Eigenheimdarlehen und die Obergrenze für Steuerabzüge für Eigenheimdarlehen
Das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz (TCJA), unterzeichnet am 12. 22, 2017, hat wesentliche Änderungen an der Abzugsfähigkeit von Zinsen auf Wohnungsbaudarlehen vorgenommen. Am wichtigsten ist, dass der Zinsbetrag, den Sie für qualifizierte Wohnbaudarlehen abziehen können, jetzt auf 750.000 USD für Einzelanmelder und begrenzt ist Verheiratete Paare, die gemeinsam einreichen (oder 375.000 USD, wenn verheiratete Ehepaare getrennt einreichen), weniger als 1 Million USD (oder 500.000 USD für Ehepaare, die getrennt einreichen) bisher.
Die zentralen Thesen
- Der Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) senkte die Dollargrenze für Wohnungsbaudarlehen, die für den Abzug von Hypothekenzinsen qualifiziert sind.
- Das Limit sank auf 750.000 US-Dollar von 1 Million US-Dollar für Alleinstehende und Ehepaare, die gemeinsam einreichen (oder 375.000 US-Dollar für Ehepaare, die getrennt von 500.000 US-Dollar einreichen).
- Ein qualifiziertes Darlehen muss für den Erst- oder Zweitwohnsitz eines Steuerzahlers bestimmt sein.
- Zusätzlich zu Hypotheken, Eigenheimdarlehen, Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs), und zweite Hypotheken qualifizieren sich für den Abzug, wenn die Summe aller Darlehen die Grenze von 750.000 USD nicht überschreitet.
- Eigenheimdarlehen und HELOC-Zinsabzüge sind nach den neuen TCJA-Regeln nur zulässig, wenn das Darlehen dazu verwendet wird, das durch dieses Darlehen gesicherte Eigenheim zu „kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“.
Die Obergrenze für Hypothekensteuerabzüge für Eigenheime
Wie viel Zinsen Sie bei Ihrer Steuererklärung abziehen können, hängt vom Datum Ihres Darlehens, der Höhe Ihres Darlehens und davon ab, wie Sie den Darlehenserlös verwenden.
Post-Tax Cuts and Jobs Act
Für Wohnungsbaudarlehen, die am oder nach dem 12. Dezember 2017 sind die Zinsen vollständig abzugsfähig, wenn Ihre Darlehenssalden 750.000 USD oder weniger für Alleinstehende und verheiratete Paare betragen, die gemeinsam einen Antrag stellen (oder 375.000 USD oder weniger, wenn verheiratete Paare separat einen Antrag stellen). Übersteigt Ihr Bauspardarlehen diesen Betrag, sind die Zinsen nur bis zur Obergrenze abzugsfähig. Darüber hinaus müssen bei einem Home-Equity-Darlehen oder einem HELOC die Erlöse aus dem Darlehen verwendet werden, um das Eigenheim zu „kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“, um das Darlehen zu sichern, damit die Zinsen abzugsfähig sind. Dieses Gesetz gilt für Steuern von 2018 bis 2026.
Gesetz über Vorsteuersenkungen und Arbeitsplätze
Für Wohnungsbaudarlehen, die vor dem 12. 16.10.2017 aber nach 10.10. 13, 1987, sind die Zinsen vollständig abzugsfähig, wenn Ihr Darlehenssaldo 1 Million USD oder weniger für Alleinstehende und Ehepaare beträgt, die gemeinsam einen Antrag stellen (oder 500.000 USD oder weniger, wenn verheiratete Paare separat einen Antrag stellen). Übersteigt Ihr Bauspardarlehen diesen Betrag, sind die Zinsen nur bis zur Obergrenze abzugsfähig. Allerdings z Steuerjahre 2018 bis 2026 sind Zinsen auf Eigenheimdarlehen oder HELOCs nur dann abzugsfähig, wenn die Darlehenserlöse zum „Kauf, das Haus bauen oder wesentlich verbessern“, um das Darlehen zu sichern, auch wenn das Darlehen aufgenommen wurde, bevor das Gesetz in Kraft trat bestanden.
Es gibt eine Ausnahme: Wenn Sie „vor dem 15. Dezember 2017 einen schriftlichen verbindlichen Vertrag abgeschlossen haben, um den Kauf eines Hauptwohnsitzes vor dem 1. 2018“, und wenn Sie den Wohnsitz tatsächlich vor dem 1. 2017.”
Altlasten
Wenn Ihr Hypothekendarlehen am oder vor dem 10. 13, 1987, gibt es keine Begrenzung für den Abzug von Hypothekenzinsen für Ihr Eigenheim. Diese Altschuld (die Finanzamt verwendet trotz seiner rassistischen Wurzeln immer noch den alten Begriff „Großvater“) ist voll abzugsfähig, wenn es nach diesem Datum jederzeit von Ihrem qualifizierten Zuhause gesichert wurde. Außerdem gibt es keine Beschränkungen für die Verwendung der Erlöse für Altschulden, um sich für den Zinsabzug für Wohnbaudarlehen zu qualifizieren.
Wenn Sie ein durch das qualifizierte Haus besichertes Darlehen nach dem 10. Oktober refinanziert haben. 13, 1987, für einen Betrag, der nicht höher ist als der auf der Schuld verbleibende Hypothekenbetrag, qualifiziert sich die Refinanzierung auch als Altschuld.
Qualifizierte Wohnkredite
Kredite, die durch Ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz (auch als qualifizierter Wohnsitz bezeichnet) besichert sind, die dies nicht tun die relevante Obergrenze basierend auf dem Erwerbsdatum überschreiten, können für den Steuerabzug für Hypothekenzinsen in Frage kommen. Zu den qualifizierten Darlehensarten gehören Ihre primäre Hypothek, sekundäre Hypothek, Eigenheimdarlehen, oder HELOC.
Da das TCJA verabschiedet wurde, qualifizieren sich Eigenheimkredite und HELOCs nur in dem Umfang für den Zinsabzug für Hypothekendarlehen, in dem der Erlös besteht verwendet wird, um das durch das Darlehen besicherte Eigenheim zu „kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“, und dass der Gesamtwert aller Darlehen den maßgeblichen Wert nicht übersteigt Deckel. Der Zinsabzug für Eigenheimkredite oder HELOCs wird für die Steuerjahre 2018 bis 2026 ausgesetzt, wenn Sie die Erlöse für andere Zwecke verwenden.
Beispiele für Steuerabzüge für Wohnungsbaudarlehen
Hier sind einige Beispiele für Situationen, in denen der Abzug von Hypothekenzinsen für Eigenheime zulässig ist. nicht erlaubt.
Vollständig abzugsfähiges Eigenheimdarlehen
Im Januar 2022 nahm Sarah eine Hypothek in Höhe von 400.000 USD auf, um ein Hauptwohnsitz zu kaufen. Im April 2022 nahm sie ein Eigenheimdarlehen in Höhe von 200.000 USD auf, um einen Anbau an ihrem Haus zu errichten. In diesem Beispiel übersteigt der Gesamtwert von Sarahs Darlehen die Obergrenze von 750.000 USD nicht, die Verwendung des Eigenheimdarlehens qualifiziert für den Zinsabzug und beide Darlehen sind durch das Hauptwohnsitz besichert. Alle Zinsen sind abzugsfähig.
Zwei voll abzugsfähige Hypothekendarlehen
Im Januar 2022 nahm Tom eine Hypothek in Höhe von 300.000 USD auf, um sein Haupthaus zu kaufen. Im Mai 2022 nahm er eine Hypothek in Höhe von 250.000 USD auf, um ein Ferienhaus zu kaufen. Beide Kredite sind durch die mit den Mitteln gekauften Häuser besichert – die Haupt- bzw. Ferienimmobilien. In diesem Beispiel übersteigt der Gesamtwert von Toms Darlehen die Obergrenze von 750.000 USD nicht, die Darlehen sind durch den ordnungsgemäß qualifizierten Wohnsitz gesichert und alle Zinsen sind abzugsfähig.
Kein abzugsfähiges Eigenheimdarlehen
Im Januar 2022 nahm Jose eine Hypothek in Höhe von 300.000 USD auf, um sein Haupthaus im Wert von 800.000 USD zu kaufen. Im März 2022 nahm er ein Eigenheimdarlehen in Höhe von 250.000 USD für das Haupthaus auf, um ein Ferienhaus zu kaufen. In diesem Beispiel liegt der Gesamtwert der Darlehen unter der Obergrenze von 750.000 USD. Die Verwendung der Erlöse aus dem Eigenheimdarlehen qualifiziert jedoch nicht zum Steuerabzug. Das Darlehen ist durch den Hauptwohnsitz besichert und wurde zum Kauf des Ferienhauses verwendet. Daher sind die Zinsen für das Eigenheimdarlehen steuerlich nicht abzugsfähig.
Teilweise abzugsfähiges Hypothekendarlehen
Im Januar 2022 nahm Kat eine Hypothek in Höhe von 500.000 USD auf, um ihr Haupthaus zu kaufen. Im Mai 2022 nahm sie eine Hypothek in Höhe von 400.000 USD auf, um ein Ferienhaus zu kaufen. Beide Kredite sind durch die mit den Mitteln gekauften Häuser besichert – die Haupt- bzw. Ferienimmobilien. In diesem Beispiel werden die Kredite durch den richtigen qualifizierten Wohnsitz gesichert. Der Gesamtwert der Darlehen übersteigt jedoch die Obergrenze von 750.000 USD. Nur ein Prozentsatz der von Kat gezahlten Gesamtzinsen ist abzugsfähig.
Sind die Zinsen für ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) als zweite Hypothek abzugsfähig?
Es hängt davon ab, ob. Zinsen auf ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) sind nur dann abzugsfähig, wenn die Erlöse zum „Kaufen, Bauen oder wesentlichen Verbessern“ des Eigenheims verwendet werden, das das Darlehen sichert. Das bedeutet, dass Zinsen nicht abgezogen werden können, wenn Sie den Erlös zur Begleichung persönlicher Lebenshaltungskosten verwendet haben.
Darüber hinaus können Sie die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen, das Sie für Ihren Hauptwohnsitz zum Erwerb eines Zweitwohnsitzes aufgenommen haben, nicht abziehen. Für den Abzug müssen die Erlöse aus dem Home-Equity-Darlehen für die qualifizierte Wohnung verwendet werden, die durch das Darlehen gesichert ist.
Ich habe ein Eigenheimdarlehen aufgenommen, um Kreditkartenschulden zu begleichen. Sind die Zinsen abzugsfähig?
Nein, Ihre Darlehenszinsen sind nicht abzugsfähig, wenn sie für private Schulden verwendet werden. Ein Home-Equity-Darlehen qualifiziert sich nur dann für den Zinsabzug, wenn die Erlöse verwendet wurden, um das Haus, das das Darlehen sichert, zu „kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern“.
Wie finde ich meine Hypothekenzinsen für das Jahr?
Ihre Hypothekenbank meldet den jährlichen Betrag der Hypothekenzinsen, die Sie bezahlt haben Formular 1098. Wenn Sie das Formular 1098 erhalten, können Sie diesen Betrag verwenden, um Ihren Hypothekenzinsabzug in Anhang A, Zeile 8a, einzutragen Formular 1040.
Das Endergebnis
Einige Home-Equity-Darlehen und HELOCs kommen für den Zinsabzug für Hypothekendarlehen in Frage, jedoch nur, wenn Sie erfüllen die Anforderungen an die Kreditobergrenze und verwenden das Home-Equity-Darlehen oder das HELOC für das Erlaubte Zwecke. Überprüfen Sie Ihre Abzüge sorgfältig, um sicherzustellen, dass Sie die Anforderungen erfüllen.