Shared Appreciation Mortgage (SAM)

Was ist eine Shared Appreciation Mortgage (SAM)?

Eine Shared Appreciation Mortgage (SAM) ist, wenn der Kreditnehmer oder Käufer eines Eigenheims einen Prozentsatz der Anerkennung im Wert des Hauses mit dem Kreditgeber. Als Gegenleistung für diese zusätzliche Entschädigung verpflichtet sich der Kreditgeber, einen Zinssatz zu berechnen, der unter dem marktüblichen Zinssatz liegt.

Hypotheken mit geteilter Wertschätzung verstehen

Eine Shared Appreciation Mortgage (SAM) unterscheidet sich beim Wiederverkauf der Immobilie von einer regulären Hypothek. Bei einer Standardhypothek zahlt der Kreditnehmer dem Kreditgeber den geschuldeten Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen über eine festgelegte Anzahl von Jahren. Wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft, wird der Verkaufserlös zur Tilgung der Hypothek verwendet, sofern noch ein Restbetrag gegenüber der Bank besteht.

Nehmen wir als Beispiel an, ein Hausbesitzer finanzierte 300.000 US-Dollar und am Ende der Hypothek hat der Kreditnehmer das Darlehen abbezahlt. Nehmen wir an, der Wert des Hauses ist von 300.000 USD auf 360.000 USD oder 20 % gestiegen. Der Kreditnehmer behält den Gewinn von 20 % sowie den Verkaufserlös.

Bei einem SAM verpflichtet sich der Kreditnehmer, dem Kreditgeber einen Teil des geschätzten Wertes des Hauses zu geben, wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft, zusätzlich zur Tilgung der Hypothek. Der geschätzte Betrag, der an die Bank gezahlt wird, wird als bedingte Zinsen bezeichnet, da Sie dem Kreditgeber einen Anteil am geschätzten Wert der Immobilie geben. Die bedingten Zinsen werden im Voraus vereinbart und stehen dem Kreditgeber beim Verkauf der Immobilie zu. Die Bank bietet normalerweise einen niedrigeren Zinssatz für ein SAM an.

Nehmen wir an, der Kreditnehmer hat mit der Bank eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek abgeschlossen, die über eine Bedingungsklausel von 25 % verfügt. Wenn Sie sich erinnern, stieg der Wert des Hauses von 300.000 USD auf 360.000 USD, was einem Wertzuwachs von 60.000 USD entspricht. Nach den SAM-Richtlinien würde der Hausbesitzer der Bank 25 % oder 15.000 US-Dollar des Wertzuwachses von 60.000 US-Dollar zahlen.

Varianten der Shared Appreciation Hypotheken

Shared Appreciation Hypotheken können verschiedene Kontingente enthalten. Ein SAM könnte eine Auslaufklausel enthalten, mit der es vollständig auslaufen oder den an den Kreditgeber im Laufe der Zeit gezahlten Prozentsatz reduzieren könnte. Die Klausel ermutigt den Eigentümer, die Immobilie nicht zu verkaufen und das Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Bei einigen Klauseln könnten die bedingten Zinsen vollständig auslaufen, wodurch der Hausbesitzer zum Zeitpunkt des Verkaufs nichts schuldet.

Eine andere Variante der Auslaufklausel kann vorsehen, dass der Kreditnehmer nur dann einen Prozentsatz der Hauspreissteigerung zahlt, wenn das Haus innerhalb der ersten Jahre verkauft wird. Eine typische Auslauffrist sieht vor, dass bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren 25 % des Wertzuwachses an den Kreditgeber gezahlt werden.

Die ideale Situation für den Kreditnehmer wäre, das Haus fünf Jahre lang zu behalten und wenn es eine Wertsteigerung, nach dem fünften Jahr verkaufen, da der Kreditnehmer den gesamten Preis behalten würde Anerkennung. Es können jedoch Risiken für den Kreditnehmer bestehen. Wenn ein Kreditnehmer das Haus nicht verkauft und die Immobilie bis zum Ende der Hypothek hält, muss er möglicherweise trotzdem seinen Teil des geschätzten Wertes an die Bank zahlen – wenn es keine Ausstiegsklausel gibt.

Auf der anderen Seite helfen SAMs den Kreditgebern, verlorene Zinsen zurückzuerlangen, wenn ein Kreditnehmer die Immobilie verkauft, bevor er die Hypothek abbezahlt. Banken verdienen Geld mit den Zinsen für ein Hypothekendarlehen, und wenn ein Käufer das Haus verkauft, verliert die Bank alle zukünftigen Zinszahlungen. Eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek hilft, einen Teil des Zinsverlustes des Darlehens auszugleichen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Shared Appreciation Hypotheken in der Praxis

Shared Appreciation Hypotheken werden manchmal mit Immobilieninvestoren und Hausflippern verwendet. Flossen sind diejenigen Investoren, die eine Immobilie kaufen und renovieren, um Gewinne zu erzielen. SAMs für Flipper funktionieren in der Regel am besten in einem aufstrebenden Immobilienmarkt. Bei dieser Art von Wohnungsbaudarlehen ist die Rückzahlung des Restbetrags jedoch häufig zeitlich begrenzt. Bei nicht fristgerecht verkauften Immobilien wird in der Regel der Restbetrag zum marktüblichen Satz refinanziert.

Eine weitere Verwendungsmöglichkeit für eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek besteht darin, dass ein Hypothekendarlehen den Wert des Eigenheims übersteigt oder Unterwasser. Eine Unterwasserhypothek kann auftreten, wenn der Immobilienmarkt nach dem Hauskauf zurückgegangen ist. Die Bank bietet möglicherweise a Darlehensänderung um die Hypothekenschuld auf den niedrigeren Marktwert des Eigenheims zu reduzieren. Im Gegenzug könnte die Bank verlangen, dass das Darlehen in eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek umgewandelt wird.

Bei SAMs können jedoch verschiedene steuerliche Probleme auftreten, wodurch Kreditgeber möglicherweise nicht die gleiche steuerliche Behandlung für den geschätzten Gewinn wie Kreditnehmer erhalten. Daher ist es wichtig, sich an einen Steuerberater oder Buchhalter zu wenden, um herauszufinden, ob es sich lohnt, eine gemeinsame Wertsteigerungshypothek zu verfolgen.