatz, was bedeutet, dass Ihre Zahlungen steigen, wenn die Zinssätze steigen. Dieses Risiko wird noch verstärkt, wenn Sie den Ansatz verfolgen, nur Zinszahlungen zu leisten und zu verzögern Rückzahlung des Kapitalbetrags, da für diesen unbezahlten Kapitalbetrag dann Zinsen zu einem höheren Zinssatz anfallen würden Preise steigen.

Um sich davor zu schützen, würden Hausbesitzer profitieren Belastbarkeitstest ihre Hypothekenrückzahlungsstrategie, indem sie berechnen, wie viel zusätzliche Zinsen sie sich leisten könnten, wenn die Zinsen steigen. Ebenso kann es ratsam sein, Geld in einen leicht zugänglichen Fonds zu legen, der zur Rückzahlung verwendet werden könnte Kapital bei steigenden Zinsen schnell zurückzahlen, um zu vermeiden, dass Sie viele Monate oder sogar Jahre mit höheren Zinsen stecken bleiben Zahlungen.

Schließlich müssten Hausbesitzer die Bedingungen der von ihnen in Betracht gezogenen Eigenheimkredite sorgfältig prüfen. Zu den wichtigen Begriffen, mit denen Sie vertraut sein sollten, gehören, ob das Darlehen einen festen oder variablen Zinssatz bietet, die Länge der Ziehungsfrist oder Amortisationsdauer, ob für das Darlehen einfache Zinsen oder amortisierte Zinsen berechnet werden, und alle Regeln oder Strafen in Bezug auf die Vorauszahlung von Rektor.

Das Endergebnis

Letztlich kann die Abzahlung einer Hypothek mit einem Eigenheimkredit sinnvoll sein, sollte aber nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Hausbesitzer sollten sicherstellen, dass sie die Bedingungen der Darlehen gründlich verstehen und gleichzeitig einen Finanzplan entwickeln wie sie die geliehenen Mittel letztendlich bedienen und zurückzahlen werden, auch zu unterschiedlichen Zinssätzen Bedingungen.